【文章內(nèi)容簡介】 歲左右和 45 歲左右。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 ，因此我們作好 針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 帶）實施 “遠(yuǎn)東戰(zhàn)役” 與 “南方會戰(zhàn)” 兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅 外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造）。 單體面積的設(shè)計， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。 在整體容積率為 的情況下，本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為 288,644,250 元， 收益為 409,271,200 元， 利潤為73,560,762 元， 利潤率為 18%。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 第一章：項目簡介 一、項目位置： 本項目位于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約 15公里，距祿口國際機場約 20公里，交通十分便捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的 大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路 1公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。 二、項目概況： 本項目占地面積 500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積 32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自 然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。基地中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天?；钍捠挼膫€ 人主頁 需要文檔請給我留言。 地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具 備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。 本項目規(guī)劃容積率為 。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風(fēng)景景觀。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個南京都屬 上乘，在將軍路沿線更為突出。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大 學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址 里，距祿口國際機場 20 公里。沿將軍路跨秦淮 河大橋與共青團路貫通連接李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有 60100畝的藝術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。 歷史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鷺 洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 人文氛圍： 項目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14家世界 500 強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 超低地價： 本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭 對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。藝術(shù)和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 理念之二： 做精品，樹品牌 —— 作為一個有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做 精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 藝術(shù)立項的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項目。 從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 理念之四： 尊重共性，突出個性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。 以盛唐對江寧新城市未 來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格 調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。 二、產(chǎn)品設(shè)計理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親密成員。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理設(shè)計別墅，完全以自由自在的形式來組 織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 （ 3） 每一點都有藝術(shù) —— 我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。既強調(diào)別墅消費很強的李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 個人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團設(shè)計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生活的宗旨。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來世界 …… 皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！ 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。 雙層定位，雙頭并進(jìn) 第一層面――獨立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個社區(qū)的品位，賺取主要利潤； 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。 三、本項目的消費者定位 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 層。 鑒于本項目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復(fù)式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對高檔別墅客戶群―― 身家數(shù) 百萬、可承擔(dān) 100 萬以上房價的老板階層 ； 第二層面：針對一般別墅客戶群―― 可承擔(dān)總價 80萬以下的較高收入精英階層 。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費者經(jīng)濟特征分析 —— 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推 算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入 家 庭 年 收 入 水 平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案目標(biāo)層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 消費者年齡特征分析： 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。其或多或少存在初級