【文章內容簡介】 算一覽表 序號 項目 計算依據 建設經營期 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 租賃收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 租賃稅金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 營業(yè)稅 （ 1） *5％ 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 城市維護建設稅 （ ） *7％ 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 91 教育費附加 （ ） *3％ 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39 39 39 39 39 39 防洪工程維護費 （ 1） *％ 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 交易印花稅 （ 1） *％ 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 房產稅 （ 1） *12％ 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 六、 項目財務評價 （一）本項目財務分析的假設前提 本項目的財務分析是在對項目的成本收益測算的基礎上，按盡可能接近項目開發(fā)實際情況的原則設定分析的前提假設，并據此進行計算。 價格水平的假定 本項目物業(yè)的租售價格是根據市場比較并結合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況進行時間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時的價格。 租金升幅的假定 在計算本項目的出租收入時，根據廣州市商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況，設定租金每五年絕對升幅為 5％。本租金基本可視為凈租金標準。 稅費的規(guī)定 本項目物業(yè)在銷售和出租期間預計發(fā)生的稅項和費用的計算標準均嚴格按照政府的有關規(guī)定。 出租物業(yè)的折舊 本項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產生收入起的年份至經營期最后一年（ 2020年至 2032年，共 28 年）。 出租物業(yè)的期末轉售價值 本項目不考慮出租物業(yè)的期末轉售價值。 期望收益率（基準收益率）的確定 設定為 7％。 （二）損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析 9 詳見表 11所示。 表 11 項目損益表 序號 項 目名稱 計算依據 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 1 收入 764391 0 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 銷售收入 78860 22656 36598 19606 租賃收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 2 總成本費用 171271 11502 17490 14333 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 由于銷售寫字樓總成本分攤 38339 11502 17253 9585 用于租賃物業(yè)折舊 132932 237 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 3 稅金 125770 1391 2301 2079 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 銷售稅金及附加 4842 1391 2247 1204 租賃稅金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 4 土地增值稅 789 227 366 196 5 利潤總額 (1)(2)(3)(4) 466561 9537 16748 7961 10441 14769 18823 19951 18952 19358 17678 15190 13554 14592 14592 14592 6 所得稅 (5)*33% 153965 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 4815 7 稅后利潤 (5)(6) 312596 6390 11221 5334 6995 9895 12611 13367 12698 12970 11844 10177 9081 9776 9776 9776 續(xù)表 11 項目損益表 序號 項目名稱 計算依據 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 銷售收入 租賃收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 總成本費用 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 由于銷售寫字樓總成本分攤 用于租賃物業(yè)折舊 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 3 稅金 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 銷售稅金及附加 10 租賃稅金及附加 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4 土地增值稅 5 利潤總額 (1)(2)(3)(4) 14592 14592 15560 15560 15560 15560 15560 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16813 6 所得稅 (5)*33% 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548 7 稅后利潤 (5)(6) 9776 9776 10425 10425 10425 10425 10425 11105 11105 11105 11105 11105 11105 11105 11265 分析：項目年投資利潤率為 ％ 基準收益率 7％，基本 達到行業(yè)收益水平，可以