【正文】 1 廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財務(wù)分析報告 項(xiàng)目概述 （一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 43960m2 總建筑面積： 172940m2 建筑密度： ％ 容積率： 地下建筑面積： 11743m2 地上建筑面積： 161197m2 西塔樓建筑面積： 71771m2 東塔樓建筑面積： 101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu) （二）項(xiàng)目方案 根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該項(xiàng)目兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主） （三）項(xiàng)目功能面積分布，見表 1及表 2所示。 表 1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等 4464 4464 夾層 170 170 負(fù)一層 商場 3013 3013 小計 7647 1層 大堂、商場等 2648 2648 2層 商場 1541 1541 3層 商場 1541 1541 4層 酒樓、餐廳 2505 2505 5層 技術(shù)層 1774 1774 6～ 16層 寫字樓 1541 16951 17層 避難層 1541 1541 18層 設(shè)備層 1541 1541 19～ 29層 寫字樓 1541 16951 30層 避難層 1541 1541 31～ 39層 寫字樓 1541 13869 2 40 設(shè)備層 1541 1541 40 停機(jī)坪 180 180 小計 64124 合計 71771 表 2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等 2048 2048 負(fù)一層 管理中心、低壓配電房 2048 2048 小計 4096 1層 大堂、商場等 2048 2048 2層 商場 1803 1803 3層 商場 1803 1803 4層 商場 2048 2048 5層 技術(shù)夾層 2048 2048 6～ 18層 寫字樓 2048 26624 19層 避難層 2048 2048 20～ 35層 寫字樓 1536 32768 36層 寫字樓 1536 1536 37層 避難層 1536 1536 38～ 45層 寫字樓 1536 12888 46～ 49層 寫字樓 1024 4096 50層 設(shè)備層 1024 1024 50層核心部 設(shè)備層 283 283 小計 91953 51～ 55層 寫字樓 1024 5120 合計 101169 二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從 2020年 10 月起，至 2020年 9月。 從項(xiàng)目開始動工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為 30 年。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開 發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及其他費(fèi)用等。 經(jīng)測算，開發(fā)總投資為： 1712706132元人民幣，匯總詳見表 3。 表 3 項(xiàng)目總投資估算表 項(xiàng)目 東塔成本 東塔單價 西塔成本 西塔單價 合計 3 開發(fā)成本（靜態(tài)） 907992780 8975 600371392 8365 1508364172 土地購置費(fèi) 292497398 2891 207502602 2891 500000000 前期工程費(fèi) 工程建設(shè)費(fèi) 551302122 5449 356125727 4962 907427849 開發(fā)期間稅費(fèi) 64193260 635 36743063 512 100936323 開發(fā)費(fèi)用 104620207 1033 99721895 1390 204341962 管理費(fèi) 16539064 163 10683772 149 27222836 其他費(fèi)用 5058450 50 3588550 50 8647000 不可預(yù)見費(fèi) 16539064 163 10683772 149 27222836 財務(wù)費(fèi)用 66483489 657 47164512 657 113648001 銷售費(fèi)用 0 0 27601289 385 27601289 總計 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134 （二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略） （三）項(xiàng)目投資計劃與資金籌措表 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了 50000萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為 55220 萬元，計劃由 開發(fā)商投入自有資金 970 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分 66051萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 121271萬元。項(xiàng)目投資計劃與資金籌措表詳見表 4所示。 表 4 項(xiàng)目投資計劃與資金籌措表 序號 項(xiàng)目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 投資總額 121271 2425 24254 33956 60635 建設(shè)投資 121271 2425 24254 33956 60635 2 資金籌措 121271 2425 24254 33956 60635 自有資金 9720 2425 582 696 6017 借款資金 45500 0 6000 4500 35000 銷售收入再投資 66051 0 17672 28760 19619 3 資金缺口（ +） 55200 2425 6582 5196 41017 三、 項(xiàng)目銷售與租賃收入測算 本項(xiàng)目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共 58093m2。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測詳見表 表 表 7所示。 表 5 西塔樓寫字樓銷售收入測算表 2020 2020 2020 2020 售價 13000 銷售率 30% 銷售面積 17428 銷售收入（萬元） 22656 2020 售價 14000 銷售率 75% 銷售面積 26142 銷售收入（萬元） 36598 4 2020 售價 13500 銷售率 100% 銷售面積 14523 銷售收入（萬元） 19606 合計（萬元） 78861 5 表 6 西塔樓商場租賃收入測算表 表 7 東塔樓出租收入測算表 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 寫字樓 平均月租金（元） 147 150 155 165 170 165 168 163 150 140 150 150 150 150 出租率 15% 60% 80% 95% 96% 93% 94% 91% 85% 82% 80% 80% 80% 80% 租賃費(fèi)用（萬元） 3 13 13 14 14 14 14 14 13 12 13 13 13 13 租金收入（萬元） 609 9980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 13311 13311 13311 13311 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450 商場（ 1至 4