證券投資學(xué)課程設(shè)計---淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析(編輯修改稿)
2025-06-25 16:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施 負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。 (7)社會風(fēng)險。是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。 (8)自然風(fēng)險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨 大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。 我國當(dāng)前經(jīng)濟形勢總體 向好 ， 但問題仍然存在 。目前 的主要問題仍然是固定資產(chǎn)投資增長過快 ，還有 貨幣信貸投放過多 ， 特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出 以及 能源資源和環(huán)境壓力增大 。 風(fēng)險的特征 正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征，對于建立和完善風(fēng)險控制和管理機制，降低風(fēng)險發(fā)生的可能，提高投資活動的效率具有重要意義。 （ 1）客觀性與普遍性。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險是客觀存在的，它不以某個人的意志為轉(zhuǎn)移。普遍性即一般工程項目中都有風(fēng)險的存在，風(fēng)險在整個項目生命周期中都存在，而不僅僅存在 于實施階段。 （ 2）不確定性與損益雙重性。風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。例如經(jīng)濟政策的變化、戰(zhàn)爭的爆發(fā)、暴雪災(zāi)難的形成，風(fēng)險的產(chǎn)生雖有具體原因，但其發(fā)生的時間是難以預(yù)知的。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的不確定性。同時，風(fēng)險不一定都帶來負面影響，如果能正確認(rèn)識并充分利用風(fēng)險，反而會使收益有很大程度的增加。 （ 3）潛在性與可判性。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險不僅具有隨機性，同時具有潛在性。它是附著在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng) 險具有潛在性。但是，這并不是安徽理工大學(xué) 本科 課程設(shè)計（論文） 4 說風(fēng)險是不可認(rèn)識的，人們可以分析以往類似事件的統(tǒng)計資料，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟損失程度作出客觀判斷。 （ 4）相關(guān)性。相關(guān)性是指投資者面臨的風(fēng)險與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風(fēng)險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風(fēng)險，同一投資者由于其決策或策略不同，會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。實質(zhì)上，風(fēng)險空間是由決策空間和狀態(tài)空間結(jié)合而成的。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險及其程度。 3 投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因及分析 產(chǎn)生的原因 所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷 成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。 （ 1）項目場地選址階段。房地產(chǎn)項目對位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。同時，能否正確評估某地塊的價值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補償及“七通一平”等很多問題。房地產(chǎn)項目投資中各種不確定性因素很多，一旦處置不當(dāng)將會造成整個項目的拖延甚至流產(chǎn)。 （ 2）項目融資階段。通常房地產(chǎn)項目都需要從銀行或其他金融機構(gòu)進行融資， 而貸款利率的變化趨勢難以預(yù)料，資金成本即融資費用對房地產(chǎn)項目的最終利潤影響極大。此外，房地產(chǎn)項目通常在樓盤開發(fā)到一定階段開始預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤項目開發(fā)完畢，一旦遭遇預(yù)售款無法到位的情況，就會因資金短缺而面臨困境。 （ 3）項目建設(shè)施工階段。這
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