證券投資學(xué)課程設(shè)計(jì)---淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析(已改無錯(cuò)字)
2023-07-05 16:43:50 本頁面
【正文】 期間主要存在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本超支、工期延誤及質(zhì)量、安全事故的發(fā)生等風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）項(xiàng)目租售階段。這一期間，較小的租金或售價(jià)變化也會對房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益有較大的影響，而通常租金售價(jià)的趨勢難以準(zhǔn)確地估算；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)支付水平、選擇偏好等因素也使得項(xiàng)目的租售期具有不穩(wěn)定性。 安徽理工大學(xué) 本科 課程設(shè)計(jì)（論文） 5 風(fēng)險(xiǎn)的分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確，是確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會導(dǎo)致重大損失。因此，慎重地進(jìn)行決策，是 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。 （ 1）市場分析。 市場分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場對于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù) 分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量 。 （ 2）財(cái)務(wù)分析。 投資者經(jīng)由市場分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此，財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外，財(cái)務(wù)分析并對投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。 （ 3）可行性分析。可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在 法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。 因此，只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后，整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評估過程中，可能會因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷?，因此，投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí)，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程，它實(shí)際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保 證投資決策的準(zhǔn)確性。 安徽理工大學(xué) 本科 課程設(shè)計(jì)（論文） 6 4 風(fēng)險(xiǎn)的防范策略 （ 1）投資分散策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，其一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣的影響。房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。共同投資策略要求房地產(chǎn)企業(yè)與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作共同對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）投資組合策 略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配，投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等，因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)盡可能構(gòu)造投資組合進(jìn)行投資，以消除項(xiàng)目的非系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)，在同時(shí)存在多個(gè)組合的情況下，應(yīng)盡量選擇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)小的投資組合。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資商應(yīng)端正對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小則收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力選擇適宜的風(fēng)險(xiǎn)收益組合。 （ 3） 保險(xiǎn)策略。對于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等具有十分重要的意義。一般來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者應(yīng)充分考慮所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率，選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等。 （ 4） 編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃的編制是決定如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的過程。在
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