證券投資學(xué)課程設(shè)計(jì)---淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析-在線瀏覽
2024-07-23 16:43本頁面
【正文】 管理策略。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益 與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。 M”這一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。通俗地講，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在項(xiàng)目投資過程中引起損失產(chǎn)生的不確定性。 2 風(fēng)險(xiǎn)的種類與特征 風(fēng)險(xiǎn)的種類 房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種： (1)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。 (2)購買力風(fēng)險(xiǎn)。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地 產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期安徽理工大學(xué) 本科 課程設(shè)計(jì)（論文） 3 望值背離的可能性。 (6)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施 負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。是指由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。 (8)自然風(fēng)險(xiǎn)。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)造成巨 大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。目前 的主要問題仍然是固定資產(chǎn)投資增長過快 ，還有 貨幣信貸投放過多 ， 特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出 以及 能源資源和環(huán)境壓力增大 。 （ 1）客觀性與普遍性。普遍性即一般工程項(xiàng)目中都有風(fēng)險(xiǎn)的存在，風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)項(xiàng)目生命周期中都存在，而不僅僅存在 于實(shí)施階段。風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。 （ 3）潛在性與可判性。它是附著在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng) 險(xiǎn)具有潛在性。 （ 4）相關(guān)性。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，同一投資者由于其決策或策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷 成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。房地產(chǎn)項(xiàng)目對位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中各種不確定性因素很多，一旦處置不當(dāng)將會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的拖延甚至流產(chǎn)。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資， 而貸款利率的變化趨勢難以預(yù)料，資金成本即融資費(fèi)用對房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終利潤影響極大。 （ 3）項(xiàng)目建設(shè)施工階段。 （ 4）項(xiàng)目租售階段。 安徽理工大學(xué) 本科 課程設(shè)計(jì)（論文） 5 風(fēng)險(xiǎn)的分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。反之，投資決策失誤，就會(huì)導(dǎo)致重大損失。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。 市場分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場對于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1