【文章內(nèi)容簡介】 售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源； 與電視臺(tái)建立電視購物聯(lián)盟。 與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。 2. 日本八百伴、上海太平 洋、香港 SOGO 崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè) 首先去上?？疾煺麄€(gè)商場特點(diǎn)，分析其品牌結(jié)構(gòu)。 JUSCO 的中國總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。 我們將整個(gè)消費(fèi)群體特點(diǎn)，品牌結(jié)構(gòu)對比，項(xiàng)目簡介，項(xiàng)目優(yōu)勢等資料給對方。 主力店招商重點(diǎn)要做好專業(yè)工作和感情聯(lián)絡(luò)工作，對方市場拓展部人員掌握較大權(quán)力，像 JUSCO 每三個(gè)月向日本總部回報(bào)新店拓展事宜，能否列入備選計(jì)劃拓展部人員具有較大權(quán)限。期望林副總參與公關(guān)工作，多給對方信心和鼓勵(lì)。 投資公司的引進(jìn)：針對部分名牌，采用特許加盟形式，為填補(bǔ)深圳空 白，我們鼓勵(lì)他們進(jìn)入中國市場。 北美專題引進(jìn)策略 第一：與兒童玩具反斗城合作，首先引進(jìn)這家品牌。抓住兒童顧客群體，整個(gè)項(xiàng)目就奠定了在中國購物中心的江湖地位。 第二： SAKS 第五大道百貨 SAKS 百貨商店集團(tuán)擁有 241 家百貨店，分別以 Parisian, Proffitt39。s, McRae39。s, Younkers, Herberger39。s, Carson Pirie Scott, Bergner39。s, Boston Store 命名，還包括 38 家 LIBBY LU 俱樂部專業(yè)商店。 SAKS 還經(jīng)營第五大道集團(tuán) ，擁有64家第五大道百貨店和 53家其他百貨店。 SAKS 第五大道百貨是由在紐約第 34 街各自獨(dú)立經(jīng)營零售店的 HORACE SAKS 和BERNARD CIMBEL 兩家于 1900 年初創(chuàng)辦的。他們的宗旨是建造一家與時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個(gè)性化專業(yè)百貨店。 紐約第五大道百貨 SAKS 商品組合 這里主要列出 SDSG 百貨店和 SAKS 第五大道百貨店的商品組合， SDGS 百貨店商品組合中既有一系列具有價(jià)格競爭力的國際名牌，又有一部分它獨(dú)有的限量出售的品牌，下面是 SDSG 主打品牌： Liz Claiborne麗詩加邦 ,Susan Bristol,Marisa Christina瑪莎 .克莉絲汀 Sigrid Olsen 西格 ,Polo/Ralph Lauren 保羅 . 拉芙 .勞 倫 ， Tommy Hilfiger唐美 .希緋格 ,Columbia哥倫比亞 ,Hart Schaffner amp。 Marx,Estee Lauder雅詩蘭黛 ,Clinique倩碧 ,Lane蘭寇 ,Chanel夏奈爾 ,Nine West玖熙 ,Enzo恩左 ,Timberland天 木蘭 Clarks奇樂 ,Waterford,Bali百麗 下面這些牌子只有在 SDSG 專賣店才有： Karen Kane, BCBG, Garfield amp。 Marks加菲貓 ,Tahari,Oakley,Robert Talbott, Tommy Bahama托米 .巴哈馬 ,Joseph Abboud約什夫 ,Callaway ， Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman,Kate Spade,Via Spiga Brighton布萊頓。 Saks Fifth Avenue stores 商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級品牌商品： Louis Vuitton路易 .威登 ,Christian Dior克里斯汀 .迪奧 Giio Armani喬治 .阿瑪妮 ,Chanel夏奈爾 Dolce and Gabbana,Salvatore Ferragamo薩瓦托 .菲拉格慕 Gucci古茲 ,Donna Karan唐娜 .凱倫 ,Calvin KleinCK 卡爾文 .克萊恩 Ralph Lauren拉夫 .勞倫 ,Judith Leiber ,Prada,Escada埃斯卡達(dá) Carolina Herrera卡羅萊娜 .海萊拉 , Oscar de la Renta奧斯卡 .德拉倫塔， St. John, Yves St. Laurent圣羅蘭 , Tod39。s ,Ermenegildo Zegna杰尼亞， Max Mara。 中國是快速成長的奢侈品消費(fèi)市場，由于深圳已經(jīng)成為中國重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國購買高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購物中心薈萃之地。 我們積極引進(jìn)像美國 SAKS 第五大道百貨的優(yōu)秀百貨，填補(bǔ)國內(nèi)商業(yè)空白。 對于國外主力百貨店，主要依靠中國市場和有吸引力主題購物中心作為吸引的主要賣點(diǎn)。不要依靠低檔租金策略，對癥下藥，重點(diǎn)研究國外百貨商店中國開發(fā)策略，例如美國西爾斯百貨多次牌高層領(lǐng)導(dǎo)出席中國論壇，事實(shí)上美國百貨在積極謀求中國市場。 第三 JC PENNY 引進(jìn)化妝品旗艦店 香港莎莎 英國 body shop 國內(nèi)主力店招商策略 以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。 正中商業(yè)廣場租金策略 租金是收益的重要組成部分，租金策略是招商的重要，初步建議租金表如下： 每月每平方米租金 第一年 第二年及以后 負(fù)二層租金 80 100 最后升至 150 負(fù)一層租金 100 120 最后升至 180 元 一層租金 140 160 最后升至 200 元 二層百貨租金 60 80 最后升至 100 元 三層租金 50 70 最后升至 90 元 四層租金 50 娛樂 其中 3000 平方米租金 20 元 60最后升至 100 元 酒樓租金 60 80 最后升至 100 元 超市租金 30元左右，租金期限 15 年。 租金策略：根據(jù)百貨為主的業(yè)態(tài)方案，整體租金最高。由于深圳各個(gè)開發(fā)商紛紛與家樂福、沃爾瑪?shù)却筚u場聯(lián)絡(luò)，目前所開租金極低，因此，我們從競爭態(tài)勢以及盈利能力出發(fā)，力爭整體租金最高的百貨店組合策略。兒童翻斗城作為吸引人流業(yè)態(tài)。 提升租金策略 負(fù)二層租金 引入特殊業(yè)態(tài) 能夠吸引顧客從地鐵中停留 具體品牌 負(fù)一層租金 力爭平均租金 120 元以上 吸引一家主題百貨 引入著名藥店， 例如同仁堂連鎖店，三九健康藥店，租金 200元 /月左右左右；面包房可頌房等兩家租金為 1000 元 / 一層租金 化妝品旗艦店租金 200 元以上，力爭局部 300 元 如果 SAKS 進(jìn)入將一層一半和負(fù)一層大部分給予該百貨公司，形成深圳最具競爭力的百貨業(yè)態(tài)。 二層百貨租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金 60100 元 /平方米 三層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金 60100 元 /平方米 四層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金 60100 元 /平方米 五層 兒童翻斗城爭取作為引進(jìn)項(xiàng)目；若對方不入駐，建議自營，為整個(gè)購物中心吸引 人流創(chuàng)造良好條件。 考慮投入 2020 萬元自營 力爭通過經(jīng)營第一年實(shí)現(xiàn) 10%利潤，第二年實(shí)現(xiàn) 20%以上利潤 大型酒樓租金 60100 元 八． 招商費(fèi)用估算 招商費(fèi)用使用原則 : 把握招商節(jié)奏，初期費(fèi)用嚴(yán)格控制 , 集中使用招商經(jīng)費(fèi) ,在招商見成效時(shí)候明顯加大費(fèi)用投放力度 . 根據(jù)招商效果進(jìn)行及時(shí)調(diào)整 . 招商宣傳費(fèi)用 招商手冊與導(dǎo)示系統(tǒng) 20 萬元 招商廣告 90萬元 招商活動(dòng) 80萬元 小計(jì) 170 萬元 招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用 各大城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用 10萬元 專業(yè)招商人員 費(fèi)用 （國際名店招商） 兩名優(yōu)秀招商人才 相關(guān)工資待遇 45萬元 主力店拓展部 招待費(fèi)用 5萬元 招商委托費(fèi)用 計(jì)算方法：一個(gè)月招商面積的租金 5 萬 40元 =200 萬元 50 萬元 開業(yè)宣傳費(fèi)用 包括開業(yè)活動(dòng)，廣告宣傳等 100— 200 萬元 總體預(yù)算 400— 500 萬元左右 酒店式公寓營銷費(fèi)用 單獨(dú)計(jì)算 預(yù)計(jì)銷售額 3億元 200 萬元左右 完全委托中介公