【文章內(nèi)容簡介】 ......................................................11 六、價值定義....................................................................................11 七、估價原則....................................................................................11 八、估價依據(jù)....................................................................................11 九、估價方法....................................................................................12 十、估價結(jié)果....................................................................................13 十一、估價人員...............................................................................13 十二、估價作業(yè)期...........................................................................14十三、估價報告應(yīng)用的有效期.......................................................14十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估價技術(shù)報告...............................................................................16一、個別因素分析...........................................................................16二、區(qū)域因素分析...........................................................................16三、市場背景分析...........................................................................19四、最高最佳使用分析...................................................................24五、估價方法選用...........................................................................25六、估價測算過程...........................................................................25 七、估價結(jié)果....................................................................................32 附件......................................................................................................34北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告致 委 托 方 函北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)的抵押價值進(jìn)行了估價。估價對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 余土地使用年限為 年的 使用權(quán)。估價目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估價對象房地產(chǎn)抵押價值。估價時點:2011 年 7 月 28 日。估價依據(jù):全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件。中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。委托方提供的有關(guān)資料。我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實地查勘、調(diào)查所獲取的資料。估價結(jié)果:估價人員根據(jù)特定的估價目的,遵循公認(rèn)的估價原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序,選用適宜的估價方法,在對影響估價對象價值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 年的 2011 年 7 月 28 日的估價結(jié)果:市場價值估價結(jié)果市場價值估價結(jié)果總價為 7324 萬元人民幣。北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告估價人員所知悉的法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)人員介紹,估價對象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限公司北京石景山支行,權(quán)利價值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價時點,上述抵押登記尚未注銷。本次估價未考慮抵押權(quán)對估價結(jié)果的影響,估價對象再次抵押時以上述抵押登記已注銷為假設(shè)前提。截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。抵押價值估價結(jié)果抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆萬元整)。具體見表: 估價結(jié)果一覽表土地使用權(quán)價值 建筑物所有權(quán)價值 房地產(chǎn)價值總建筑 土地使平均地平均樓面平均樓抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價 總價面單價 單價(元/ 面單價(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良總價 鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股 358596337391990 7324 3898 份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)估價報告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日提交估價報告的份數(shù):共 4 份杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告估 價 師 聲 明我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi):本估價報告的內(nèi)容是真實、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。本估價報告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關(guān)系。對與該估價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個人利害關(guān)系。我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。我們已對本估價報告的估價對象進(jìn)行了實地查勘。我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)幫助。報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章劉曉娣 中國注冊房地產(chǎn)估價師估價師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產(chǎn)估價師估價師注冊證號:1120050057 武秒珍楊麗穎北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告估價的假設(shè)和限制條件本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價機構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價師了 解知悉的估價對象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價時點存在抵押權(quán),本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前提。截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。本報告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動保險為假設(shè)前提。以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。本報告所得出的估價結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價值,不包含可移動的家具等生活物品的價值。設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。估價結(jié)果為估價對象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價值減去估價師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的。(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化。(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象。(4)交易雙方掌握必要的市場信息。北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易。(6)不存在特殊買者的附加出價。一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清房地產(chǎn)估價報告案例 房地產(chǎn)估價報告評審篇四房地產(chǎn)估價報告評估項目名稱： 麗江花園委托方:華森地產(chǎn)評估方：五人資產(chǎn)評估小組評估人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘評估作業(yè)日期：2005/06/122005/06/30評估報告編號：贛估字號第20050630號目 錄一、致委托方函 ……………………………………3二、估價師聲明 ……………………………………4三、估價的假設(shè)和限制條件 ………………………5四、估價結(jié)果報告 …………………………………6五、估價