【文章內(nèi)容簡介】 度預算安排，住房公積金增值凈收益全部用于廉租住房建設，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10％。 現(xiàn)在房價上漲過快，受影響最大的是低收人群體。低收人群體退出了商品房市場，改變了商品房的供求關(guān)系。實行廉租房制度，不但為城鎮(zhèn)低收入群體提供了住房保障，而且對城鎮(zhèn)高收入者也是有益的。如果獲得廉租房的群眾占市民總數(shù)的 30％，那么購買商品房的市民就減少了 30％。隨著供求關(guān)系的改變，房價就會趨于平穩(wěn)，開發(fā)商、政府和市民的關(guān)系就會趨于和諧。 城鎮(zhèn) 廉租房發(fā)展中的問題 城鎮(zhèn) 土地資源有限 我國雖然疆土遼闊，但是人口眾多，人均可利用土地很有限。目前我國的 城鎮(zhèn) 土地 尤其 稀缺， 城鎮(zhèn) 廉租房雖然是福利性住房，但是不可以建造的離市中心太遠，這樣就更不利于低收入家庭的生活質(zhì)量的提高，會加重其交通費用的負擔。而如果政府將市區(qū)內(nèi)繁華地區(qū)的土地劃撥給建設廉租房或經(jīng)濟適用房，土地的增值等效用的提高就會一定程度的損失，所以將廉租房安置在哪里是需要協(xié)調(diào)發(fā)展的主要問題之一。 資金來源和落實困難大 目前的資金來源主要是財政撥款、 城鎮(zhèn) 住房公積金增值收益、社會保障、社會捐贈以及土地出讓金 凈收益的一部分，我國大多數(shù) 城鎮(zhèn) 是從住房公積金增值收益中提取部分資金來實施廉租房政策，但是 城鎮(zhèn) 住房公積金增值收益在支付管理費用、提取風險準備金后的剩余資金根本不夠用于 城鎮(zhèn) 廉租房建設。社會保障和社會捐款也有許多其他用途，能分到用于解決低收入家庭住房問題的少之又少。雖然 2021 年國家規(guī)定各地方政府必須以土地出讓金凈收益的 5％用于廉租 房制度，但是基本沒有 城鎮(zhèn) 做到了這一點。 政府關(guān)注度不夠 將資金和土地投入廉租房制度不利于城市 GDP 經(jīng) 濟指標的提升，即會影響政府的政績，所以很多城市的政府都不愿意花大力氣在這方 面，沒有政府的支持等于失去了經(jīng)濟的后盾， 城鎮(zhèn) 廉租房制度無法前行。 城鎮(zhèn) 廉租房制度的幾 個 對策 建議 完善法律，明確政府的責任，落實應有的資金投入 首先，政府要積極落實好應投入的財政資金。按照相關(guān)規(guī)定的拿出土地出讓金凈收益的 5％用到 城鎮(zhèn) 廉租房政策，而且也要保證一定的土地劃撥。這就需要 自考《城鎮(zhèn)經(jīng)濟與管理》本科畢業(yè)論文 6 完善法律的來保證實施。 其次，對于保證祖國安定團結(jié)方面，國家應當加重對于西部地區(qū)政策、資金的扶助，當人們擁有棲身之所后才會踏實，才會心穩(wěn)，所以對于民族聚居地區(qū)尤其要關(guān)注其最基本的生存必須。 同時，國家應當將此制度的實 施成果也作為對地方政府考核的一項標準，引起重視，建立良好的實施氛圍。 尋找新型資金來源、房源 筆者認為 城鎮(zhèn) 廉租房制度難以實施主要在于其盈利性很小，所以很難吸引外界資金的注入。但是政府又很難負擔全部的資金投入，要合理的解決好這個矛盾，可以從 城鎮(zhèn) 廉租房制度中發(fā)掘新的實施形式。 在房源上，已經(jīng)存在的主要有政府或單位籌資建設、對不配套直管公房加以配套改造、單位騰退房、新建廉租房。但同時還有其他方面資源可以開發(fā)利用 。（ 1）現(xiàn) 在很多家庭都是獨生子女，所以在父母過世后會有兩三套住房，可以鼓勵宣傳這些家庭參與 城鎮(zhèn) 廉租房制度，而對于這部分廉租房，政府根據(jù)市場平均租住水平以租賃補貼的形式來幫助低收入家庭。同時，可以給與提供者以名譽上的獎勵。 （ 2） 在對房地產(chǎn)公司新建商品房用地的審批時，根據(jù)情況讓房地產(chǎn)公司預留一定合理數(shù)量的對大戶型作適當改造的分隔小戶型，這樣分散的房源也有利于不至出現(xiàn) 城鎮(zhèn) 貧民區(qū)的現(xiàn)象。也許一個小區(qū)的提供量是有限的，但是每個 城鎮(zhèn)每年都有很多樓盤的開發(fā)，如果都能落實的話也是一個很好的來源。這對于開發(fā)商公眾形象的提升也很有好處。 4 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房政策 經(jīng)濟適用房政策推出的背景 國家建設部《城鎮(zhèn)經(jīng)濟 適用房建設管理辦法》明確指出：經(jīng)濟適用住房是指以中低收入家庭困難戶為供應對象并按國家住宅建設標準不含別墅、高級公寓、外銷住宅建設的普通住宅。經(jīng)濟適用房要實行房價、戶型面積、銷售對象 3 個控制。為了支持開發(fā)商積極建設經(jīng)濟適用房，國家對經(jīng)濟適用房項目規(guī)定，免收土地出讓金，減免 各 項稅費。各地方政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面，也對經(jīng)濟適用住房的建設制定政策措施，予以扶持，降低開發(fā)建設成本。 經(jīng)濟適用房目前存在的問題 投資比例持續(xù)下降，供求關(guān)系緊張 自 1999 年實行經(jīng)濟適用房政策以來，我國經(jīng)濟適 用房的投資比重持續(xù)下降。 自考《城鎮(zhèn)經(jīng)濟與管理》本科畢業(yè)論文 7 全國經(jīng)濟適用房投資額均為負增長，經(jīng)濟適用房供應不足，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的主要表現(xiàn)，也是造成房地產(chǎn)價格不合理的重要原因。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房面積過大，房價過高 經(jīng)濟適用房面積一般以不超過 90m2為宜，但由于許多地方對經(jīng)濟適用房的建筑面積上限規(guī)定并不明確，開發(fā)商為了得到更多的經(jīng)濟利益，往往把經(jīng)濟適用房建得很大，以此來降低成本，有些地方建成的經(jīng)濟適用房單戶面積竟達到 150 m2。由于一些經(jīng)濟適用房面積大、總價高，許多家庭買不起，造成經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟的現(xiàn)象。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房分 配違背初衷 我國城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房銷售對象定位為“中低收入人群”，但實際確定“中低收入”比較困難，造成 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房銷售難以控制，部分高收入者混入了 城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房消費市場。這就導致部分用于 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房的財政補貼落到高收入者 之中 ，違背了 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房的分配初衷和財政補貼的支付原則。 地方政府對推廣 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房缺乏積極性 各地地方政府對 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房建設不積極，主要原因就是財政壓力。一方面由于各地土地資源是有限的，土地經(jīng)營收入已經(jīng)成為各地財政收入的重要來源，而經(jīng)濟適用房是不收取土地出讓金的，因此，把有 限的土地資源投入經(jīng)濟適用房建設，勢必減少土地經(jīng)營收入；另一方面，房地產(chǎn)建設及銷售稅費也是財政收入的來源之一，而經(jīng)濟適用房是減免了大部分稅費的。還有， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用住房建設和經(jīng)營中的 行 政事業(yè)性收費，減半征收； 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外基礎設施建設費用，由政府負擔。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房推廣障礙的原因分析 經(jīng)濟適用房既不“經(jīng)濟”也不“適用” 政府和開發(fā)商在做經(jīng)濟適用房這個工程的過程中，責、權(quán)、利劃分的并不是很清楚，導致開發(fā)商能夠處處找到尋租點。此外，社區(qū)中還出現(xiàn)配套設施及相關(guān)規(guī)劃的缺失和滯后現(xiàn)象。在 開發(fā)建設環(huán)節(jié)，開發(fā)商對利潤的過度追求和由于監(jiān)管成本過高導致的政府監(jiān)管不力，令經(jīng)濟適用房陷入了既不經(jīng)濟又不適用的尷尬境地。 地方政府的尋租行為，限制 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房的供給水平 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房由政府劃撥建設用地，由于行政劃撥的透明度低，許多開發(fā)商為牟取自身的經(jīng)濟利益，而拉攏、腐蝕政府決策者，致使各種“尋租”活動泛濫。由于 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房用地劃撥類型，或者只收取少量的土地出讓金，對地方政府而言， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房雖然是惠及于民的民心工程，但不能使政府獲得用以彌補地方政府財政缺口的大量的資金收益，使得政府在住房保 障制度上更傾向于 自考《城鎮(zhèn)經(jīng)濟與管理》本科畢業(yè)論文 8 提供大量的商品房用地而非經(jīng)濟適用房用地的尋租行為，從而限制了經(jīng)濟適用房的供給水平。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房建筑標準過高、銷售對象過泛 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房是由政府扶持，以經(jīng)濟適用為特征的微利商品房。但在一些城鎮(zhèn) ， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房在建筑面積，戶型結(jié)構(gòu)上與普通商品房相差無幾。由于以往政府只對經(jīng)濟適用房的單位價格進行限定，對單元面積、戶型標準無任何限定，開發(fā)商受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，將經(jīng)濟適用住房的面積越建越大，檔次越來越高，由此產(chǎn)生的負效應是顯而易見的，雖然經(jīng)濟適用房的單位價格下來了，但每套房的總 價格卻上去 了。此外，經(jīng)濟適用房的銷售對象不清，似乎除 20％的高收入群體外， 8O％的中低收入居民都享受經(jīng)濟適用房，這混淆了商品房與社會保障住房的界線、市場的功能與政府職能的區(qū)別。經(jīng)濟適用房定位不清、銷售對象過泛的結(jié)果常常是“讓富人占了窮人的便宜”。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房允許轉(zhuǎn)讓 以前的解困房有個老規(guī)定：不能轉(zhuǎn)計。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)市場，允許經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，但也引發(fā)了許多的問題。應該要終止它的轉(zhuǎn)讓市場，買了經(jīng)濟適用房之后不住的．可以提出申請，退給政府，之后政府再重新給下一個符合購買要求的人。經(jīng)濟適用房是要解決住的問題 ，而不應該是解決炒的問題，政策在這里留下了一個空白點 。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房政策有效 的途徑 進一步健全住房保障制度，加強廉租房建設 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房政策作為住房保障制度實施中重要的政策，對完善住房保障制度，實現(xiàn)我國居民“安居樂業(yè)”有十分重要的意義。然而， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房制度的完善，需要與住房保障制度的其他政策相互協(xié)調(diào)，相互補充。必須加強廉租房建設，優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)。 加強住房弱勢群體的法律保障，完善住房政策 目前，我國的住房保障制度尚不完善，在法律體系上也存在著諸多漏洞，也因此致使中 低收人家庭的合法利益無法得到保護。關(guān)于 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房的法律措施幾乎還是空白，許多有錢人鉆政策的空子投機倒把，而真正需要 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房的中低收入家庭的購房權(quán)益卻無法得到保障。 完善 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)