【文章內(nèi)容簡介】 度預(yù)算安排，住房公積金增值凈收益全部用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10％。 現(xiàn)在房價上漲過快，受影響最大的是低收人群體。低收人群體退出了商品房市場，改變了商品房的供求關(guān)系。實行廉租房制度，不但為城鎮(zhèn)低收入群體提供了住房保障，而且對城鎮(zhèn)高收入者也是有益的。如果獲得廉租房的群眾占市民總數(shù)的 30％，那么購買商品房的市民就減少了 30％。隨著供求關(guān)系的改變，房價就會趨于平穩(wěn)，開發(fā)商、政府和市民的關(guān)系就會趨于和諧。 城鎮(zhèn) 廉租房發(fā)展中的問題 城鎮(zhèn) 土地資源有限 我國雖然疆土遼闊，但是人口眾多，人均可利用土地很有限。目前我國的 城鎮(zhèn) 土地 尤其 稀缺， 城鎮(zhèn) 廉租房雖然是福利性住房，但是不可以建造的離市中心太遠(yuǎn)，這樣就更不利于低收入家庭的生活質(zhì)量的提高，會加重其交通費用的負(fù)擔(dān)。而如果政府將市區(qū)內(nèi)繁華地區(qū)的土地劃撥給建設(shè)廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，土地的增值等效用的提高就會一定程度的損失，所以將廉租房安置在哪里是需要協(xié)調(diào)發(fā)展的主要問題之一。 資金來源和落實困難大 目前的資金來源主要是財政撥款、 城鎮(zhèn) 住房公積金增值收益、社會保障、社會捐贈以及土地出讓金 凈收益的一部分，我國大多數(shù) 城鎮(zhèn) 是從住房公積金增值收益中提取部分資金來實施廉租房政策，但是 城鎮(zhèn) 住房公積金增值收益在支付管理費用、提取風(fēng)險準(zhǔn)備金后的剩余資金根本不夠用于 城鎮(zhèn) 廉租房建設(shè)。社會保障和社會捐款也有許多其他用途，能分到用于解決低收入家庭住房問題的少之又少。雖然 2021 年國家規(guī)定各地方政府必須以土地出讓金凈收益的 5％用于廉租 房制度，但是基本沒有 城鎮(zhèn) 做到了這一點。 政府關(guān)注度不夠 將資金和土地投入廉租房制度不利于城市 GDP 經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)的提升，即會影響政府的政績，所以很多城市的政府都不愿意花大力氣在這方 面，沒有政府的支持等于失去了經(jīng)濟(jì)的后盾， 城鎮(zhèn) 廉租房制度無法前行。 城鎮(zhèn) 廉租房制度的幾 個 對策 建議 完善法律，明確政府的責(zé)任，落實應(yīng)有的資金投入 首先，政府要積極落實好應(yīng)投入的財政資金。按照相關(guān)規(guī)定的拿出土地出讓金凈收益的 5％用到 城鎮(zhèn) 廉租房政策，而且也要保證一定的土地劃撥。這就需要 自考《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與管理》本科畢業(yè)論文 6 完善法律的來保證實施。 其次，對于保證祖國安定團(tuán)結(jié)方面，國家應(yīng)當(dāng)加重對于西部地區(qū)政策、資金的扶助，當(dāng)人們擁有棲身之所后才會踏實，才會心穩(wěn)，所以對于民族聚居地區(qū)尤其要關(guān)注其最基本的生存必須。 同時，國家應(yīng)當(dāng)將此制度的實 施成果也作為對地方政府考核的一項標(biāo)準(zhǔn)，引起重視，建立良好的實施氛圍。 尋找新型資金來源、房源 筆者認(rèn)為 城鎮(zhèn) 廉租房制度難以實施主要在于其盈利性很小，所以很難吸引外界資金的注入。但是政府又很難負(fù)擔(dān)全部的資金投入，要合理的解決好這個矛盾，可以從 城鎮(zhèn) 廉租房制度中發(fā)掘新的實施形式。 在房源上，已經(jīng)存在的主要有政府或單位籌資建設(shè)、對不配套直管公房加以配套改造、單位騰退房、新建廉租房。但同時還有其他方面資源可以開發(fā)利用 。（ 1）現(xiàn) 在很多家庭都是獨生子女，所以在父母過世后會有兩三套住房，可以鼓勵宣傳這些家庭參與 城鎮(zhèn) 廉租房制度，而對于這部分廉租房，政府根據(jù)市場平均租住水平以租賃補貼的形式來幫助低收入家庭。同時，可以給與提供者以名譽上的獎勵。 （ 2） 在對房地產(chǎn)公司新建商品房用地的審批時，根據(jù)情況讓房地產(chǎn)公司預(yù)留一定合理數(shù)量的對大戶型作適當(dāng)改造的分隔小戶型，這樣分散的房源也有利于不至出現(xiàn) 城鎮(zhèn) 貧民區(qū)的現(xiàn)象。也許一個小區(qū)的提供量是有限的，但是每個 城鎮(zhèn)每年都有很多樓盤的開發(fā)，如果都能落實的話也是一個很好的來源。這對于開發(fā)商公眾形象的提升也很有好處。 4 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房政策 經(jīng)濟(jì)適用房政策推出的背景 國家建設(shè)部《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 適用房建設(shè)管理辦法》明確指出：經(jīng)濟(jì)適用住房是指以中低收入家庭困難戶為供應(yīng)對象并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不含別墅、高級公寓、外銷住宅建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用房要實行房價、戶型面積、銷售對象 3 個控制。為了支持開發(fā)商積極建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，國家對經(jīng)濟(jì)適用房項目規(guī)定，免收土地出讓金，減免 各 項稅費。各地方政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面，也對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)制定政策措施，予以扶持，降低開發(fā)建設(shè)成本。 經(jīng)濟(jì)適用房目前存在的問題 投資比例持續(xù)下降，供求關(guān)系緊張 自 1999 年實行經(jīng)濟(jì)適用房政策以來，我國經(jīng)濟(jì)適 用房的投資比重持續(xù)下降。 自考《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與管理》本科畢業(yè)論文 7 全國經(jīng)濟(jì)適用房投資額均為負(fù)增長，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的主要表現(xiàn)，也是造成房地產(chǎn)價格不合理的重要原因。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，房價過高 經(jīng)濟(jì)適用房面積一般以不超過 90m2為宜，但由于許多地方對經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積上限規(guī)定并不明確，開發(fā)商為了得到更多的經(jīng)濟(jì)利益，往往把經(jīng)濟(jì)適用房建得很大，以此來降低成本，有些地方建成的經(jīng)濟(jì)適用房單戶面積竟達(dá)到 150 m2。由于一些經(jīng)濟(jì)適用房面積大、總價高，許多家庭買不起，造成經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房分 配違背初衷 我國城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房銷售對象定位為“中低收入人群”，但實際確定“中低收入”比較困難，造成 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房銷售難以控制，部分高收入者混入了 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房消費市場。這就導(dǎo)致部分用于 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房的財政補貼落到高收入者 之中 ，違背了 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房的分配初衷和財政補貼的支付原則。 地方政府對推廣 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房缺乏積極性 各地地方政府對 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不積極，主要原因就是財政壓力。一方面由于各地土地資源是有限的，土地經(jīng)營收入已經(jīng)成為各地財政收入的重要來源，而經(jīng)濟(jì)適用房是不收取土地出讓金的，因此，把有 限的土地資源投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，勢必減少土地經(jīng)營收入；另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)及銷售稅費也是財政收入的來源之一，而經(jīng)濟(jì)適用房是減免了大部分稅費的。還有， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營中的 行 政事業(yè)性收費，減半征收； 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用住房項目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負(fù)擔(dān)。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房推廣障礙的原因分析 經(jīng)濟(jì)適用房既不“經(jīng)濟(jì)”也不“適用” 政府和開發(fā)商在做經(jīng)濟(jì)適用房這個工程的過程中，責(zé)、權(quán)、利劃分的并不是很清楚，導(dǎo)致開發(fā)商能夠處處找到尋租點。此外，社區(qū)中還出現(xiàn)配套設(shè)施及相關(guān)規(guī)劃的缺失和滯后現(xiàn)象。在 開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商對利潤的過度追求和由于監(jiān)管成本過高導(dǎo)致的政府監(jiān)管不力，令經(jīng)濟(jì)適用房陷入了既不經(jīng)濟(jì)又不適用的尷尬境地。 地方政府的尋租行為，限制 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房的供給水平 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房由政府劃撥建設(shè)用地，由于行政劃撥的透明度低，許多開發(fā)商為牟取自身的經(jīng)濟(jì)利益，而拉攏、腐蝕政府決策者，致使各種“尋租”活動泛濫。由于 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房用地劃撥類型，或者只收取少量的土地出讓金，對地方政府而言， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房雖然是惠及于民的民心工程，但不能使政府獲得用以彌補地方政府財政缺口的大量的資金收益，使得政府在住房保 障制度上更傾向于 自考《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與管理》本科畢業(yè)論文 8 提供大量的商品房用地而非經(jīng)濟(jì)適用房用地的尋租行為，從而限制了經(jīng)濟(jì)適用房的供給水平。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房建筑標(biāo)準(zhǔn)過高、銷售對象過泛 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房是由政府扶持，以經(jīng)濟(jì)適用為特征的微利商品房。但在一些城鎮(zhèn) ， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房在建筑面積，戶型結(jié)構(gòu)上與普通商品房相差無幾。由于以往政府只對經(jīng)濟(jì)適用房的單位價格進(jìn)行限定，對單元面積、戶型標(biāo)準(zhǔn)無任何限定，開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，將經(jīng)濟(jì)適用住房的面積越建越大，檔次越來越高，由此產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)是顯而易見的，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的單位價格下來了，但每套房的總 價格卻上去 了。此外，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對象不清，似乎除 20％的高收入群體外， 8O％的中低收入居民都享受經(jīng)濟(jì)適用房，這混淆了商品房與社會保障住房的界線、市場的功能與政府職能的區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房定位不清、銷售對象過泛的結(jié)果常常是“讓富人占了窮人的便宜”。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房允許轉(zhuǎn)讓 以前的解困房有個老規(guī)定：不能轉(zhuǎn)計。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)市場，允許經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，但也引發(fā)了許多的問題。應(yīng)該要終止它的轉(zhuǎn)讓市場，買了經(jīng)濟(jì)適用房之后不住的．可以提出申請，退給政府，之后政府再重新給下一個符合購買要求的人。經(jīng)濟(jì)適用房是要解決住的問題 ，而不應(yīng)該是解決炒的問題，政策在這里留下了一個空白點 。 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房政策有效 的途徑 進(jìn)一步健全住房保障制度，加強(qiáng)廉租房建設(shè) 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住房保障制度實施中重要的政策，對完善住房保障制度，實現(xiàn)我國居民“安居樂業(yè)”有十分重要的意義。然而， 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房制度的完善，需要與住房保障制度的其他政策相互協(xié)調(diào)，相互補充。必須加強(qiáng)廉租房建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 加強(qiáng)住房弱勢群體的法律保障，完善住房政策 目前，我國的住房保障制度尚不完善，在法律體系上也存在著諸多漏洞，也因此致使中 低收人家庭的合法利益無法得到保護(hù)。關(guān)于 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房的法律措施幾乎還是空白，許多有錢人鉆政策的空子投機(jī)倒把，而真正需要 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭的購房權(quán)益卻無法得到保障。 完善 城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)