【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 布數(shù)據(jù)顯示， 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 61740 億元，同比增長(zhǎng)%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %），增速比前三季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 5）中國(guó) 2021 年全年實(shí)際使用外資 (FDI) 億 美元，同比增長(zhǎng)%，再創(chuàng)歷史新高； 12 月當(dāng)月，全國(guó)實(shí)際使用外資 億美元，同比下降 %。是連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。之前 11 月的 FDI 同比下降 %，是 28 個(gè)月以來(lái)的首度負(fù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應(yīng)發(fā)展。不過(guò)由于出臺(tái)相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)方面來(lái)看，各類(lèi)資金來(lái)源都增長(zhǎng)乏力，甚至?xí)霈F(xiàn)明顯下降的情況。原因有三：一是， 2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是， 2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 第 16 頁(yè) 資金回籠仍將艱難；三 是，外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀(guān)態(tài)度，在 2021年難以大幅增加。因此，在這種情況下， 2021 年的資金來(lái)源將不容樂(lè)觀(guān)。 收入房?jī)r(jià)比分析 在 2021 年全國(guó)“兩會(huì)”上，溫家寶總理就房地產(chǎn)價(jià)格提出離自己的觀(guān)點(diǎn)，隨之而來(lái)的“總理價(jià)格”備受關(guān)注。那么在房?jī)r(jià)比的分析中， 理論研究 （ 1:46）； 發(fā)達(dá)國(guó)家 （ 1:58）； 我國(guó) （ 1:815）。 房?jī)r(jià)收入比是用來(lái)判斷家庭對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。當(dāng)我們進(jìn)入一個(gè)陌生的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，可用來(lái)反推當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。 中國(guó) 居民 2021 年 人均收入 7700 美 元，按一戶(hù)四口進(jìn)行計(jì)算，年家庭收入 30800 元 人民幣 ，房?jī)r(jià)收入比取 1:10，則總房款為 30800 10 = 308000 元 人民幣 ，按戶(hù)均 100㎡ 計(jì)算，可估算 中國(guó) 房?jī)r(jià)為 3080 元 人民幣人。 市場(chǎng)環(huán)境分析 隨著中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，人口的不斷增多，人民生活水平的不斷提高個(gè)改善，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求也不但增高 。隨著中國(guó)人口步入老齡化， 房地 第 17 頁(yè) 產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿(mǎn)足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。現(xiàn)代老年人問(wèn)題主要 表現(xiàn) 在以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)來(lái)源所得方面的變化；社會(huì)角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因?yàn)檫@些方面的變化使得老年人口群體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時(shí)，老年人口增多導(dǎo)致老年扶養(yǎng)比上升將會(huì)影響到整個(gè)人口的經(jīng)濟(jì)承受能力等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀(guān)分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 西安 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 總 體發(fā)展態(tài)勢(shì)向好 ， 數(shù)據(jù) 顯示 ： 2021 年 11月份西安 CPI 同比上漲 %，漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn) 。環(huán)比下降 %，年內(nèi)連續(xù)第二個(gè)月呈下跌態(tài)勢(shì)。 111 月，西安 CPI 累計(jì)上漲 %，漲幅比 1— 10 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 11 月份，居住類(lèi)價(jià)格同比上漲 %，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)最低，成為影響 CPI 同比漲幅下降的第二大因素。 且收入水平不斷增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)： 2021 年前三季度，全市提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、落實(shí)改善民生的各項(xiàng)政策措施，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18727 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 8213元，增長(zhǎng) %。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及特點(diǎn) （ 1）政府宏觀(guān)調(diào)控政策趨于深化 2021 年中央政府出臺(tái)了金融、稅收、土地還有房產(chǎn)本身的三限，限外、限貸、限購(gòu)令，國(guó)十條，加息，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響。 從近幾年西安市政府出臺(tái)的一系列宏觀(guān)調(diào)控的政策一路看來(lái)，宏觀(guān)調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)快的漲幅，使房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，調(diào) 第 18 頁(yè) 整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從目前政策的實(shí)施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房 價(jià)已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，西安市出臺(tái)關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多項(xiàng)穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會(huì)朝著更加深入和細(xì)致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀(guān)調(diào)控政策將進(jìn)一步趨于深化 ???。 （ 2）產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還存在裂痕 伴隨著國(guó)務(wù)院“ 90/70”政策的引導(dǎo)，西安市一大批中低價(jià)位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應(yīng)，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)在受到市場(chǎng)追捧的同時(shí)也明顯可以看出，大多數(shù)項(xiàng)目目前的滯銷(xiāo)局面并沒(méi)有得到徹底改善，其癥結(jié)還是在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為市場(chǎng)產(chǎn)品 供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買(mǎi)力，是導(dǎo)致目前的市場(chǎng)形勢(shì)是有價(jià)無(wú)市的原因之一。 （ 3）市場(chǎng)分區(qū)域發(fā)展不均衡 目前西安樓市呈現(xiàn)出的發(fā)展現(xiàn)狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，開(kāi)發(fā)相對(duì)分散，舊區(qū)開(kāi)發(fā)量少但配套完善備受市場(chǎng)歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設(shè)而提供強(qiáng)大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早市場(chǎng)相對(duì)成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大 板塊的拉動(dòng)下繼續(xù)朝南發(fā)展。城西市場(chǎng)因重型國(guó)企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號(hào)線(xiàn)的延伸，對(duì)于其原有區(qū)域和西咸共建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動(dòng)力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號(hào)線(xiàn)建設(shè)、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護(hù)和舊城改造等前所未有的重大機(jī)遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內(nèi)受土地供應(yīng)緊缺而始終處于相對(duì)放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。 第 19 頁(yè) （ 4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局在變革中日益激烈 近幾年，越來(lái)越多的外來(lái)企業(yè)攜其雄厚的資本實(shí)力及豐富的房地 產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)長(zhǎng)袖善舞，對(duì)于本地開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)的壓力愈顯加大，部分實(shí)力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時(shí)缺乏土地資源儲(chǔ)備，已經(jīng)開(kāi)始逐漸淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2021 年的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來(lái)巨頭的共同演繹下競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，面對(duì)目前的市場(chǎng)環(huán)境，雖然前景光明，但對(duì)于中小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)目前的階段性調(diào)整仍是一個(gè)巨大門(mén)檻，若市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展得不到改善，購(gòu)房者觀(guān)望氣氛將愈加濃厚，將會(huì)有越來(lái)越多的實(shí)力相對(duì)較弱的本土開(kāi)發(fā)商退市。 （ 5）經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)比重日益增加 自去年以來(lái)，西安一直在加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，到今 年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)始大幅度面市，雖從總量上還沒(méi)有成為市場(chǎng)的主角，但其比重日益增加。 其呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價(jià)位、高標(biāo)準(zhǔn)”精品經(jīng)適房，一改往日僅僅為滿(mǎn)足和解決中低收入家庭住房目的。 隨著越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對(duì)平抑西安房?jī)r(jià)而且對(duì)滿(mǎn)足市場(chǎng)不同階層需求將起到積極的作用，經(jīng)濟(jì)適用房在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)將越來(lái)越大。 （ 6）打折優(yōu)惠成為樓市主旋律 隨著“住博會(huì)”的召開(kāi)及世園會(huì)的開(kāi)幕，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)不但沒(méi)有迎來(lái)它的黃金季節(jié)，而且市場(chǎng)上加入打折 促銷(xiāo)的樓盤(pán)項(xiàng)目是越來(lái)越多。自限購(gòu)令至今，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)一直低迷，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日漸濃厚，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度放緩。為了吸引購(gòu)房者，幾乎所有的樓盤(pán)都或明或暗地打折扣，最多折扣達(dá)到 折，優(yōu)惠金額達(dá)到 10多萬(wàn)元。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 5 月 5 日全市商品房共成交 173 套，成交套數(shù)較昨日增加 36套，其中當(dāng)日普通住宅共成交 149 套。據(jù)了解雖然西安市部分樓盤(pán)近日已經(jīng)公布一房一價(jià)信息，但是對(duì)于整個(gè)西安市來(lái)講公布數(shù)量 第 20 頁(yè) 微乎其微；大部分的開(kāi)發(fā)商對(duì)于談及此話(huà)題均是避而不談，房企還在觀(guān)望國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控是否會(huì)繼續(xù)加 碼，開(kāi)發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經(jīng)是家常便飯。在國(guó)家不斷強(qiáng)勢(shì)調(diào)控樓市，以及西安出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開(kāi)發(fā)商為了加快項(xiàng)目回款速度， 5月初西安部分樓盤(pán)已經(jīng)有明顯的打折促銷(xiāo)行為，用以?xún)r(jià)換量來(lái)回籠資金的現(xiàn)象將會(huì)日漸增多。打折、贈(zèng)送、特惠等變相降價(jià)現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。 （ 7）郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)明顯 西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開(kāi)區(qū)也正建設(shè)的如火如 荼，長(zhǎng)安區(qū)和前幾年興起的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設(shè)和城市的外擴(kuò)，市政基礎(chǔ)設(shè)施也全面鋪開(kāi)往外擴(kuò)展，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對(duì)郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對(duì)郊區(qū)的正視，甚至偏愛(ài)。實(shí)際上，西安市區(qū)周邊幾個(gè)居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的預(yù)演。 城市發(fā)展規(guī)劃 西安歷史悠久，且處于西北地區(qū)中心地帶面臨西部大開(kāi)發(fā)重大機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 2021 年 5 月 6 日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了《西安城市總體規(guī)劃（ 2021年 — 2020 年）》。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍(lán)圖 。 2021 年 3 月 29 日 西安 “ 十二五 ” 規(guī)劃綱要明確指出未來(lái)五年將是建設(shè)西安國(guó)際化大都市全面啟動(dòng)最為關(guān)鍵的時(shí)期。規(guī)劃綱要指出，到 2021 年，西安全市生產(chǎn)總值比 2021 年翻一番，年均增長(zhǎng) 13 %以上。為確保西安 “ 十二五 ” 規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，《綱要》提出積極推進(jìn) “ 十大工程 ” 建設(shè)，共 300 個(gè)重大項(xiàng)目，總投資 15000 億元，其中 “ 十二五 ”期間投資 9000 億元。 從此可以看出西安的發(fā)展是刻不容緩，對(duì)于房地產(chǎn) 第 21 頁(yè) 行業(yè)是利好消息 ???。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 2021 年 2月 25日西安實(shí)施“限購(gòu)令”以來(lái)，備受市民關(guān)注的西安高房 價(jià)，在經(jīng)歷了 9月 11月的三次降價(jià)之后，在 房企 頻頻作出以?xún)r(jià)換量緩解資金壓力和提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)營(yíng)銷(xiāo)策略的影響下， 12 月份再一次低下了自己高傲的“頭顱”。 2021 年 12 月西安房屋均價(jià)再次下降至 7301 元 /平米，降幅為 %，位列全國(guó)房?jī)r(jià)降價(jià)幅度倒數(shù)第三。 相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021年 2 月中旬 西安市普通住宅共成交 1215 套，成交面積 平方米，年后首次突破 10 萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 %???。隨著消費(fèi)者觀(guān)望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 面對(duì)當(dāng)前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的調(diào)整特征，應(yīng)該看到這既有宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動(dòng)的一個(gè)必然趨勢(shì)?；赝罱鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)發(fā)展并不健康，健康發(fā)展不意味著高速增長(zhǎng)，合理增長(zhǎng)、正常增長(zhǎng)才算是健康發(fā)展。面對(duì)西安樓市目前的困境，預(yù)計(jì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)一段時(shí)間將表現(xiàn)以下特征： （ 1）政策調(diào)控基調(diào)未變，但明顯緊縮化 到第一季度，宏觀(guān)政策力度加大，雙率上調(diào)，公 積金貸款利率上調(diào)，提高所得稅起征點(diǎn)，房產(chǎn)稅將重點(diǎn)實(shí)施等消息不斷出臺(tái)，中央政府以從來(lái)沒(méi)有過(guò)的罕見(jiàn)的調(diào)控力度和方式，預(yù)示著美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)影響升溫，而兩率結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，意味著從緊的貨幣政策主基調(diào)并沒(méi)有改變，政策的緊縮只是為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，把通貨膨脹對(duì)中國(guó)的影響減到最小。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)層面還看不出好轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計(jì)后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對(duì)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好。 第 22 頁(yè) （ 2）土地市場(chǎng)交易放緩 隨著土地政策影響的深入，開(kāi)發(fā)商的退地潮率先在上海出現(xiàn)，作為西安而言，目前也有部分退地情況發(fā)生，且第一季度土 地招拍掛成交量已經(jīng)較上年明顯回落。銷(xiāo)售不暢，資金回收慢已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商頭痛不已，再加上國(guó)家實(shí)施緊縮型貨幣政策，開(kāi)發(fā)貸款壓力增大，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)土地市場(chǎng)的交易熱情難以提高。 （ 3）成交量低位運(yùn)行，反彈有待時(shí)日 進(jìn)入 11 年整個(gè)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量持續(xù)低位運(yùn)行，成交量較去年同期水平相差甚遠(yuǎn)。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢(mèng)想被無(wú)情的粉碎，足已印證市場(chǎng)回暖還時(shí)機(jī)未到，而想徹底結(jié)束目前這種動(dòng)蕩還需繼續(xù)觀(guān)察。目前的市場(chǎng)特征在于，購(gòu)房者的觀(guān)望情緒更加濃重，持幣待購(gòu)的群體越來(lái)越龐大，恐難在短期內(nèi)打破僵局。但可以預(yù)見(jiàn)的是， 持續(xù)的交易量低迷加之調(diào)控基調(diào)未變（限購(gòu)令的實(shí)施）而致銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈壓力越來(lái)越大，銷(xiāo)售回款將是維系鏈條的關(guān)鍵所在。同時(shí)，推遲上市的供應(yīng)量在以后的幾個(gè)月集中上市，會(huì)給購(gòu)房者更大的選擇余地，由此也將對(duì)銷(xiāo)售起到一定的促進(jìn)作用?？紤]到上述因素，未來(lái)成交量的變化趨勢(shì)依舊保持低位運(yùn)行，或有小幅震蕩，但短期內(nèi)反彈無(wú)望。 （ 4）房?jī)r(jià)將震蕩下調(diào)，回落而趨于穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐漸趨冷，短期內(nèi)回暖無(wú)望，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力增大，開(kāi)發(fā)商為加快資金回籠，必然會(huì)采取明升暗降或者直降價(jià)格策略?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，這種打折促銷(xiāo)活動(dòng)在未來(lái) 幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，還會(huì)被繼續(xù)應(yīng)用并且力度會(huì)加大，涉及的范圍也將更廣。考慮到成本下降的因素，商品房的銷(xiāo)售均價(jià)會(huì)出現(xiàn) 200500 元 /平方米的下跌。 （ 5）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡 西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非常快的，但又帶來(lái)了另外一個(gè)問(wèn)題，就是住房保障的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的太快了，導(dǎo)致把很多大多數(shù)工薪 第 23 頁(yè) 階層遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉在了后面，很多居民不能通過(guò)市場(chǎng)化解決問(wèn)題，就需要政府加大住房保障的力度。根據(jù)住部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)文林峰總結(jié)的五條：第一，各級(jí)政府要加大投入，保障土地的供應(yīng)。第二，落實(shí)保障性住房 的建設(shè)任務(wù)，抓緊建立保障性住房的使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度。第三，進(jìn)一步落實(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，增加市場(chǎng)的有效