【文章內(nèi)容簡介】 布數(shù)據(jù)顯示， 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，同比增長%（扣除價格因素實際增長 %），增速比前三季度回落 個百分點，比上年回落 個百分點。 （ 5）中國 2021 年全年實際使用外資 (FDI) 億 美元，同比增長%，再創(chuàng)歷史新高； 12 月當月，全國實際使用外資 億美元，同比下降 %。是連續(xù)第二個月出現(xiàn)負增長。之前 11 月的 FDI 同比下降 %，是 28 個月以來的首度負增長。經(jīng)濟發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應發(fā)展。不過由于出臺相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的結(jié)構(gòu)方面來看，各類資金來源都增長乏力，甚至會出現(xiàn)明顯下降的情況。原因有三：一是， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 第 16 頁 資金回籠仍將艱難；三 是，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在 2021年難以大幅增加。因此，在這種情況下， 2021 年的資金來源將不容樂觀。 收入房價比分析 在 2021 年全國“兩會”上，溫家寶總理就房地產(chǎn)價格提出離自己的觀點，隨之而來的“總理價格”備受關(guān)注。那么在房價比的分析中， 理論研究 （ 1:46）； 發(fā)達國家 （ 1:58）； 我國 （ 1:815）。 房價收入比是用來判斷家庭對房價承受能力的經(jīng)濟指標。當我們進入一個陌生的房地產(chǎn)市場時，可用來反推當?shù)胤績r。 中國 居民 2021 年 人均收入 7700 美 元，按一戶四口進行計算，年家庭收入 30800 元 人民幣 ，房價收入比取 1:10，則總房款為 30800 10 = 308000 元 人民幣 ，按戶均 100㎡ 計算，可估算 中國 房價為 3080 元 人民幣人。 市場環(huán)境分析 隨著中國社會的發(fā)展，人口的不斷增多，人民生活水平的不斷提高個改善，人們對房地產(chǎn)的需求也不但增高 。隨著中國人口步入老齡化， 房地 第 17 頁 產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當代人對房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件?，F(xiàn)代老年人問題主要 表現(xiàn) 在以下幾個方面：經(jīng)濟來源所得方面的變化；社會角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因為這些方面的變化使得老年人口群體對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時，老年人口增多導致老年扶養(yǎng)比上升將會影響到整個人口的經(jīng)濟承受能力等。 房地產(chǎn)市場中觀分析 經(jīng)濟發(fā)展水平 西安 經(jīng)濟增長勢頭強勁 總 體發(fā)展態(tài)勢向好 ， 數(shù)據(jù) 顯示 ： 2021 年 11月份西安 CPI 同比上漲 %，漲幅比上月回落 個百分點 。環(huán)比下降 %，年內(nèi)連續(xù)第二個月呈下跌態(tài)勢。 111 月，西安 CPI 累計上漲 %，漲幅比 1— 10 月回落 個百分點。其中， 11 月份，居住類價格同比上漲 %，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)最低，成為影響 CPI 同比漲幅下降的第二大因素。 且收入水平不斷增長 數(shù)據(jù)： 2021 年前三季度，全市提高最低工資標準、落實改善民生的各項政策措施，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18727 元，增長 %。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 8213元，增長 %。 西安房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及特點 （ 1）政府宏觀調(diào)控政策趨于深化 2021 年中央政府出臺了金融、稅收、土地還有房產(chǎn)本身的三限，限外、限貸、限購令，國十條，加息，這個對房地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響。 從近幾年西安市政府出臺的一系列宏觀調(diào)控的政策一路看來，宏觀調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過快的漲幅，使房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，調(diào) 第 18 頁 整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以利于房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。從目前政策的實施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房 價已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟形勢的變化，西安市出臺關(guān)于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多項穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會朝著更加深入和細致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調(diào)控政策將進一步趨于深化 ???。 （ 2）產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)與實際需求還存在裂痕 伴隨著國務院“ 90/70”政策的引導，西安市一大批中低價位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應，成為市場關(guān)注的焦點。不過在受到市場追捧的同時也明顯可以看出，大多數(shù)項目目前的滯銷局面并沒有得到徹底改善，其癥結(jié)還是在于住房供應結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為市場產(chǎn)品 供應結(jié)構(gòu)和消費需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購買力，是導致目前的市場形勢是有價無市的原因之一。 （ 3）市場分區(qū)域發(fā)展不均衡 目前西安樓市呈現(xiàn)出的發(fā)展現(xiàn)狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，開發(fā)相對分散，舊區(qū)開發(fā)量少但配套完善備受市場歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設而提供強大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早市場相對成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大 板塊的拉動下繼續(xù)朝南發(fā)展。城西市場因重型國企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號線的延伸，對于其原有區(qū)域和西咸共建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號線建設、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護和舊城改造等前所未有的重大機遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內(nèi)受土地供應緊缺而始終處于相對放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場發(fā)展緩慢。 第 19 頁 （ 4）市場競爭格局在變革中日益激烈 近幾年，越來越多的外來企業(yè)攜其雄厚的資本實力及豐富的房地 產(chǎn)運營經(jīng)驗長袖善舞，對于本地開發(fā)企業(yè)而言，競爭的壓力愈顯加大，部分實力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時缺乏土地資源儲備，已經(jīng)開始逐漸淡出房地產(chǎn)市場。 2021 年的西安房地產(chǎn)市場在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來巨頭的共同演繹下競爭愈發(fā)激烈，面對目前的市場環(huán)境，雖然前景光明，但對于中小開發(fā)企業(yè)來說目前的階段性調(diào)整仍是一個巨大門檻，若市場形勢的發(fā)展得不到改善，購房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會有越來越多的實力相對較弱的本土開發(fā)商退市。 （ 5）經(jīng)濟適用房市場比重日益增加 自去年以來，西安一直在加大經(jīng)濟適用房的建設力度，到今 年經(jīng)濟適用房項目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場的主角，但其比重日益增加。 其呈現(xiàn)出來的特點是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價位、高標準”精品經(jīng)適房，一改往日僅僅為滿足和解決中低收入家庭住房目的。 隨著越來越多的經(jīng)濟適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對平抑西安房價而且對滿足市場不同階層需求將起到積極的作用，經(jīng)濟適用房在西安房地產(chǎn)市場的話語權(quán)將越來越大。 （ 6）打折優(yōu)惠成為樓市主旋律 隨著“住博會”的召開及世園會的開幕，西安房地產(chǎn)市場不但沒有迎來它的黃金季節(jié)，而且市場上加入打折 促銷的樓盤項目是越來越多。自限購令至今，西安房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)一直低迷，市場觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。為了吸引購房者，幾乎所有的樓盤都或明或暗地打折扣，最多折扣達到 折，優(yōu)惠金額達到 10多萬元。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 5 月 5 日全市商品房共成交 173 套，成交套數(shù)較昨日增加 36套，其中當日普通住宅共成交 149 套。據(jù)了解雖然西安市部分樓盤近日已經(jīng)公布一房一價信息，但是對于整個西安市來講公布數(shù)量 第 20 頁 微乎其微；大部分的開發(fā)商對于談及此話題均是避而不談，房企還在觀望國家對于樓市調(diào)控是否會繼續(xù)加 碼，開發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經(jīng)是家常便飯。在國家不斷強勢調(diào)控樓市，以及西安出臺樓市“限購令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開發(fā)商為了加快項目回款速度， 5月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價換量來回籠資金的現(xiàn)象將會日漸增多。打折、贈送、特惠等變相降價現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。 （ 7）郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯 西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開區(qū)也正建設的如火如 荼，長安區(qū)和前幾年興起的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設和城市的外擴，市政基礎(chǔ)設施也全面鋪開往外擴展，以前所謂的郊區(qū)及遠郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對郊區(qū)的正視，甚至偏愛。實際上，西安市區(qū)周邊幾個居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的預演。 城市發(fā)展規(guī)劃 西安歷史悠久，且處于西北地區(qū)中心地帶面臨西部大開發(fā)重大機遇與挑戰(zhàn)。 2021 年 5 月 6 日，國務院正式批復了《西安城市總體規(guī)劃（ 2021年 — 2020 年）》。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍圖 。 2021 年 3 月 29 日 西安 “ 十二五 ” 規(guī)劃綱要明確指出未來五年將是建設西安國際化大都市全面啟動最為關(guān)鍵的時期。規(guī)劃綱要指出，到 2021 年，西安全市生產(chǎn)總值比 2021 年翻一番，年均增長 13 %以上。為確保西安 “ 十二五 ” 規(guī)劃目標實現(xiàn)，《綱要》提出積極推進 “ 十大工程 ” 建設，共 300 個重大項目，總投資 15000 億元，其中 “ 十二五 ”期間投資 9000 億元。 從此可以看出西安的發(fā)展是刻不容緩，對于房地產(chǎn) 第 21 頁 行業(yè)是利好消息 ???。 房地產(chǎn)市場供需狀況 2021 年 2月 25日西安實施“限購令”以來，備受市民關(guān)注的西安高房 價，在經(jīng)歷了 9月 11月的三次降價之后，在 房企 頻頻作出以價換量緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績營銷策略的影響下， 12 月份再一次低下了自己高傲的“頭顱”。 2021 年 12 月西安房屋均價再次下降至 7301 元 /平米，降幅為 %，位列全國房價降價幅度倒數(shù)第三。 相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2021年 2 月中旬 西安市普通住宅共成交 1215 套，成交面積 平方米，年后首次突破 10 萬平方米，環(huán)比增加 %???。隨著消費者觀望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。 西安市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預測 面對當前西安房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的調(diào)整特征，應該看到這既有宏觀經(jīng)濟回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動的一個必然趨勢。回望最近幾年的房地產(chǎn)市場應該說發(fā)展并不健康，健康發(fā)展不意味著高速增長，合理增長、正常增長才算是健康發(fā)展。面對西安樓市目前的困境，預計西安房地產(chǎn)市場在未來一段時間將表現(xiàn)以下特征： （ 1）政策調(diào)控基調(diào)未變，但明顯緊縮化 到第一季度，宏觀政策力度加大，雙率上調(diào)，公 積金貸款利率上調(diào)，提高所得稅起征點，房產(chǎn)稅將重點實施等消息不斷出臺，中央政府以從來沒有過的罕見的調(diào)控力度和方式，預示著美國次貸危機對中國影響升溫，而兩率結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，意味著從緊的貨幣政策主基調(diào)并沒有改變，政策的緊縮只是為了進一步規(guī)范市場，把通貨膨脹對中國的影響減到最小。不過，經(jīng)濟層面還看不出好轉(zhuǎn)的跡象，預計后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來說無疑是一大利好。 第 22 頁 （ 2）土地市場交易放緩 隨著土地政策影響的深入，開發(fā)商的退地潮率先在上海出現(xiàn)，作為西安而言，目前也有部分退地情況發(fā)生，且第一季度土 地招拍掛成交量已經(jīng)較上年明顯回落。銷售不暢，資金回收慢已經(jīng)讓開發(fā)商頭痛不已，再加上國家實施緊縮型貨幣政策，開發(fā)貸款壓力增大，預計在短期內(nèi)土地市場的交易熱情難以提高。 （ 3）成交量低位運行，反彈有待時日 進入 11 年整個西安房地產(chǎn)市場交易量持續(xù)低位運行，成交量較去年同期水平相差甚遠。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢想被無情的粉碎，足已印證市場回暖還時機未到，而想徹底結(jié)束目前這種動蕩還需繼續(xù)觀察。目前的市場特征在于，購房者的觀望情緒更加濃重，持幣待購的群體越來越龐大，恐難在短期內(nèi)打破僵局。但可以預見的是， 持續(xù)的交易量低迷加之調(diào)控基調(diào)未變（限購令的實施）而致銀根緊縮，開發(fā)商面臨資金鏈壓力越來越大，銷售回款將是維系鏈條的關(guān)鍵所在。同時，推遲上市的供應量在以后的幾個月集中上市，會給購房者更大的選擇余地，由此也將對銷售起到一定的促進作用?？紤]到上述因素，未來成交量的變化趨勢依舊保持低位運行，或有小幅震蕩，但短期內(nèi)反彈無望。 （ 4）房價將震蕩下調(diào)，回落而趨于穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場形勢逐漸趨冷，短期內(nèi)回暖無望，市場銷售壓力增大，開發(fā)商為加快資金回籠，必然會采取明升暗降或者直降價格策略?？梢灶A見的是，這種打折促銷活動在未來 幾個月甚至更長的時間，還會被繼續(xù)應用并且力度會加大，涉及的范圍也將更廣?？紤]到成本下降的因素，商品房的銷售均價會出現(xiàn) 200500 元 /平方米的下跌。 （ 5）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡 西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非常快的，但又帶來了另外一個問題，就是住房保障的問題。房地產(chǎn)市場發(fā)展的太快了，導致把很多大多數(shù)工薪 第 23 頁 階層遠遠拉在了后面，很多居民不能通過市場化解決問題，就需要政府加大住房保障的力度。根據(jù)住部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長文林峰總結(jié)的五條：第一，各級政府要加大投入，保障土地的供應。第二，落實保障性住房 的建設任務，抓緊建立保障性住房的使用、運營、退出等管理制度。第三，進一步落實完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，增加市場的有效