【正文】 好，別的投資渠道不好，除了黃金就是樓市，所以這個(gè)因素也不可忽視。 壓力巨大。 ， CPI 上漲，年初全國(guó) ，現(xiàn)在是 ，陜西是 ，西安市大概 左右。 。第二，西安目前發(fā)展，我剛才說(shuō)正處在迅速擴(kuò)張之中，這個(gè)擴(kuò)張有幾個(gè)因素造成房?jī)r(jià)目前難以下降。 西安 市 已經(jīng)持續(xù)四、五個(gè)月房?jī)r(jià) 在全國(guó)前五名，十月份還是第五名，房?jī)r(jià)突破 6500，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陜西調(diào)查總隊(duì)公布 6551，在北京、上海都在下降，深圳在下降，西安為什么上漲 。那么從這個(gè)核心區(qū)往外看，要以二環(huán)為核心，往外擴(kuò)的話，東郊渭河以北，繞城以北的港務(wù)區(qū)，最近批下來(lái) 平方公里，港務(wù)區(qū)東邊到西韓公路跟臨潼挨著，東邊到灞河，北邊到渭河，南邊到繞城邊。 第 1 頁(yè) 目 錄 1 總論 ....................................................... 6 項(xiàng)目提出的背景 ......................................... 6 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) ................................... 7 項(xiàng)目概況 ................................................ 8 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 .......................................... 8 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ............................................ 9 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性 ................................... 11 可行性研究結(jié)論及建議 ................................... 12 結(jié)論 ............................................... 12 ........................................... 12 2 房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) .................................... 13 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析 .................................. 13 政治環(huán)境分析 ....................................... 13 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ....................................... 13 收入房?jī)r(jià)比分析 ..................................... 16 市場(chǎng)環(huán)境分析 ....................................... 16 房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀分析 .................................... 17 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ....................................... 17 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及特點(diǎn) ....................... 17 城市發(fā)展規(guī)劃 ....................................... 20 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 ................................. 21 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ................... 21 第 2 頁(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀觀分析 .................................. 23 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點(diǎn) ............................... 23 項(xiàng)目周邊具有可比性樓盤概況 ......................... 24 項(xiàng)目區(qū)域需求狀況分析 ............................... 28 市場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié) ................................... 31 項(xiàng)目 SWOT 分析 .......................................... 32 項(xiàng)目定位 .............................................. 33 項(xiàng)目概況 ........................................... 33 產(chǎn)品定位 ........................................... 34 形象定位 ........................................... 35 客戶定位 ........................................... 35 ........................................... 36 3 項(xiàng)目的建設(shè)條件 ............................................ 41 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地情況 ...................................... 41 項(xiàng)目建設(shè)的自然、地理?xiàng)l件 .............................. 41 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 ................................. 41 地理?xiàng)l件 ........................................... 41 資源供給及外部協(xié)作條件 ................................ 42 交通狀況 ........................................... 42 周邊配套設(shè)施 ....................................... 42 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套 ....................................... 43 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 ................................ 43 4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .......................................... 44 5 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 .............................................. 45 第 3 頁(yè) 推廣策略界定 .......................................... 45 目標(biāo)消費(fèi)群界定 ..................................... 45 賣點(diǎn)界定，項(xiàng)目本身的生活理念 ....................... 46 廣告策略 .............................................. 46 廣告宣傳目的 ....................................... 46 總體策略 ........................................... 46 要樹立的形象 ....................................... 46 分期廣告的整合策略 ................................. 47 廣告主題及口號(hào) ........................................ 47 營(yíng)銷活動(dòng)建議 .......................................... 48 營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè) ............................. 48 營(yíng)銷公 關(guān)活動(dòng)建議 ................................... 48 媒體策略 .............................................. 49 媒體目標(biāo) ........................................... 49 媒介策略 ........................................... 49 媒體分析及選擇 ..................................... 50 6 項(xiàng)目投資估算 .............................................. 51 項(xiàng)目投資估算原則 ...................................... 51 項(xiàng)目投資估算的依據(jù) .................................... 51 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 .................................... 51 土地費(fèi)用 ........................................... 52 前期工程費(fèi) ......................................... 52 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) ......................................... 53 建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用 ....................................... 54 第 4 頁(yè) 管理費(fèi)用 ........................................... 54 預(yù)備費(fèi) ............................................. 54 建設(shè)期利息 ......................................... 54 項(xiàng)目總投資估算 ..................................... 54 資金籌措與使用計(jì)劃 ..................................... 54 7 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................. 55 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 ........................................... 55 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基數(shù)數(shù)據(jù)的測(cè)算 ................................ 55 基準(zhǔn)收益率的確定 ................................... 55 計(jì)算期的確定 ....................................... 55 銷售費(fèi)用的確定 ..................................... 56 銷售稅金及附加的確定 ............................... 56 利潤(rùn)總額及所得稅 ................................... 56 盈利能力分析 ........................................... 56 損益表與靜態(tài)盈利能力 ............................... 56 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力 ................... 57 資本金現(xiàn)金 流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力 ..................... 57 清償能力分析 ........................................... 57 8 不確定性分析 .............................................. 58 盈虧平衡分析 ........................................... 58 敏感性分析 ............................................. 59 內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入的敏感性分析 ................... 59 內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析 ................... 60 不確定性分析 .......................................... 61 第 5 頁(yè) 9結(jié)論 ....................................................... 62 結(jié)論 .................................................. 62 開(kāi)發(fā)建議 .............................................. 62 附 表 ...................................................... 64 附 錄 ...................................................... 73 致 謝 ...................................................... 78 參考文獻(xiàn) .................................................... 76