【文章內(nèi)容簡介】 ：（稅后月租金－按揭月供款 每月物業(yè)管理費(fèi)） 12 ／（首期房款 +契稅 +印花稅 +律師費(fèi) +保險費(fèi)） 注：商鋪投資合理的年投資回報率一般 為 8%12%。 （ 2）投資回收期 一次性付款：計算公式：（購買房屋總價 +契稅 +印花稅） /（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)） 12 按揭貸款：計算公式：（首期房款 +契稅 +印花稅 +律師費(fèi) +保險費(fèi)） /（稅后月租金－按揭月供款 每月物業(yè)管理費(fèi)） 12 注：商鋪投資合理的回收期限一般為 812 年。 商鋪貸款政策 自 2020 年 3 月 17 日，央行再次調(diào)高個人住房貸款利率，即通過 “ 遏制過熱的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，達(dá)到調(diào)控全國各地目前出現(xiàn)的房價快速上漲的目的。 ” ，此次貸款 利率的調(diào)整也必然影響到商鋪貸款利率。有關(guān)商鋪投資的即時報道，敬請關(guān)注 “***”關(guān)于利率的系列報道。 （注：以上信息僅供參考。） 五、商鋪投資 10 大典型失誤 因為 “一鋪養(yǎng)三代 ”，所以忽視個案投資風(fēng)險 “一鋪養(yǎng)三代”的古訓(xùn)說明商鋪屬于良好的投資理財品種。嚴(yán)格講， 可以“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪應(yīng)該是具備成功經(jīng)營基礎(chǔ)的商鋪，如果開發(fā)商非專業(yè)化操作，那么這樣的商鋪非但不能養(yǎng)三代，相反會損失慘重，甚至血本無歸。 關(guān)注開發(fā)商承諾，忽視項目的專業(yè)素質(zhì) 不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因為不同的專業(yè)水平，所以操作思路決然不同：專業(yè)的開發(fā)商關(guān)注踏踏實實解決項目的定位、招商及管理等專業(yè)問題，炒做思想嚴(yán)重的開發(fā)商似乎只關(guān)注回租、回購、擔(dān)保等承諾。商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷并非不需要，但專業(yè)問題的有效解決是項目成敗的關(guān)鍵。商鋪投資風(fēng)險靠開發(fā)商的承諾去抵御是錯誤的，因為中國投資市場的變數(shù)實在太多 。 對商鋪投資的收益目標(biāo)不清楚 商鋪的投資價值在于租金收益和升值收益，在中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期，鑒于中國經(jīng)濟(jì)成長的良好空間和趨勢，升值收益是重要的收益內(nèi)容，但升值空間比較大的商鋪，初期的租金收益往往比較低，甚至最初還滿足不了按揭月供的需要，這種狀況要求投資者必須清楚收益目標(biāo)，并對自身資金狀況的適合性做出判斷，避免目標(biāo)收益、目標(biāo)不清楚導(dǎo)致的投資困局。 混淆商鋪投資和投機(jī)的概念 投資就意味著長期性，投機(jī)必須是短期性操作，如果把商鋪投資和商鋪投機(jī)混淆的話，必然會出現(xiàn)投資風(fēng)險。上 海房地產(chǎn)價格競升，商鋪也不例外，過去幾年在上海炒商鋪暴富的人不在少數(shù)，他們的共同特點(diǎn)是“投機(jī)短炒”，而不是“長期投資”，因為靠租金是不可能有如此高的收益的，這是不成熟商鋪市場的共同特點(diǎn)；如果商鋪市場趨于成熟，這種投機(jī)短炒將會出現(xiàn)巨大風(fēng)險，長期投資思維將會主導(dǎo)市場。 忽視 “不同類型商鋪不同的收益能力問題 ” 不同類型的商鋪其收益能力截然不同。在廣大商鋪投資者心目中有良好投資形象的綜合商業(yè)街，其租金收益在全國絕大多數(shù)城市都普遍比較低；投資者謹(jǐn)慎參與、商鋪售價不高的家居建材專業(yè)市場，不少項目租金收益 卻表現(xiàn)良好??在進(jìn)行商鋪投資的時候，對商鋪類型的專業(yè)劃分，有助于較高商鋪投資收益的實現(xiàn)。 居然以 “地段、地段，還是地段 ”進(jìn)行商鋪投資 不少商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資的時候，居然也按照“地段、地段，還是地段”的原則進(jìn)行商鋪投資，這種原則并不適合于商鋪投資。比如，北京沙子口辦公文具批發(fā)市場，該區(qū)域無論是位置、交通條件，還是環(huán)境都并非傳統(tǒng)意義上的“地段”價值型區(qū)域，但這里的商鋪價值卻相當(dāng)高，所以進(jìn)行商鋪投資的時候必須重新評價“地段”價值對商鋪價值的影響。 盲目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪的投資 產(chǎn)權(quán)商鋪在當(dāng)前的商鋪投資市場有不小的供應(yīng)量，但其風(fēng)險性值得投資者全面關(guān)注。產(chǎn)權(quán)商鋪并非不可以投資：各類市場里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資的風(fēng)險就比購物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資風(fēng)險小，因為前者對保證良好經(jīng)營環(huán)境所要求的統(tǒng)一經(jīng)營管理的要求比較低；購物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪不是不可以投資，但投資的前提是開發(fā)商必須在購物中心項目的定位、招商及統(tǒng)一管理方面搭建足夠?qū)I(yè)的框架，否則開業(yè)后的經(jīng)營困局會直接導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險。 忽視城市擴(kuò)張推動的商鋪價值 商鋪因為和商業(yè)密不可分的協(xié)同關(guān)系，所以和其他地產(chǎn)有所區(qū)別的是：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長之間保持著最大程度的線形相似關(guān)系，中國的經(jīng)濟(jì)增長又必然和城市的擴(kuò)張存在協(xié)同性，所以城市擴(kuò)張和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的協(xié)同性必然帶動商鋪的價值空間。 商鋪投資者如果能夠充分理解城市擴(kuò)張對商鋪價值的帶動，那么商鋪的投資收益將會在比較低的風(fēng)險度下良性進(jìn)行。大家可以設(shè)想：中國 7080%的人口在農(nóng)村， 2030%的人口在城市，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動的人口在農(nóng)村和城市的比例關(guān)系即使達(dá)不到美國的20%： 80%，城市人口擴(kuò)張的空間顯然會異常推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動商鋪價值的提升。 投資者需要關(guān)注到 中國城市擴(kuò)張對商鋪投資的價值推動。 對商鋪投機(jī)誘惑缺乏克制力 當(dāng)前中國商鋪市場的的確確處在發(fā)展初期，所以存在明顯的投機(jī)特點(diǎn) — 投機(jī)就意味著潛在的巨大利潤和潛在的巨大風(fēng)險。潛在的巨大利潤源自行業(yè)發(fā)展太過初級和中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)的成長能力，潛在的巨大風(fēng)險也源自行業(yè)發(fā)展太過初級，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)普遍存在的低專業(yè)化水平運(yùn)做的問題，直接導(dǎo)致個案風(fēng)險及行業(yè)風(fēng)險。 在利潤和風(fēng)險之間徘徊的普通商鋪投資者需要有克制商鋪投機(jī)誘惑的意識，以長期投資的理念進(jìn)行商鋪的選擇和操作，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)化運(yùn)做的水 平，并以此作為投資選擇的標(biāo)準(zhǔn)。 就仿佛股市里的短線高手少之又少一樣，能夠獲得商鋪投機(jī)利益的人也是少之又少?？梢圆蹲缴啼佂稒C(jī)利益的人需要有良好的投資水平、冷靜的投資心態(tài)和比較雄厚的資金勢力，絕大多數(shù)投資者不具備商鋪投機(jī)的素質(zhì)，這些投資者需要對商鋪投機(jī)有良好的克制力。 忽視商鋪的功能性 因為商鋪最終是由經(jīng)營商戶使用，所以商鋪的規(guī)劃設(shè)計、硬件條件等是否可以滿足未來的經(jīng)營需要必然成為商鋪投資者關(guān)注的重要因素，但是許多投資者卻因為對商業(yè)經(jīng)營不熟悉，選擇的商鋪因為功能的缺陷導(dǎo)致投資風(fēng) 險。 現(xiàn)在很多大城市都對住宅底商的經(jīng)營有功能性限制，比如在北京，住