【文章內(nèi)容簡介】 資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。(二)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權(quán)法》的規(guī)定存在沖突?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗(yàn)收更為嚴(yán)密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時(shí)間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒有明確界定。我國《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實(shí)踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。(三)物業(yè)裝飾裝修管理裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。(四)業(yè)主自治《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的39。法律范圍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。(五)物業(yè)使用與維護(hù)《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化，使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。(六)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國價(jià)格法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭議，對車位費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車輛保管費(fèi)的界定不一，物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬錯位，物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管責(zé)任不明等問題。三、物業(yè)管理的立法完善在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》層次低，與《物權(quán)法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理?xiàng)l例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。(一)加強(qiáng)理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實(shí)踐。必須加強(qiáng)物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。(二)出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗(yàn)，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責(zé)、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)。規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項(xiàng)，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理。規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)的原則，收費(fèi)用途，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，對收費(fèi)的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點(diǎn)。(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地