【文章內容簡介】 管理人員的配備中，遵循如下原則： （ 1）有“服務至上”的服務意識，有強烈的責任感和良好 的職業(yè)道德，愛崗敬業(yè)，誠守信譽，優(yōu)質高效，服務業(yè)主（住戶），奉獻社會。 （ 2）知識與能力并重，有一定的物業(yè)管理行業(yè)工作經驗及相應崗位的技能。管理處經理、副經理要求有豐富的物業(yè)管理經驗。 （ 3）管理人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓，并取得“全國物業(yè)管理企業(yè)管理員”上崗證，技術工人特殊工種持專業(yè)上崗證（電工證等）。 對鵬豪園原物業(yè)管理人員進行培訓上崗，合格者予以錄用，不合格者下崗、辭退。 2．鵬豪園物業(yè)管理處人員配置。 （ 1）先期接管商住樓人員配置。如下表： 序號 配置崗位 配置人數 （人） 配 置 說 明 1 管理處經理 1 管理處日常事務管理 2 管理員 2 3 收款員 1 4 工程部長 1 5 維修工 4 6 消防監(jiān)控員 4 7 安全管理部長 1 8 安保員 14 設大堂崗 2 個，巡邏崗、車場崗各 1個，三班倒， 2人輪休。 9 環(huán)境管理部長 1 10 清潔工 8 每人保潔范圍為： 4000平方米。 11 綠化工 1 室外綠化養(yǎng)護 12 合計 38 （ 2）后期接管銀行、酒店人員配置。如下表： 序號 配置崗位 配置人數 （人） 配 置 說 明 1 管 理處副經理 1 2 工程師 1 3 管理員 3 4 收款員 商住樓部分已配置 5 工程部長 商住樓部分已配置 16 6 維修工 7 7 消防工 商住樓部分已配置 8 安全管理部長 商住樓部分已配置 9 安保員 17 設大堂崗、巡邏崗各 2 個，車場崗各個，三班倒， 2 人輪休。 10 環(huán)境管理部長 商住樓部分已配置 11 清潔工 14 每人保潔范圍為： 2250平方米。 12 綠化工 商住樓部分已配置 13 合計 43 2．各類人員文化素質和專業(yè)素質詳表 部門 人員 學歷 年齡 文化素質、專業(yè)素質要求 經理室 經理、副經理 大專以 上 45 歲以下 非常熟悉 ISO9000 質量體系和物業(yè)管理知識及法規(guī)，有豐富的物業(yè)管理經驗，責任心強，管理、組織協(xié)調、溝通能力強 綜合管理部 工程師 大專以 上 45 歲以下 電氣中級以上職稱，五年以上設備管理經驗， 責任心強。 管理員 中專以 上 45 歲以下 熟練掌握 ISO9000 質量體系，熟悉物業(yè)管理知識和法規(guī)，能應用計算機，有一定管理協(xié)調能力，責任心強。 收款員 中專以 上 25 歲以上 有一定文字能力，熟練應用計算機，財會專業(yè)畢業(yè) ,認真負責 ，性格開朗，品貌端正，有一定溝通協(xié)調能力。 工程部 部長 中專以 上 45 歲以下 強電或弱電專業(yè)，多年機電設備管理、維修經驗，兩年以上物業(yè)管理經歷，責任心強，能應用計算機，有組織協(xié)調能力。 消防監(jiān)控員 ,維修工 高中以上 2035 歲 持專業(yè)上崗證（電工證、電梯工證等），有房屋、公共設施及水電維修經驗，能吃苦耐勞。 安全管理部 部長 高中以 上 35 歲以下 退伍軍人，兩年以上物業(yè)管理經驗，有組織協(xié)調能力，專業(yè)技術突出 ,能組織保安員進行業(yè)務技能培訓 ,責任心強，品貌端正，身高 1． 7米以上。 安保員 高中以 上 19~25 歲 身高 1． 7 米以上，相貌端正，身體健康，品行良好。責任心強 ,樂于為業(yè)主（住戶）服務。 女性： 18~23 歲，身高 1． 65 米以上。 環(huán)境管理部 部長 高中以 上 40 歲以下 有清潔、綠化管理工作經驗，有組織管理能 力，責任心強。 綠化工 初中 40 歲以下 經培訓，具綠化種植、養(yǎng)護能力，樸實肯干， 身體健康。 清潔工 初中 40 歲以下 品貌端正、身體健康、樸實肯干，經指導培 訓后，具有清潔保潔能力。 17 3．人員培訓 （ 1）培訓目標 ① 發(fā)揮培訓的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀、價值 觀和職業(yè)道德觀，弘揚社會主義精神文明，倡導愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風尚。 ②培養(yǎng)一支能干肯干，具有良好服務意識的專業(yè)隊伍。 ③ 提高員工的服務意識、業(yè)務能力、管理能力及綜合素質，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才。 （ 2）培訓內容 ①法律法規(guī)、思想道德教育。 ②現代化企業(yè)管理知識教育。 ③公司規(guī)章制度和企業(yè)理念教育。 ④物業(yè)管理專業(yè)知識教育。 ⑤職業(yè)道德與服務技能、服務禮儀培訓。 ⑥文化基礎知識教育。 ⑦加強員工智能化設備原理、維護、保養(yǎng)、維修、檢測技術的培訓。 ⑧加強員工服務 意識、安全意識、保密意識、消防管理、檔案管理、應急事件處理能力培訓。 （ 3）培訓方式 ①崗位培訓 ②外送培訓 ③崗位輪訓 ④參觀考察和專題討論 （ 4）培訓計劃 ①前期員工培訓計劃 序號 培訓內容 培訓對象 考核 方式 1 管理目標及管理方針 全體員工 筆試 2 鵬豪園 物業(yè)結構及特點與管理方法 全體員工 口試 3 公司概況，企業(yè)理念，《員工手冊》 新員工 筆試 18 4 公司規(guī)章制度 全體員工 筆試 5 鵬豪園 物業(yè)管理規(guī)章制度 全體員工 筆試 6 物業(yè)管理知識 新員工 筆試 7 ISO9000 基 礎知識 全體員工 筆試 8 物業(yè)管理法規(guī) 全體員工 筆試 9 安全保衛(wèi)技能、管理方法 保安人員 操作 10 安全常識及技能 全體人員 操作 11 綠化基本技能 綠化人員 操作 12 清潔技能、標準 清潔人員 操作 13 消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng) 水電工、消防值班員 技術人員 操作 14 ISO9000 體系、計算機應用 管理人員 操作 15 ISO9000 操作應用（按工種分四批） 全體人員 操作 16 企業(yè)管理與管理心理學 管理人員 筆試 17 建筑基礎知識與識圖 管理人員 技 術人員 筆試 18 服務意識與服務禮儀 全體員工 操作 19 財務制度與財務管理 管理人員 筆試 ②正常管理期培訓計劃 培訓對象 培訓時間 培訓內容 方式 目標 領導層 不定期 社會主義市場經濟理論、企業(yè)管理、社會學、國家政策、法規(guī)、文件，參觀考察，ISO9000 的培訓?? 脫產式、業(yè)余 合理的知識結構，開拓視野、正確決策，更高的管理水平。 管理層 周培訓和不定期培訓 管理理論、新知識、新概念、物業(yè)管理知識、法規(guī)、房屋維護、設備維護、計算機網絡應用與開發(fā)， ISO9000 的培訓?? 自辦培訓 聯(lián)辦 培訓 外送培訓 知識更新與豐富滿足工作需要，提高綜合素質。 操作層 周培訓 各種相關專業(yè)知識、技能技巧培訓， ISO9000 的培訓 自辦培訓 聯(lián)辦培訓 外送培訓 學有專長，滿足工作需要，提高綜合素質。 19 根據需要，確定應聘崗位人數 4．人員管理 （ 1）錄用 錄用程序如圖： 提出聘用條件 招 聘 不合格 初步篩選 合 格 不合格 按工作要求進行比較、考核 合 格 無 有無擔保人 有 辦理進入公司手續(xù)，簽訂勞動合同 不合格 試用期 合 格 正式錄用 不予錄用 20 （ 2）考核 對所有員工公司將按崗位工作標準對其進行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，內容包括思 想品德、敬業(yè)精神、服務態(tài)度、業(yè)務技能、協(xié)調能力等方面。 考核形式有： ①轉正考核 ②不定期考核 ③月考核評分 ④年終考核 （ 3）服務意識 物業(yè)管理的本質是為業(yè)主（住戶）服務，我們將始終把服務意識放在第一位。 ①建立服務的“超前”意識，事事處處考慮方便業(yè)主（住戶），考慮業(yè)主（住戶）的利益。 ②樹立“服務至上”的意識，不斷強化員工的服務意識。 ③把服務意識落實到實處，無微不至地為業(yè)主（住戶）做好每一件事，從點滴細微處入手，使業(yè)主（住戶）時時、處處感受到我們服務的真誠。 21 （四）建筑物及公共設施的維護管理 物業(yè)在使用過程中產生的自然損壞和人為損壞，會導致物業(yè)使用功能降低或喪失，為恢復其原有功能，必須及時有針對性地進行定期維修和日常養(yǎng)護工作。 1．維修養(yǎng)護原則 因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費用，最大限度發(fā)揮物業(yè)的使用功能。 2．檢查、鑒定周期 正常情況下，安全管理部巡邏員對公共建筑物和設備設施每天巡視一次，綜合管理部每周對房屋及公共設施逐項巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時，重點巡視檢查；每年對房屋及公共設施勘查、鑒定一次，根 據完損情況，制定年度修繕方案，分配年度修繕資金。 3．建筑物維修養(yǎng)護項目及頻率 ① 房屋本體共用部位 A、房屋承重及抗震結構部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊頂：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及門廳：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墻面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年 ② 公共設施 A、路面路基：每周 B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年 C、停車場：每日、每月 D、溝、渠、池、井：每周、每季 E、園林綠地：每日、每周 F、公用標志設施：每周、每半年 22 G、垃圾中轉站：每周 H、地下室管網：每半年 4．建筑物及公共設施養(yǎng)護效果： ①確保建筑物及公共設施的完好正常使用； ②及時修補損壞建筑物及設施； ③做好巡回檢查記錄； ④建筑物及公共設施完好率達 98%以上。 23 （五）裝修管理 為保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，根據有關法律、法規(guī)、政策精神，對物業(yè)裝修擬采取以下管理方法。 ? 裝修管理程序 業(yè)主（住戶）裝修住宅，必須提前三天向管理處申報，填寫 “住宅裝修申請表”，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間，并提供施工圖和施工隊伍名稱，戶主和施工隊負責人應同時在申請表上簽字蓋章，經管理處審批，并與工程隊簽訂《治安責任書》后方可施工。 工程較大的的裝修工程，應由專業(yè)隊伍進行施工。 交繳裝修管理押金。 工程完工后，經管理處驗收，無違章或滲