【正文】 合 格 正式錄用 不予錄用 20 （ 2）考核 對所有員工公司將按崗位工作標準對其進行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，內(nèi)容包括思 想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面。 ⑧加強員工服務(wù) 意識、安全意識、保密意識、消防管理、檔案管理、應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。 ④物業(yè)管理專業(yè)知識教育。 ③ 提高員工的服務(wù)意識、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才。 綠化工 初中 40 歲以下 經(jīng)培訓(xùn)，具綠化種植、養(yǎng)護能力，樸實肯干， 身體健康。 安保員 高中以 上 19~25 歲 身高 1． 7 米以上，相貌端正，身體健康，品行良好。 收款員 中專以 上 25 歲以上 有一定文字能力，熟練應(yīng)用計算機，財會專業(yè)畢業(yè) ,認真負責(zé) ，性格開朗，品貌端正，有一定溝通協(xié)調(diào)能力。如下表： 序號 配置崗位 配置人數(shù) （人） 配 置 說 明 1 管 理處副經(jīng)理 1 2 工程師 1 3 管理員 3 4 收款員 商住樓部分已配置 5 工程部長 商住樓部分已配置 16 6 維修工 7 7 消防工 商住樓部分已配置 8 安全管理部長 商住樓部分已配置 9 安保員 17 設(shè)大堂崗、巡邏崗各 2 個，車場崗各個，三班倒， 2 人輪休。 （ 1）先期接管商住樓人員配置。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理要求有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 15 （三）人員配備、培訓(xùn)及管理 “創(chuàng)品牌、塑形象”，人才是根本。 3．執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和遵守員工守則。 4．公司每月對管理處進行質(zhì)量檢查考核。公司強調(diào)把激勵調(diào)動員工積極性放在首位，實行內(nèi)部激勵機制、末尾淘汰制，逐步形成充滿活力的內(nèi)部運行機制。 —— 協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。 —— 控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。 12 —— 按 ISO9000 質(zhì)量管理體系對綠化工作進行質(zhì)量監(jiān)督。 （ 4）環(huán)境管理部 —— 負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。 —— 配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。 （ 3）工程部 —— 負責(zé)工程監(jiān)督、驗收工作。 —— 按計劃組織有業(yè)主（住戶）參加的大型社區(qū)文娛、體育活動，致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化。 —— 負責(zé)收取各項費用收取與帳務(wù)公布。 —— 負責(zé)與公司各有關(guān)職能部門的信 息傳遞。 （ 2）綜合管理部 —— 按 ISO9000 要求對文件及各項質(zhì)量記錄進行管理。 3．專業(yè)化管理 物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求，在鵬豪園的管理工作中，我們將充分發(fā)揮我們的管理優(yōu)勢，深化綠化、保潔、裝修、建筑物、電梯養(yǎng)護、空調(diào)養(yǎng)護、安全保衛(wèi)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位降低管理成本，提高管理質(zhì)量，力爭為業(yè)主（住戶）提供更多的無償服務(wù)，充分體現(xiàn)新思維物業(yè)公司低成本運營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)的管理服務(wù)方針，讓鵬 豪園廣大業(yè)主（住戶）真正受益。即將所有管理活動都歸結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實施和驗證的過程，并按“計劃 — 執(zhí)行 —檢查 — 處理”四個階段運行，即 PDCA 循環(huán)，這是我們質(zhì)量管理體系的運作方式，也是做任何事情的一般規(guī)律。 5．各項工作得到業(yè)主（住戶）的支持和配合，無重大投訴。 九 精神文明建設(shè)和社區(qū)文化建設(shè) 1．制 定精神文明建設(shè)公約，各級人員自覺遵守大廈各項管理規(guī)定。 3．各種物業(yè)管理資料齊備，條目清晰，標識齊全，分類明確，易于查找。 3．花草樹木長勢良好，修剪整齊美 觀，無病蟲害，無大面積黃土裸露。 4．無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫等現(xiàn)象。 5．建立突發(fā)事件處理程序，擬定相應(yīng)的措施，建立快速反應(yīng)、快 速支援安全體系。 五 安全管理 1．安全管理實行一體化管理，有專業(yè)保安隊伍，實行準軍事化管理，制度完善、落實。 3．限水、停水能預(yù)先通知業(yè)主（住戶）。設(shè)備及環(huán)境整潔，無嚴重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。 5．電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。 (四 ) 電梯 系統(tǒng) 1． 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。 三 設(shè) 備 管 理 (三 ) 消防 系統(tǒng) 1．消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可 隨時啟用。 2．限電、停電按規(guī)定提前通知小區(qū)使用人。 5．配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員、維修和操作人員持證上崗。做到正確使用，精心維護，科學(xué)檢修，管好備件。 9．房屋零修、急修及時率達到 98%以上，維修質(zhì)量合格率達到 100%；路燈、公共樓梯燈等公共照明設(shè)施完好率 (包括亮燈率 )達 95%以上。 5．無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼、懸掛等。 2． 各項房屋使用和維護管理制度完善明確 ,落實房屋管理責(zé)任 人。 4．管理人員有明顯標志 ,整體素質(zhì)高 ,遵守職業(yè)道德，語言規(guī)范文明。 ? 有效投訴處理率 100% 3． 管理范圍及管理深度 序號 物業(yè)管理 服務(wù)范圍 管 理 深 度 一 總體運作 1．制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃、實施方案，并落實到各班組、個人。 2．管理總體標準 ? 杜絕重大火災(zāi)事故、質(zhì)量事故。 □ 審議管理處的重大事項。 “三位一體”共管模式如下圖： ● 監(jiān)督機構(gòu) —— 鵬豪園開發(fā)商 可通過行使以下權(quán)利，對本公司及物業(yè)管理處的管理行為進行監(jiān)督。公司對電梯、中 央空調(diào)、消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法，能為鵬豪園制訂出高效、可操作性強的設(shè)備管理方案，確保各系統(tǒng)的正常運行。同時，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示等措施后，方可進行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給用戶帶來不便。 ● 換位思考 凡事都要先設(shè)身處地站在業(yè)主（用戶）需求的角度進行考慮，再反過來考慮如何滿足業(yè)主（用戶）的需求，把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點和工作的最終目標。“快捷服務(wù)”即在接到用戶需求信息或任務(wù)時，要求我們的員工立即行動并迅速解決問題，體現(xiàn)“效率就是生命”的精神；“機務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴謹細致的航空系統(tǒng)維護管理方法，對每一項工作都嚴格按程序認真細致地去完成；“便民服務(wù)”即向業(yè)主（用戶）提供咨詢導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù)，體現(xiàn)新思維物業(yè)的“周到服務(wù)”。 以“沒有最好，只有更好”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨具特色的理念：“最優(yōu)”理念；“探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念；“換位思考”理念以及“零磨合”、“零風(fēng)險”、“零干擾”、“零缺陷”等理念。 ★ 2020 年，深圳市中級人民法院大廈被深圳市政府命名為深圳市物業(yè)管理行業(yè)唯一對外 “文明示范窗口”。經(jīng)過市場的磨煉和洗禮，新思維物業(yè)已積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)立了知名的物業(yè)管理品牌，形成了自己的品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，并保持著強勁的發(fā)展勢頭。 鵬豪園內(nèi)建有 13000 多平方米的大型購物中心、 1500 平方米的金融中心、 32020 多平方米的高層豪閣住宅、 6000 平方米的地下停車場以及一座 30000 多平方米的五星級鵬豪大酒店。地理位置得天獨厚，居中而延伸四面八方。 長期以來，新思維物業(yè)對自己所轄物業(yè)的管理水 平均定位于《全國物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）》標準，做到所轄物業(yè)（達到參評年限及要求）悉數(shù)獲得“全國物業(yè)管理示 2 范大廈（小區(qū)）”稱號，成為全國“含金量”最高的物業(yè)管理公司之一，擁有“國優(yōu)”物業(yè)管理單位數(shù)量居全國前列。在 2020 年進行的廣東省物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的考評中，公司管理的深圳市中級人民法院大廈和顧問管理的東莞東泰花園以優(yōu)異的成績通過了考評驗收，而且深圳市中級人民法院大廈在全省的物業(yè)管理考評中總分 第一，該物業(yè) 2020 年已順利通過國家示范大廈考評驗收，獲得“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號。在這種理念的支持下，近年來，新思維物業(yè)所管轄的眾多項目中，未出現(xiàn)過一例有效投訴。同時以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”、“機務(wù)作 風(fēng)”、“便民服務(wù)”等。將這種新的方法再運用到實踐中，進一步升華提煉，達到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)。 ● 零干擾 在保證用戶正常工作的前提下，對會妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作、清潔保潔工作，一律安排在物業(yè)使用頻率最少的時短（如用戶非上班時間等）。 （ 2）技術(shù)優(yōu)勢 —— 技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊伍 新思維物業(yè)成立伊始，即開始管理設(shè)備先進、智能化程度高的政府辦公樓宇，發(fā)展至今已管理著全國各地近三十個大型物業(yè)，積累了八年多的樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗，公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員五十多名，百余名機電設(shè)備維修技術(shù)人員，配備有大量維修設(shè)備、維修儀器儀表和專用工具。 （一）管理模式 實行執(zhí)行機構(gòu)、責(zé)任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的“三位一體”的共管模式。 □ 可即時就管理中的問題向管理處或公司投訴。 監(jiān)督機構(gòu) 鵬豪園開發(fā)商 責(zé)任機構(gòu) 龍城物業(yè)管理有限公司 執(zhí)行機構(gòu) 鵬豪園物業(yè)管理處 6 （二） 管理承諾、標準及管理范圍與管理深度 1．管理承諾 ? 按“全國物業(yè)管理示范大廈”標準進行管理。 ? 房屋完好率達 98%以上。 3．用科學(xué)的方法和手段對大廈進行有效的管理。 二 房屋管理 及維修養(yǎng)護 1．房屋圖紙檔案、資料齊全，管理完善。標識系統(tǒng)完整，功能明確。 8．房屋完好率達 98%以上。制定維修保養(yǎng)運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。 4．設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。 (二 ) 供配電 系統(tǒng) 1．保證 24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。 5．制定臨時用電措施并嚴格執(zhí)行。 4．無火災(zāi)及其它安全隱患。 4． 出現(xiàn)運行故障后，維修人員能及時到達現(xiàn)場搶修，每月每部電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過 1次，全部電梯按規(guī)定時間運行，月總故障停機率小于 1%。 3．空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運行，保持狀況良好。 2．建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能，排水系統(tǒng)通暢。 2．建立停車場（庫）巡視制度，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，確保停車場（庫）的設(shè)備、設(shè)施、道路完好無損。 4．確保大廈公共秩序。 3．實行標準化清掃保潔，由專人負責(zé)檢查、監(jiān)督，公共走道、地下室、天臺、停車場等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。 2．綠化管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 2．配備專職檔案管理人，完善各項管理制度，對所有檔案集中管理。 5．絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。 3． 積極配合居委會、派出所開展的各項工作。 ISO9000 質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理（ TQM）方法為基礎(chǔ)。新思維物業(yè)在鵬豪園的物業(yè)管理中，將對人力資源管理中的吸引、錄用、保持、發(fā)展、評價、調(diào)整六個階段進行全程的有效控制。 2．組織構(gòu)架圖 3．各部門主要工作范圍 （ 1）管理處經(jīng)理、副經(jīng)理：是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后，策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，供經(jīng)理、副經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)，在整個運作過 程中，經(jīng)理、副經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證管理的有效性。 —— 負責(zé)業(yè)主（住戶）投訴、用戶意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、環(huán)境管理部 安全管理部 工程部 綜合管理部 鵬 豪 園 開 發(fā) 商 深圳市龍城物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理處 （經(jīng)理、副經(jīng)理） 11 記錄、歸納、統(tǒng)計、分析并及時傳遞，為決策者、管理人員、質(zhì)量分析提供依據(jù)。 —— 負責(zé)處理行政、總務(wù)的管理工作。 —— 制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主（住戶）的文化生活。 —— 組織開展便民服務(wù)。 —— 負責(zé)處理設(shè)備設(shè)施的突發(fā)事故。 —— 負責(zé)監(jiān)控中心的 24 小時值班，發(fā)現(xiàn)異常 情況迅速報告值班領(lǐng)導(dǎo)。 —— 負責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)綠化的養(yǎng)護管理、造型與修剪。 —— 負責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更，按巡邏路線圖和時間實行 24 小時巡查值班制度。 —— 負責(zé)制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施