西安市西部箱包城整合策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 的良性運(yùn)作。3.策劃的總體思路1. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？傮w策劃思路一、項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。項(xiàng)目背景l(fā)，開(kāi)發(fā)商確立在西安房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總建議nn，商業(yè)活動(dòng)便捷2.隨著西安經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前已形成南北以長(zhǎng)安路、迎賓大道為軸，東西以長(zhǎng)纓路為軸的新格局。本項(xiàng)目對(duì)面的貝斯特貨運(yùn)中心和西安客運(yùn)中心已經(jīng)落成，完善和補(bǔ)充區(qū)域的商業(yè)缺陷，發(fā)揮了極大的優(yōu)勢(shì)，降低經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)作成本，使本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化。本項(xiàng)目相臨的多彩西部商業(yè)廣場(chǎng)與西部箱包城已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比，假如本項(xiàng)目沒(méi)能創(chuàng)新超越萊茵廣場(chǎng)的話，銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見(jiàn)的。6. 地形地貌價(jià)值◎項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略：第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。（2）顯性目標(biāo)客戶群：通過(guò)市場(chǎng)情況可知，本區(qū)域主要商場(chǎng)的商家進(jìn)駐類(lèi)型較為單一，但還是要偏向服飾、皮具等物質(zhì)消費(fèi)品為主。該類(lèi)知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。投資者投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶。賣(mài)點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)；4.項(xiàng)目總體整合營(yíng)銷(xiāo)思路二、總體操盤(pán)計(jì)劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：總體均價(jià)：9800元/㎡第一階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，散播銷(xiāo)售信息同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者的銷(xiāo)售動(dòng)員（1） 時(shí)間：2005年9月18日（暫定）——2005年12月底；（2） 所需配合：銷(xiāo)售中心包裝完成、案場(chǎng)內(nèi)部包裝完成、案場(chǎng)外部包裝完成、銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備完成、銷(xiāo)售隊(duì)伍組建培訓(xùn)完成；（3） 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃：①本階段銷(xiāo)售均價(jià)：8000元/㎡②銷(xiāo)售面積：總面積的25%，即1800㎡③計(jì)劃回款：14,400,000元第二階段：“整商零售”，整體商場(chǎng)在這部分中，帶租約一起銷(xiāo)售，賣(mài)點(diǎn)就是非常穩(wěn)定的投資回報(bào)率，可以考慮最先運(yùn)作；（1）時(shí)間：2006年2月——2006年5月底；（2）所需配合：各項(xiàng)手續(xù)完成，按揭手續(xù)完成；（3）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃：①本階段銷(xiāo)售均價(jià)：10000元/㎡②銷(xiāo)售面積：總面積的55%，即3960㎡③計(jì)劃回款：39,600,000第三階段：沿街獨(dú)立商鋪由于既可自營(yíng)又可投資，適用性比較強(qiáng)，可考慮放在第三步，為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾；（1）時(shí)間：2006年6月——2005年8月底；（2）所需配合：相應(yīng)的基礎(chǔ)銷(xiāo)售進(jìn)入正常的次序；產(chǎn)生部分的主體商戶支持，擴(kuò)大影響力，相關(guān)的物業(yè)管理的配合；（3）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃：①本階段銷(xiāo)售均價(jià)：12000元②銷(xiāo)售面積：總面積的20%，即1440㎡③計(jì)劃回
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