【文章內(nèi)容簡介】 持正常的生活秩序。 問 5物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負(fù)責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管，包括： （ 1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標(biāo)志和防范措施； （ 2）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財產(chǎn) ：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （ 4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計劃、有記錄； （ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 問 5物業(yè)管理企業(yè)是否可 以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 問 5物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服 務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采取其他處理措施。 問 5車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同時停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 問 5經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 答：目前，按照 2020 年 3 月市物價局和市國土房管局頒布的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法（試行）》（京價房字 [2020]163 號），經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分為兩部分： 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，電梯水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆嬎恪? 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元 /平方米 .月（綠化率 30%以下）， 元 /平方米 .月（綠化率 30%以上）。 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。 問 5普通住宅如何 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 答：目前，按照市物價局、市房地局 1997 年 6 月頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價房 [1997]196 號），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為兩部分： 一、住戶個人交費(fèi)項(xiàng)目 1. 裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi) 2. 保潔費(fèi) 3. 保安費(fèi) 4. 各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi) 5. 車輛存車費(fèi)（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車） 6. 機(jī)動車存車費(fèi) 二 . 產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目 1. 綠化費(fèi) 2. 化糞池清掏費(fèi) 3. 管理費(fèi) 4. 小修費(fèi) 5. 中修費(fèi) 6. 大修費(fèi) 7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi) 8. 電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi) 問 5公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎么交納？ 答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費(fèi)項(xiàng)目由購房人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護(hù)、化糞池清掏費(fèi)用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān)。 問 60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何 確定？ 答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市場調(diào)節(jié)價的定價形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價格收取費(fèi)用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價。 問 6交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？ 答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。 問 6自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月） 交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。 問 6出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰來交納？ 答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 問 6開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 問 6公房上市后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何交納？ 答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋 購買人承擔(dān)。 問 66：電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎？ 答：電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?，首層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 問 6物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動車、非機(jī)動車管理制度和管理方案；對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序， 24 小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議， 明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 問 6裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？ 答：裝修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的 鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。 問 6因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？ 答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。 問 70、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行 審計？ 答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計。審計機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計結(jié)果對雙方都有約束力。 六、專項(xiàng)維修基金 問 7建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： “ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修 資金。 ”“ 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 ” 問 7專項(xiàng)維修資金的用途是什么？ 答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 問 7誰應(yīng)交納商品住宅專項(xiàng)維修資金？ 答：凡是 1999 年 1 月 1 日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自 用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。 問 7不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？ 答：不繳納專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。 問 7業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的 2%交納（實(shí)測面積后有變化的以結(jié)算價款為準(zhǔn)）。此外，非異產(chǎn)毗連住宅專項(xiàng)維修資金由購房者按購房款 1%的比例交納。 問 7業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？ 答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于 業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚Ｓ?。根據(jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。 問 7小區(qū)里公有住房建立過專項(xiàng)維修資金嗎？ 答：公有住房售后維修資金由售房單位負(fù)責(zé)歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)委會申請，原代收（售房）單位應(yīng)將維修資金移交給業(yè)委會管理，市住房資金管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 問 7專項(xiàng)維修資金何時能劃回到小區(qū)進(jìn) 行管理與使用？ 答：業(yè)委會成立后，市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)辦行）開戶存儲。經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)委會應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。 按照 “ 專戶存儲，專款專用，按幢設(shè)帳，核算到戶 ” 的原則進(jìn)行管理。 問 7維修資金的支取使用程序是什么？ 答：總體來說維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循 “ 年度普算 制定維修計劃 編制工程預(yù)算 批準(zhǔn)預(yù)算 委托施工 工程驗(yàn)收 分?jǐn)傎M(fèi)用與支取資金 公布賬目 ” 的程序。 問 80、支用維修資金時按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資金。 問 8支用維修資金時按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的 30%時，業(yè)委會應(yīng)提議續(xù)籌?；I集的標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法由業(yè)主大會決定，續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分?jǐn)?，由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計入業(yè)委會賬戶和業(yè)主 明細(xì)戶。 七、物業(yè)使用和維護(hù) 問 8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問 8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問 8因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè) 主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。 問 8業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物 業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 問 8業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營？ 答