【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的；
（2）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；
（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（4）有犯罪行為的；
（5）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
（6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
問(wèn)3業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否可以作出于物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定？
答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出于物業(yè)管理無(wú)關(guān)的
決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
問(wèn)3什么是業(yè)主公約？
答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具
有約束力。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主
應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。
問(wèn)3什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？
答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì)制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則主要就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定
方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
7
Page 8 問(wèn)3業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？
答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、
目的是為了 障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建
設(shè)全面發(fā)展。
按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作，并參與
成立業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、與社區(qū)居委會(huì)
相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安的相關(guān)工作。
住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員
會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)的建議；積極配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治
管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)
問(wèn)3新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？
答：是的。按照規(guī)定，國(guó)家提倡通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇
物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)
的物業(yè)管理企業(yè)。
問(wèn)3業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？
答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服
務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
問(wèn)3業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)
主同意？
答：業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所
持投票權(quán)2/3 以上通過(guò)。
問(wèn)3業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處？
答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)作出更換物業(yè)管理企業(yè)
的決議后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。
問(wèn)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形
成決議？
答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：
（1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；
（2）確定采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；
（3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，
由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人；
（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。
問(wèn)4業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？
答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。
備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：
（1）業(yè)主大會(huì)決議；
（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；
8
Page 9 （3）招標(biāo)文件；
（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，
還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書(shū)。
問(wèn)4業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過(guò)程中，如何 證廣大業(yè)主的知情權(quán)？
答：應(yīng)從以下幾個(gè)方面 障業(yè)主的知情權(quán)：
（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)
前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；
（2）評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開(kāi)的方式，業(yè)主可參加旁聽(tīng)；
（3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的
評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；
（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合
同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全
體業(yè)主公示。
問(wèn)4業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知
原物業(yè)管理企業(yè)？
答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)
當(dāng)及時(shí)召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三 月將有關(guān)決議書(shū)面告
知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理
企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。
問(wèn)4業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？
答：業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同
到期前 月完成。
問(wèn)4業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企
業(yè)的交接？
答：業(yè)主大會(huì)依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)
的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織，
原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工
程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù) 養(yǎng)等技術(shù)資料；
（3）物業(yè)質(zhì)量 修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)
和業(yè)主委員會(huì)加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。
問(wèn)4如何與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？
答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管
理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。
物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)
利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國(guó)土資源和房屋管理局2004 年5 月頒
布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。
9
Page 10五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用
問(wèn)4物業(yè)服務(wù) 般包含哪些內(nèi)容？
答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋
及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)
生和秩序活動(dòng)； 般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序
維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。
問(wèn)4什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？
答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位
共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。 般提
到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。
特約性服務(wù)指受 別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備
的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。
問(wèn)4物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主
人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？
答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共
財(cái)產(chǎn)的看管，包括：
（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明