【正文】 （1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明
顯標(biāo)志和防范措施；
（2）維護(hù)交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時
停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、
小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行不少于 次的防范檢查和巡邏，
巡邏不少于2 人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采
取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。
特約性服務(wù)指受 別業(yè)主的單獨委托提供的服務(wù)。
問4什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？
答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位
共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。
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Page 10五、物業(yè)服務(wù)和費用
問4物業(yè)服務(wù) 般包含哪些內(nèi)容？
答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。
物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)
利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。
問4如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？
答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管
理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。交接時，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)
和業(yè)主委員會加蓋印章。
問4業(yè)主委員會通過招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企
業(yè)的交接？
答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)
的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理
企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
問4業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何 證廣大業(yè)主的知情權(quán)？
答：應(yīng)從以下幾個方面 障業(yè)主的知情權(quán)：
（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)
前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；
（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；
（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的
評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；
（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合
同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全
體業(yè)主公示。
備案時，應(yīng)提交以下資料：
（1）業(yè)主大會決議；
（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；
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Page 9 （3）招標(biāo)文件；
（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
問業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形
成決議？
答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：
（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)；
（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；
（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，
由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；
（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。
問3業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會和街道辦事處？
答：是的。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服
務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇
物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)
的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員
會作出的決定，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治
管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與
成立業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定
方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主
應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。
問3業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？
答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出于物業(yè)管理無關(guān)的
決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
問業(yè)主委員會如何作出決定？
答：經(jīng)1/3 以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)
當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。
問2業(yè)主委員會是否需要備案？
答：業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之 起30 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管
局備案。
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Page 7 問2什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會委員？
答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員：
（1）具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)；
（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（5）具有一定組織能力；
（6）具備必要的工作時間。
問2業(yè)主委員會職責(zé)是什么？
答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)為：
（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履
行物業(yè)服務(wù)合同；
（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；
（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
問2什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關(guān)系？
答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的 行機構(gòu)，具體實施業(yè)
主大會的決議。
問2業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)？
答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下：
（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共
秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召
開。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。
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Page 6 問2業(yè)主大會會議以什么形式召開？
答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。以每
平米為投票權(quán)計算基數(shù)，不足 平米部分不予計算。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委
員會職責(zé)。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之 起成立。
（2）籌備組應(yīng)自組成之 起30 內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過
《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會