【文章內(nèi)容簡介】 ② 對屋面上的壓頂、出線、屋脊、天窗、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞導(dǎo)致的滲水應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的應(yīng)翻做；屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)；對女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和不影響市容市貌的條件下可改修或拆除。 ③ 鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。 ④ 玻璃天棚、老虎窗損壞漏雨的應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻做，但一般不新做。 (2)抹灰工程 ① 清水墻損壞的應(yīng)修補(bǔ)嵌縫，整垛墻風(fēng)化過多的可做抹灰。外墻勒腳損壞的應(yīng)修復(fù)，原無勒腳抹灰的可新做。 ② 外墻抹灰起殼、剝落的應(yīng)修復(fù)，損壞面積過大的可全部鏟除重抹，重抹時(shí)，如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外墻抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)，不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下，可用其他材料代替。 ③ 天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)。發(fā)現(xiàn)抹灰層松動，有下墜危險(xiǎn)的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復(fù)。損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，非必要可以不修復(fù)。 ④ 內(nèi)墻抹灰起殼、剝落 的應(yīng)修復(fù)，每面墻損壞時(shí)間超過一年以上的可鏟除重抹。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)保護(hù)墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。原無踢腳線的，結(jié)合墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。如果因室外溝渠等影響引起墻面長期潮濕，影響居住使用的可做防水層。 (3)油漆粉飾工程 ① 木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)。鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵件 (如鐵柵、鐵門等 )，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹油漆或涂料。鐵 門窗或各類鐵件油漆保護(hù)周期一般為 3至 5年。 ② 室內(nèi)墻面、天棚維修時(shí)可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞應(yīng)按原樣修復(fù)。 ③ 高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋外墻原油漆損壞的應(yīng)修補(bǔ)，其色澤應(yīng)盡量與原色一致。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 25 頁 (4)水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程 ① 附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門簽有專門協(xié)議的外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。原設(shè)計(jì)有缺陷或不合理的，應(yīng)改變設(shè)計(jì)，改造重裝。水箱應(yīng)定期清洗。 ② 電 氣線路的修理應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務(wù) ，但表及附件應(yīng)由用戶自備。 ③ 上下水道及衛(wèi)生設(shè)備損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理、疏通、配齊，但人為損壞的，其費(fèi)用由用戶自理。原無衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由用戶自定。 ④ 電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞，應(yīng)及時(shí)修理；零配件殘缺的，應(yīng)配齊全；長期不用且今后仍無使用價(jià)值的可拆除。 (5)金屬構(gòu)件 若金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修復(fù)加固。若鋼門窗損壞、開關(guān)不靈、零件殘缺的，應(yīng)修復(fù)、配齊。若鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的可拆除。 (6)其他工程 ① 凡正在使用的設(shè)備應(yīng) 注意保養(yǎng)。避雷設(shè)施損壞、失效的應(yīng)修復(fù)；高層房屋附近無避雷設(shè)施或超出保護(hù)范圍的應(yīng)新裝。 ② 凡道路、下水道、窖井損壞或堵塞的應(yīng)修復(fù)或疏通。 若原先沒有下水系統(tǒng)導(dǎo)致院內(nèi)積水嚴(yán)重，影響用戶居住使用和環(huán)境衛(wèi)生的，在條件允許時(shí)應(yīng)新做。 ③ 若需要改變位置布局，平時(shí)一般不考慮，只有房屋大修時(shí)，可結(jié)合處理。對房屋進(jìn)行維修時(shí)應(yīng)按建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋維修管理規(guī)定》的要求搞好維修管理工作。 (三 )房屋維修周期 1．影響維修周期的因素 根據(jù)大修、中修、小修的不同范圍和特點(diǎn)，應(yīng)該確定一個(gè)相應(yīng)的、符合客觀實(shí)際的修理周期。房屋建筑維修工 程 科 學(xué)管理的重要基礎(chǔ)工作之一，就是根據(jù)危害因素發(fā)生、發(fā)展的自然規(guī)律和房屋建筑使用規(guī)律，確定各類房屋建筑的最佳修理周期。一般而言，修理周期的長短取決于以下幾個(gè)方面： (1)房屋建筑的用途 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 25 頁 人們在生產(chǎn)、生活活動中對房屋建筑各部位造成的損耗 的大小與以下因素有關(guān)：使用的合理程度，摩擦、撞擊、活動的頻率，生產(chǎn)、生活設(shè)備用品荷載的大小，生產(chǎn)、生活中是否產(chǎn)生有害介質(zhì)或污染等。比如，通過車輛較多的道路與一般的道路，大型百貨商場、候車室與一般的辦公、住宅房屋，浴室、廚房與一般用房，公共廁所與一般廁所等，由于它們的用途不同，在 同一期間它們的損耗、破損程度也不相同，因此，修理周期也就各不相同。 (2)房屋建筑各個(gè)部位的耐用程度 與耐用程度有關(guān)的因素主要有結(jié)構(gòu)種類、房屋的使用年限和剩余使用壽命、原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低和施工質(zhì)量的優(yōu)劣。不同結(jié)構(gòu)的房屋 建筑，有不同的耐用年限，并且由于建造的時(shí)間不同，它的剩余使用壽命也是不相同的，再加之原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量的不同，所以其損壞情況和耐用程度也是不相同的。 (3)房屋建筑所處的地理位置 房屋建筑還會受到日光、風(fēng)、雨、濕度等等自然因素的影響。眾所周知，我國南方多雨、濕度大，導(dǎo)致木質(zhì)結(jié)構(gòu)易腐爛；而北方雪 大、溫度低，從而頂棚、墻壁易結(jié)霜，基礎(chǔ)凍害較多。因此，危害房屋建筑的因素的發(fā)生、發(fā)展進(jìn)程，其造成損害的大小、速度的快慢亦不會相同，修理周期就會有長、有短。 2．房屋維修周期的確定 確 定房屋維修周期的標(biāo)準(zhǔn)是房屋普查完好率鑒定記錄和對歷年記錄所進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析。在此基礎(chǔ)上了解各項(xiàng)目損壞的規(guī)律，可確定一般項(xiàng)目的維修周期和全項(xiàng)目或多項(xiàng)目損壞最佳的綜合性大修周期。 一般項(xiàng)目的損壞維修周期： (1)屋面：瓦屋面的耐用程度取決于屋脊和外粉刷砂漿的強(qiáng)度和耐水性。平屋面的耐用程度取決于防水層的材料和施工質(zhì)量以及水泥砂漿的強(qiáng)度 (目前一般用的瀝青油氈防水層可使用 5 至8年 )。瓦屋面和平屋面的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)或中修可以 3年一次。 (2)外門窗與外墻：外門窗計(jì)劃檢修及油漆保養(yǎng)周期，可以 5 至 6 年一次；外墻粉刷計(jì)劃檢修周期，可以 5年左右一次。 (3)室內(nèi)：水電設(shè)備計(jì)劃檢修周期，可以 6 至 8 年一次；室內(nèi)一般項(xiàng)目的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、檢修周期，可以 6至 8年一次。 全項(xiàng)目或多項(xiàng)目綜合性大修周期，可根據(jù)房屋的承重結(jié)構(gòu) (如墻 體、梁、柱、構(gòu)架等 )損壞情況和外露部位項(xiàng)目 (如屋面、外墻粉刷、外門窗等 )的損壞情況確定。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 25 頁 3．各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期 磚木結(jié)構(gòu)房屋： 12 至 15 年；磚混 結(jié)構(gòu)房屋： 15 至 20 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋： 20 至 25年。 (四 )各類維修工程 1．小修工程 (1)小修工程的概念 小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中出現(xiàn)的正常小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。這種工程用工 少、所花費(fèi)用少，綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn) 時(shí)總造價(jià)的 1％以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫。 (2)小修工程的范圍 小修工程主要包括以下維修內(nèi)容： ① 整修：屋面、鋼門 窗、木門窗等。 ② 修補(bǔ)：屋面、泛水、屋脊、地面面層、內(nèi)外墻、木樓梯、抹灰、窗臺、腰線、明溝、散水和落水管等。 ③ 拆砌挖補(bǔ)：局部墻體、個(gè)別拱圈。 ④ 拆換：五金，玻璃，紗窗，油漆，個(gè)別楞木、檁條、木梁、過梁、屋架、木栓等。 ⑤ 水、衛(wèi)、電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修理、更換等。 ⑥ 疏通：下水管道的疏通等。 ⑦ 加固：房屋檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。 (3)小修工程的組織管理 ① 小修工程項(xiàng)目收集。物業(yè)管理公司日常服務(wù)的房屋小修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目，主要是通過 房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主 (住戶 )的隨時(shí)報(bào)修這 兩個(gè)渠道收集的。 走訪查房，是指物業(yè)管理人員定期對轄區(qū)內(nèi)住 (用 )戶進(jìn)行走訪，并在走訪中查看房屋，聽取住 (用 )戶對房屋維修的具體要求，發(fā)現(xiàn)住 (用 )戶尚未提出或忽略的房屋險(xiǎn)情及公用部位的損壞情況。物業(yè)管理公司可通過建立查房手冊來充分發(fā)揮走訪查房的實(shí)際作用。 另外一個(gè)方法就是住 (用 )戶隨時(shí)報(bào)修。為方便住 (用 )戶隨時(shí)報(bào)修，物業(yè)管理公司可采取以下措施：設(shè)置便民報(bào)修信箱；建立接待值班制度；組織服務(wù)咨詢。 ② 編制小修工程計(jì)劃。收集到小修工程服務(wù) 項(xiàng)目后，物業(yè)管理公司應(yīng)依據(jù)輕重緩急和勞動力情況，做出維修安排。室內(nèi)照明、給水排 污等部位發(fā)生故障，房屋出現(xiàn)影響正常使用的險(xiǎn)情等， 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 25 頁 應(yīng)及時(shí)安排、組織人力搶修；對暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表，盡早逐一落實(shí)實(shí)施。 ③ 落實(shí)小修工程任務(wù)。管理人員根據(jù)急修項(xiàng)目和小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，開列小修養(yǎng)護(hù)單。房屋小修養(yǎng)護(hù)工憑單領(lǐng)取材料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行小修工程施工。對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險(xiǎn)情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護(hù)單的管理人員變更或追加工程項(xiàng)目手續(xù)。 ④ 監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程。在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理人員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題，監(jiān)督檢查 當(dāng)天小修工程的完成情況。 2．中修工程 (1)中修工程的概念 中修工程是指房屋少量主 體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié) 構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進(jìn)行局部維修，以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程項(xiàng)目較小但工程量比較大，有周期性。中修工程適用于一般損壞房屋，其一次維修費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 20％。 (2)中修工程的范圍 ① 少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修。 ② 一般損壞房屋的維修，如整幢房屋門窗的整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更換等。 ③ 整幢房屋的公用生活設(shè)備的局 部更換、改善或 改裝； 新裝工程以及單項(xiàng)的維修，如下水道重做、整幢房屋門窗的油漆、整幢房屋圍墻的拆砌等。 3．大修工程 (1)大修工程的概念 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備 (包括上下水管道、取暖設(shè)備等 )的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需要全面拆除，但必須對它們進(jìn)行牽 動、拆換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。這類工程的工程地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。大修工程的費(fèi)用為該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 25％以上。房屋大修工程一般都與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn) 行。經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。 (2)大修工程的范圍 ① 修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。 ② 對整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行更換、改善或新裝的工程。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 25 頁 ③ 對房屋進(jìn)行局部改建的工程。