【文章內容簡介】 ② 對屋面上的壓頂、出線、屋脊、天窗、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞導致的滲水應修復，損壞嚴重的應翻做；屋面上原有隔熱保溫層損壞的應修復；對女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和不影響市容市貌的條件下可改修或拆除。 ③ 鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。 ④ 玻璃天棚、老虎窗損壞漏雨的應修復，損壞嚴重的可翻做，但一般不新做。 (2)抹灰工程 ① 清水墻損壞的應修補嵌縫，整垛墻風化過多的可做抹灰。外墻勒腳損壞的應修復，原無勒腳抹灰的可新做。 ② 外墻抹灰起殼、剝落的應修復，損壞面積過大的可全部鏟除重抹，重抹時，如原抹灰材料太差，可提高用料標準。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外墻抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準，不影響色澤協(xié)調的前提下，可用其他材料代替。 ③ 天棚抹灰損壞，要注意檢查內部結構。發(fā)現(xiàn)抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復。損壞嚴重的復雜線腳全部鏟除后，非必要可以不修復。 ④ 內墻抹灰起殼、剝落 的應修復，每面墻損壞時間超過一年以上的可鏟除重抹。各種墻裙損壞應根據(jù)保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。原無踢腳線的，結合墻面抹灰應加做水泥踢腳線。如果因室外溝渠等影響引起墻面長期潮濕，影響居住使用的可做防水層。 (3)油漆粉飾工程 ① 木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)。鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵件 (如鐵柵、鐵門等 )，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷防銹油漆或涂料。鐵 門窗或各類鐵件油漆保護周期一般為 3至 5年。 ② 室內墻面、天棚維修時可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞應按原樣修復。 ③ 高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋外墻原油漆損壞的應修補，其色澤應盡量與原色一致。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 25 頁 (4)水、電、衛(wèi)、暖等設備工程 ① 附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門簽有專門協(xié)議的外，均應負責修復。原設計有缺陷或不合理的，應改變設計，改造重裝。水箱應定期清洗。 ② 電 氣線路的修理應遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務 ，但表及附件應由用戶自備。 ③ 上下水道及衛(wèi)生設備損壞、堵塞及零件殘缺，應修理、疏通、配齊，但人為損壞的，其費用由用戶自理。原無衛(wèi)生設備的，是否新裝由用戶自定。 ④ 電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全；長期不用且今后仍無使用價值的可拆除。 (5)金屬構件 若金屬構件銹爛損壞的，應修復加固。若鋼門窗損壞、開關不靈、零件殘缺的，應修復、配齊。若鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應修復，損壞嚴重的應更換，無保留價值的可拆除。 (6)其他工程 ① 凡正在使用的設備應 注意保養(yǎng)。避雷設施損壞、失效的應修復；高層房屋附近無避雷設施或超出保護范圍的應新裝。 ② 凡道路、下水道、窖井損壞或堵塞的應修復或疏通。 若原先沒有下水系統(tǒng)導致院內積水嚴重，影響用戶居住使用和環(huán)境衛(wèi)生的，在條件允許時應新做。 ③ 若需要改變位置布局，平時一般不考慮，只有房屋大修時，可結合處理。對房屋進行維修時應按建設部頒發(fā)的《城市房屋維修管理規(guī)定》的要求搞好維修管理工作。 (三 )房屋維修周期 1．影響維修周期的因素 根據(jù)大修、中修、小修的不同范圍和特點，應該確定一個相應的、符合客觀實際的修理周期。房屋建筑維修工 程 科 學管理的重要基礎工作之一，就是根據(jù)危害因素發(fā)生、發(fā)展的自然規(guī)律和房屋建筑使用規(guī)律，確定各類房屋建筑的最佳修理周期。一般而言，修理周期的長短取決于以下幾個方面： (1)房屋建筑的用途 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 25 頁 人們在生產、生活活動中對房屋建筑各部位造成的損耗 的大小與以下因素有關：使用的合理程度，摩擦、撞擊、活動的頻率，生產、生活設備用品荷載的大小，生產、生活中是否產生有害介質或污染等。比如，通過車輛較多的道路與一般的道路，大型百貨商場、候車室與一般的辦公、住宅房屋，浴室、廚房與一般用房，公共廁所與一般廁所等，由于它們的用途不同，在 同一期間它們的損耗、破損程度也不相同，因此，修理周期也就各不相同。 (2)房屋建筑各個部位的耐用程度 與耐用程度有關的因素主要有結構種類、房屋的使用年限和剩余使用壽命、原設計標準的高低和施工質量的優(yōu)劣。不同結構的房屋 建筑，有不同的耐用年限，并且由于建造的時間不同，它的剩余使用壽命也是不相同的，再加之原設計標準和施工質量的不同，所以其損壞情況和耐用程度也是不相同的。 (3)房屋建筑所處的地理位置 房屋建筑還會受到日光、風、雨、濕度等等自然因素的影響。眾所周知，我國南方多雨、濕度大，導致木質結構易腐爛；而北方雪 大、溫度低，從而頂棚、墻壁易結霜，基礎凍害較多。因此，危害房屋建筑的因素的發(fā)生、發(fā)展進程，其造成損害的大小、速度的快慢亦不會相同，修理周期就會有長、有短。 2．房屋維修周期的確定 確 定房屋維修周期的標準是房屋普查完好率鑒定記錄和對歷年記錄所進行的統(tǒng)計分析。在此基礎上了解各項目損壞的規(guī)律，可確定一般項目的維修周期和全項目或多項目損壞最佳的綜合性大修周期。 一般項目的損壞維修周期： (1)屋面：瓦屋面的耐用程度取決于屋脊和外粉刷砂漿的強度和耐水性。平屋面的耐用程度取決于防水層的材料和施工質量以及水泥砂漿的強度 (目前一般用的瀝青油氈防水層可使用 5 至8年 )。瓦屋面和平屋面的計劃養(yǎng)護或中修可以 3年一次。 (2)外門窗與外墻：外門窗計劃檢修及油漆保養(yǎng)周期，可以 5 至 6 年一次；外墻粉刷計劃檢修周期，可以 5年左右一次。 (3)室內：水電設備計劃檢修周期，可以 6 至 8 年一次；室內一般項目的計劃養(yǎng)護、檢修周期，可以 6至 8年一次。 全項目或多項目綜合性大修周期，可根據(jù)房屋的承重結構 (如墻 體、梁、柱、構架等 )損壞情況和外露部位項目 (如屋面、外墻粉刷、外門窗等 )的損壞情況確定。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 25 頁 3．各類結構房屋的維修周期 磚木結構房屋： 12 至 15 年；磚混 結構房屋： 15 至 20 年；鋼筋混凝土結構房屋： 20 至 25年。 (四 )各類維修工程 1．小修工程 (1)小修工程的概念 小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中出現(xiàn)的正常小損小壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。這種工程用工 少、所花費用少，綜合平均費用占房屋現(xiàn) 時總造價的 1％以下，并具有很強的服務性，要求經常持續(xù)地進行。小修工程的主要特點是項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫。 (2)小修工程的范圍 小修工程主要包括以下維修內容： ① 整修：屋面、鋼門 窗、木門窗等。 ② 修補：屋面、泛水、屋脊、地面面層、內外墻、木樓梯、抹灰、窗臺、腰線、明溝、散水和落水管等。 ③ 拆砌挖補：局部墻體、個別拱圈。 ④ 拆換：五金，玻璃，紗窗，油漆，個別楞木、檁條、木梁、過梁、屋架、木栓等。 ⑤ 水、衛(wèi)、電、暖氣等設備的故障排除及零部件的修理、更換等。 ⑥ 疏通：下水管道的疏通等。 ⑦ 加固：房屋檢查時發(fā)現(xiàn)的危險構件的臨時加固、維修等。 (3)小修工程的組織管理 ① 小修工程項目收集。物業(yè)管理公司日常服務的房屋小修養(yǎng)護工程項目，主要是通過 房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主 (住戶 )的隨時報修這 兩個渠道收集的。 走訪查房，是指物業(yè)管理人員定期對轄區(qū)內住 (用 )戶進行走訪，并在走訪中查看房屋，聽取住 (用 )戶對房屋維修的具體要求，發(fā)現(xiàn)住 (用 )戶尚未提出或忽略的房屋險情及公用部位的損壞情況。物業(yè)管理公司可通過建立查房手冊來充分發(fā)揮走訪查房的實際作用。 另外一個方法就是住 (用 )戶隨時報修。為方便住 (用 )戶隨時報修，物業(yè)管理公司可采取以下措施：設置便民報修信箱；建立接待值班制度；組織服務咨詢。 ② 編制小修工程計劃。收集到小修工程服務 項目后，物業(yè)管理公司應依據(jù)輕重緩急和勞動力情況，做出維修安排。室內照明、給水排 污等部位發(fā)生故障，房屋出現(xiàn)影響正常使用的險情等， 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 25 頁 應及時安排、組織人力搶修；對暫不影響正常使用的小修項目，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護計劃表，盡早逐一落實實施。 ③ 落實小修工程任務。管理人員根據(jù)急修項目和小修養(yǎng)護計劃，開列小修養(yǎng)護單。房屋小修養(yǎng)護工憑單領取材料，并根據(jù)小修養(yǎng)護單的工程地點、項目內容進行小修工程施工。對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護單的管理人員變更或追加工程項目手續(xù)。 ④ 監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護工程。在小修養(yǎng)護工程施工中，管理人員應每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題，監(jiān)督檢查 當天小修工程的完成情況。 2．中修工程 (1)中修工程的概念 中修工程是指房屋少量主 體構件已損壞或不符合建筑結 構的要求，需要牽動或拆換進行局部維修，以保持房屋原來的規(guī)模和結構的工程。這類工程項目較小但工程量比較大，有周期性。中修工程適用于一般損壞房屋，其一次維修費用應低于該房屋同類結構新建造價的 20％。 (2)中修工程的范圍 ① 少量結構構件形成危險點的房屋維修。 ② 一般損壞房屋的維修，如整幢房屋門窗的整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設備管線的維修和零配件的更換等。 ③ 整幢房屋的公用生活設備的局 部更換、改善或 改裝； 新裝工程以及單項的維修，如下水道重做、整幢房屋門窗的油漆、整幢房屋圍墻的拆砌等。 3．大修工程 (1)大修工程的概念 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結構和公用生活設備 (包括上下水管道、取暖設備等 )的大部分已嚴重損壞，雖不需要全面拆除，但必須對它們進行牽 動、拆換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。這類工程的工程地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程的費用為該房屋同類結構新建造價的 25％以上。房屋大修工程一般都與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結合進 行。經大修后的房屋，一般都要求達到基本完好房的標準。 (2)大修工程的范圍 ① 修復嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程。 ② 對整幢房屋的公用生活設備進行更換、改善或新裝的工程。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 25 頁 ③ 對房屋進行局部改建的工程。