【文章內容簡介】 容提綱（略） 第五章 物業(yè)管理所需物質條件 一、辦公及員工住宿用房計劃 辦公用房 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 42 頁 住宿用房 由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內安排物 業(yè)安全管理員工 ，工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 第六章 物業(yè)管理工作崗位職責 一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責 全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行 ISO 9000 質量管理體系及 ISO 14000 環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂 的年度管理目標和經(jīng)濟指標。 制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 42 頁 公司和上級部門的指導和監(jiān)督。 負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。 4 合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心 員工生 活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。 負責所管轄物業(yè)的裝備審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作， 落實安全、防火工作。 協(xié)調本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關的部門的 關系，便于開展各項工作。 認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他 工作任務。 二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責 協(xié)調管理處主任完成本管理處的各項工作。 認真完成所分管的各項工作。 當管理處主任不在時，代理經(jīng)理進行工作。 有權向管理處主任提出對下屬人員進行獎懲的建議。 遵照勞 動部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理 管理處招、調員工的事物工作，對部門中的私招濫雇行為進行處 理。 負責組織策劃、實施社區(qū)各項文化活動。 有權處理處理對其分管工作范圍內的投訴。 有權處理分管工作范圍內的突發(fā)事件。 有權自行安排下屬工作人員的各項工作。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 42 頁 三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責 以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。 檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內的道路、綠化及公共區(qū)域地面的 清潔。 熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。 定期對本 部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè) 務水平和服務質量。 協(xié)調本部門與個部門的關系，合理調配人力和物力資源。 負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控 制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理儲存和使用保管。 負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。 上級領導交辦的其他臨時任務。 四、物業(yè)管理文員崗位職責 向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項 指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。 負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促 崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見， 落實獎懲制度。 加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推 諉，有權協(xié)調各部門工作運作和人際關系。 加強業(yè)務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科 學化、現(xiàn)代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 42 頁 嚴守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管 理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決 定、決議、指導等，無權傳播。 從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。 五、物業(yè)管理員工崗位職責 在物業(yè)管理部門經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服 務的職能。 負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服 務工作。 全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。 協(xié)調經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。 參加經(jīng)理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。 負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理 業(yè)戶投訴。 收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司管理工作的發(fā)鎮(zhèn)出謀劃 策。 完成經(jīng)理交辦的各項任務。 六、物業(yè)商務管理員崗位職責 負責大廈業(yè)戶接 待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大 方，反映敏捷，處事穩(wěn)健。 負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。 按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 42 頁 通知有關領導或部門，對突發(fā)來訪者，要報告有關領導或部門后， 在約時間接待。 負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。 負責為大廈業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。 完成辦公室臨時交辦的工作。 七、物業(yè)清潔員崗位職責 負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。 負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。 負責物業(yè)各區(qū)域的 垃圾收集工作。 完成領導交辦的其他工作。 八、工程管理部經(jīng)理崗位職責 在經(jīng)理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管 理工作。 負責物業(yè)設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的 安排與落實。 履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標 和經(jīng)濟指標。 貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設備管理工作手冊》，確保機電安 裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。 執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育， 建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。 對設施、設 備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 42 頁 行一次全面檢查，每月不少與一次夜間查崗。 負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的 綜合能力和素質。 負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施 的完善工作。 負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。 負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的 處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。 1定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。 九、工程技術員崗位職責 負責對大廈機電設備的運行值班，處理 一般性故障，參與協(xié) 助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導 或管理處匯報。 值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、智能設 施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁 止與本部門不關人員進入機房。 定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班 記錄。 配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄 維修投訴情況，并及時處理。 保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品 的有序擺放。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 42 頁 負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員 進入，禁止各 種違反設備房管理規(guī)定的行為。 遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定 和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。 加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動 物的安全管理工作。 協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及 時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。 完成上級交辦的其他臨時任務。 十、強電技工崗位職責 協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。 制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施， 保證設備 24h 正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時， 應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在 5min 內將發(fā)電機電源送至用電設 備。 負責供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計 劃。 根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié) 約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。 負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。 完成上級交辦的其他工作。 十一、弱電技工崗位智力 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 42 頁 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。 負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān) 控系 統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。 根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 完成上級交辦的其他工作。 十二、暖通技工崗位職責 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行管理處主任下達的各項指標。 負責空調系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運行、維修管理工作，保證空調 系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調設備完好，無超標噪音和嚴重 滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故 隱患，保證給排水管道通暢。 負責按規(guī)定做好空調、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設備的大、 中、小修計劃。 根據(jù)運 行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使 系統(tǒng)能在最佳狀態(tài)運行。 完成上級交辦的工作任務。 十三、維修工崗位職責 執(zhí)行管理處制定的《機電設備管理手冊》和有關技術規(guī) 范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房 的整潔。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 42 頁 嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設 施、