【文章內(nèi)容簡介】 么一種產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的思路，將對應(yīng)不同的融資對象與方式，面臨不同的發(fā)展速度。 [信息鏈接一 ] 2020 年 2 月 2 日， 在中國質(zhì) 量協(xié)會、上海市建委及上海市房地局官員見證下，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化試點項目在上海浦東萬科樓盤新里程正式啟動。 王石接受記者采訪時說：此次試點項目樓面面積只有 6000 多平方米，預(yù)計2020 年會繼續(xù)在上海建設(shè) 5 萬平方米， 2020 年在全國則會達到 50 萬平方米。原來一層樓需要一周時間才能建好，現(xiàn)在只需一天，試點項目的建安成本比以前增加 40%，但當建筑面積達到 10 萬平方米以上，成本只會增加 25%，并基本固定下來。建筑質(zhì)量可提高了一倍，尤其 35 年后與其他房子相比就會很不一樣，相信會得到消費者的認可。 王石表示：萬科正在發(fā)生兩 點變化，一是產(chǎn)品線的延伸，就是為各個消費階層、各個年齡段的消費者提供住宅產(chǎn)品；一是住宅產(chǎn)業(yè)化，萬科每年將建造 2020萬平方米住宅，要持續(xù)領(lǐng)跑就必須要有質(zhì)量的增長，必須要進行住宅產(chǎn)業(yè)化。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 [信息鏈接一 ] 最新一期《中國經(jīng)營報》：來自信托業(yè)內(nèi)權(quán)威消息透露，央行已指定聯(lián)華信托和中信證券兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點機構(gòu)，日前他們已分別編制完成方案，很快將上報央行金融市場司。據(jù)悉，此次試點方案內(nèi)容要求以受托人、投資管理人以及托管人資格管理為主要內(nèi)容，這意味著央行希望通過試點對房地產(chǎn)基金的發(fā)行、管理、運行、回報 模式進行全面考察，為了給日后房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的立法和監(jiān)管積累經(jīng)驗。 此次房地產(chǎn)基金試點的總體原則，將不采用國際通行的將若干地產(chǎn)項目打包成 REITs（即房地產(chǎn)投資信托基金）并公開上市發(fā)行向公眾投資者直接募資的方式，而是限定只能由機構(gòu)投資者購買的封閉方式，這與天津濱海新區(qū)的領(lǐng)銳基金類似。（ 2020 年 2 月，天津濱海新區(qū)房地產(chǎn)基金“領(lǐng)銳基金”剛剛獲得銀監(jiān)會非銀司“特批”成立，“領(lǐng)銳基金”的資產(chǎn)物業(yè)打包對象主要是濱海新區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)廠房，其重點募資主體則是擁有或計劃開發(fā)這些物業(yè)的大型國有企業(yè)。這是在內(nèi)地尚未為房地產(chǎn)投資 信托基金開禁的環(huán)境下的變通手段。） 據(jù)悉，聯(lián)華信托的方案，與傳統(tǒng)信托產(chǎn)品相比，突破只能發(fā)行 200 份的政策限制，理論上能募集到更大額度的資金，相比現(xiàn)有房地產(chǎn)信托是以債權(quán)型信托做過橋融資為主，新方案則可提供直接融資，雖然達不到 REITs 資金募集規(guī)模，但前進了一大步。而中信證券的方案，很可能是建議將商業(yè)物業(yè)租賃收入作為企業(yè)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，然后發(fā)行資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。這種模式實際上也是 REITs的一種變通，對于手中擁有大量物業(yè)資產(chǎn)，卻面臨融資困難的房企而言，意義重大。無論最終采用何種方式進行試點，資產(chǎn)置換現(xiàn)金的模式 都不會變，企業(yè)可以借助于出讓一部分或全部物業(yè)資產(chǎn)股權(quán)，解決現(xiàn)金缺乏的問題。 在以銀行資金為主導(dǎo)的住宅開發(fā)大環(huán)境中，我們注意到萬科是其他融資手段嘗試最多的公眾公司。近 3 年內(nèi)，萬科已經(jīng)嘗試了與 GIC、中信證券、 HI 等融資合作，即便是在土地資源整合的同時，萬科也從一航、中糧等大型國企中獲得了更多資金層面的幫助。加上幾乎一年一度的股票融資（值得我們關(guān)注的是，與在港、新、美等地上市的企業(yè)相比，事實上也只有中國股市能夠做好如此高頻率的 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 融資，中國的投資者并沒成熟，中國的優(yōu)秀上市公司也太少），萬科持續(xù)發(fā)展的外圍資金來源可以 清晰地分成四個層面：銀行資金、證券市場、基金類、合作的實力企業(yè)。 對于老年公寓事業(yè)，資金渠道的長期解決方案，是啟動前首要課題，這與企業(yè)定位與長期發(fā)展模式均密切相關(guān)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 土地獲得與利潤實現(xiàn) 老年公寓開發(fā)用地的獲得，基于實踐與分析，將可能有以下多種具有可能性的途徑： 一手可以謀求的老年公寓開發(fā)用地： ? 政府專門規(guī)劃并定義開發(fā)的行政劃撥用地； ? 旅游類用地； ? 租用農(nóng)村集體用地； ? 遠郊住宅開發(fā)用地； 二手可以謀求的老年公寓開發(fā)用地： ? 其他開發(fā)商手中的低成本的 、遠郊的存量土地； ? 其他開發(fā)商手中被 70%+90 平方米困擾的遠郊住宅用地； ? 圈內(nèi)類似寧波東海明珠地塊等閑置資源的超值轉(zhuǎn)換； ? 閑置的旅游用地； 合作或其他方式可謀求的老年公寓開發(fā)用地： ? 大城市遠郊小城鎮(zhèn)建設(shè)的配套區(qū)域； ? 大規(guī)模住宅區(qū)的配套區(qū)域； ? 特殊地塊的舊城、舊房改造； ? 對原有養(yǎng)老院、敬老院的改造與升級； ? 對經(jīng)營不善的城市外圍旅游景點的改造； [一手老年公寓開發(fā)用地 ] 我們所親密接觸的一死一僵兩個杭州老年公寓項目，有兩點是共同的關(guān)鍵信息：一、兩個項目都是行政劃撥用地上的老年公寓產(chǎn)品，都因為明顯存在暴利而被 舉報 這說明了行政劃撥用地風險；二、都在沒有三證的前提下，用長租代售的模式實現(xiàn)開發(fā)利潤 這證明了老年公寓潛在的旺盛需求。這兩點，對 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 我們有很大的啟發(fā)意義。 行政劃撥用地、租用的農(nóng)村集體用地，同樣一個關(guān)鍵問題是在于雖然我們很有信心，但很難向資金方做出合理的解釋，讓他們也能同樣有信心，尤其是那些對中國奇怪的土地政策總搞不明白的國外基金而言。對于農(nóng)村集體用地，另一個問題在于我們能租賃多少年， 50 年總是好談的，想要 100、 200 年估計有點難，那么這里有一個 40 年以后怎么辦的問題。 遠郊住宅開發(fā)用 地是比較理想的選擇，無非是如何控制合理的土地獲得的成本。旅游用地在土地成本方面會比住宅開發(fā)用地便宜，沒有分戶的三證也不用擔心，只是最近的物權(quán)法到頭來還是沒有解釋清楚一點：非住宅建設(shè)用地在出讓到期后如何續(xù)期。這個問題與農(nóng)村集體土地同樣，會對企業(yè)長期發(fā)展埋藏一個重大的可能性成本。 當然，土地期限問題也可能并不是問題，要看我們是以短租（月、年）方式實現(xiàn)利潤，還是銷售或長租（ 50 年、 70 年）方式實現(xiàn)利潤，若是后者，主要矛盾就甩給了消費者。 綜合來看，首選是遠郊住宅開發(fā)用地，旅游類用地、租用農(nóng)村集體用地也可以，行政劃 撥用地則不宜選擇。當然，更好的方式是“住宅開發(fā)用地 +旅游類用地”這樣的組合拿地，成本控制與機動性更佳。 [二手老年公寓開發(fā)用地 ] 其他開發(fā)商手中的低成本的、遠郊的存量土地，是指那些在市場非常熱的時候，一些開發(fā)商頭腦發(fā)熱，在不成熟的城市遠郊圈下的較大地塊。可能已等待了不少時間，但依然沒有成熟的開發(fā)時機，同時土地的成本相對來說比較底。 其他開發(fā)商手中被 70%+90 平方米困擾的遠郊住宅用地，是指類似杭州閑林等區(qū)塊，位置不近不遠，理論上更適宜開發(fā)大房子，但受到 70%+90 平方米的限制，面臨產(chǎn)品研發(fā)的困境，或怎么排 都不舒服。 圈內(nèi)類似寧波東海明珠地塊等閑置資源的超值轉(zhuǎn)換，是我的想象。干脆把這樣的資源，換成政府并不覺得值錢的、比較遠的、只要環(huán)境不錯的，但要規(guī)模大很多、適合老年公寓開發(fā)的住宅地塊。 閑置的旅游用地，是指類似浦沿以外蕭山臨浦、浦陽等地，有不少被圈下的 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 數(shù)百畝、上千畝的旅游用地，有些全部閑置著，有些只蓋了一個小度假村，而開發(fā)商原來想象的所謂主題旅游的開發(fā)肯定是有難度的，面臨進退兩難的地步，可以轉(zhuǎn)身開發(fā)老年公寓。 [合作型老年公寓開發(fā)用地 ] 大城市遠郊小城鎮(zhèn)建設(shè)的配套區(qū)域：類似良渚里面做一塊老年公寓，顯然比較成 熟。萬科要自己開發(fā)是一方面的事，但類似這樣的機會一定會有不少，尤其在我們已經(jīng)做出一兩個樣板項目和有一定知名度之后。甚至可能成為一種發(fā)展的模型，就如開發(fā)商會把大地塊中的酒店、社區(qū)商業(yè)部分等拿出來找人合作，也同樣可能把老年公寓拿出來找人合作。這需要我們設(shè)計相應(yīng)的產(chǎn)品模型，因為規(guī)?？赡懿⒉淮?，百來畝或略小一些，這類地塊相比我們單獨去遠郊開發(fā)一個老年公寓項目，對老年公寓自身的配套要求會降低不少。 大規(guī)模住宅區(qū)的配套區(qū)域：類似上述，也可能成為一種模型，想像到未來的某個時期，政府可能都會在較大地塊的規(guī)劃條件中開始如設(shè)置 幼兒園一般要求設(shè)置專門的老年居住場所。這類地塊的規(guī)?？赡芨?，只有十幾畝或幾幢房子，但對老年公寓自身配套的要求可能會更低，如果我們較早地實現(xiàn)了工業(yè)化，則我們的機會會更大。 特殊地塊的舊城、舊房改造：翻閱一些資料發(fā)現(xiàn)，國外很多有意思的老年公寓設(shè)計，其中不少是在城市非核心區(qū)的一些舊建筑、舊區(qū)域里改造出來的。這些老年公寓規(guī)模都