【文章內(nèi)容簡介】 極不均衡。近郊區(qū)中朝陽、海淀兩區(qū)養(yǎng)敬老院數(shù)量較多；遠郊區(qū)縣中門頭溝、房山、昌平、順義等養(yǎng)敬老院數(shù)量較多。而在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)中，養(yǎng)敬老院數(shù)量共計35家，尚不及朝陽區(qū)的養(yǎng)敬老院數(shù)量，并且大多規(guī)模較小，床位數(shù)大于50張的養(yǎng)敬老院就寥寥無幾了。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)從經(jīng)營性質(zhì)看，北京市養(yǎng)敬老院90%以上是由政府部門開辦的，屬公益福利性質(zhì)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道開辦的占絕大多數(shù)。民辦的、盈利性的養(yǎng)敬老院數(shù)量很少。從居住條件來看，北京市養(yǎng)敬老院主要為平房結(jié)構(gòu)，只有少數(shù)養(yǎng)敬老院為樓房。其中房間以兩人間為多，同時有少量單間和三、四人間。從功能上來看，北京市的老年設(shè)施有托老所、養(yǎng)敬老院、老年公寓、康復(fù)中心四種形式，其中以養(yǎng)敬老院為主，占老年設(shè)施總數(shù)的95%以上。從養(yǎng)敬老院的規(guī)模來看，床位在20個以下的養(yǎng)敬老院數(shù)量占北京市養(yǎng)敬老院總數(shù)的18%，床位在20～50個之間的養(yǎng)老院數(shù)量占42%，床位在50～100個之間的養(yǎng)老院數(shù)量占總數(shù)的26%，床位在100～200個之間的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的9%，床位在200～300個之間的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的2%，床位在300個以上的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的3%。從而可以看出，北京市養(yǎng)敬老院的規(guī)模普遍偏小，床位數(shù)在50個以下的的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的60%。養(yǎng)敬老院規(guī)模較小導(dǎo)致不能形成規(guī)模效應(yīng)，配套設(shè)施不夠齊全。四、北京老年住宅市場需求情況，%，與1990年相比，%，%。北京已經(jīng)進入老年型城市。人口的老齡化對傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念造成了沖擊，也為老年住宅和老年公寓市場帶來了需求。1. 隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的傳統(tǒng)觀念在人口老化的今天不斷受到?jīng)_擊，與此同時，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。目前“4：2：1”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報2002年10月19日）。％。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認為這種方式很理想，％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。2. 社會上的“空巢家庭”逐漸增多在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。如天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。3. 目前的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化隨著年齡的增長，目前的中青年人也將逐漸進入老年，因此他們的代表了老年住宅和老年公寓的潛在需求。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20～25歲）％、中年人（40～50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。隨著老年人數(shù)量的不斷增加，老年住宅和老年公寓的需求也將不斷增長。在上海市，根據(jù)調(diào)查制定出的2010年老年公寓發(fā)展規(guī)劃確定，老年公寓的入住人數(shù)以占老年人口總數(shù)的3％例為宜，而發(fā)達國家這個數(shù)字通常可以達到4～5％。由此可見，在未來老年住宅和老年公寓的需求十分可觀，老年住宅和老年公寓產(chǎn)業(yè)在未來將得到極大的發(fā)展。五、老年住宅案例分析1. 東方太陽城 項目概況東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場內(nèi)，規(guī)劃用地234萬平方米，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。社區(qū)規(guī)劃總建筑面積70萬平方米，綠化率達80%。項目周邊自然環(huán)境良好，緊鄰順義潮白河旅游度假區(qū)，潮白河水域?qū)⒔?008年奧林匹克水上中心，將成為今后北京最大的水上公園。東方太陽城一期建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等，已于2003年4月入住。目前在售的為二期A區(qū)的點式公寓，二期規(guī)劃中建筑形式還有板樓、連體別墅和獨棟別墅。 建筑設(shè)計東方太陽城住宅以二到四層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區(qū)及住宅內(nèi)實行無障礙設(shè)計，社區(qū)中道路及住宅出入口設(shè)計為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設(shè)置門檻。住宅內(nèi)內(nèi)門預(yù)留寬度為1米，方便不同身體狀況的老年人步行或乘坐輪椅、擔架進出。住宅內(nèi)按照《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》設(shè)計，低按鍵、高插座。戶內(nèi)安裝電子安防系統(tǒng)和戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)，一旦發(fā)生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時間趕到。 景觀設(shè)計東方太陽城項目由美國SASAKI公司設(shè)計，SASAKI設(shè)計公司是世界排名前三位的景觀與建筑設(shè)計公司，尤其擅長景觀設(shè)計與體育設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計。東方太陽城的景觀設(shè)計創(chuàng)造了一個“綠色”的人居環(huán)境。穿插于社區(qū)的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區(qū)基礎(chǔ)性的綠色背景，連續(xù)的水系統(tǒng)將各組團中心的湖面景觀貫穿循環(huán)聯(lián)系起來，每一個組團有一個休閑用的公共花園，都有一個設(shè)計主題以體現(xiàn)特征。另外其內(nèi)部有小一些的公共與私人花園，它們作為組團級的結(jié)構(gòu)因素而相互聯(lián)系。 配套公建東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。公建的布置充分考慮人的活動規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求。東方太陽城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。，地下一層為農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)信息控制中心，首層為超市、精品店及餐廳，二至三層為老年大學(xué)。老年大學(xué)旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。其中設(shè)有多功能廳、圖書館、咖啡廳、活動室和休息室，而且課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，涉及陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等多種類型，讓每個有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進來教學(xué)相長。 康體醫(yī)療中心建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域為兩層，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等。康體醫(yī)療中心的社區(qū)醫(yī)院由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔負整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，聘請老年病專家定期坐診，還開展“家庭病房”、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)，并配備救護車，實行全周日服務(wù)。零售中心包括地上兩層和地下一層，商業(yè)功能將涵蓋餐飲、零售、商業(yè)服務(wù)等與基本生活密切相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點。度假酒店包括100套標準間、8套豪華躍層套房，居住空間私人化，體現(xiàn)人性化服務(wù)。度假公寓建筑面積為7000平方米，一至五層為連廊式公寓，面積從50平方米到100平方米不等，度假者可根據(jù)自己的喜好自由選擇；。東方太陽城一期入住后與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套均已投入使用。乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部等老年人社團也已經(jīng)成立。 物業(yè)服務(wù)東方太陽城的物業(yè)管理公司對東方太陽城社區(qū)進行全面物業(yè)管理，包括傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)生活管理。傳統(tǒng)物業(yè)管理包括：社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)，公共消防及保安的的管理，環(huán)境維護及綠化與保潔的管理，客戶服務(wù)及財務(wù)管理等。并提供家政服務(wù)中心，老年工作室，社區(qū)就業(yè)服務(wù)中心，旅游服務(wù)公司，房屋中介服務(wù)公司，婚介服務(wù)中心，時間儲蓄管理中心等社區(qū)服務(wù)。最具特色的是社區(qū)生活管理。為了豐富社區(qū)內(nèi)老年人的生活，東方太陽城的物業(yè)管理公司以創(chuàng)造全新退休生活為目的，組織舉辦社區(qū)運動會，社區(qū)節(jié)日活動，社區(qū)書畫展，社區(qū)歌詠比賽等社區(qū)大型活動和日常社區(qū)興趣俱樂部，日常社區(qū)興趣俱樂部包括棋牌俱樂部，秧歌及舞蹈俱樂部，太極拳俱樂部，乒乓球俱樂部，書畫俱樂部，合唱團，時裝隊等等。 銷售情況東方太陽城一期于2002年7月開盤，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，戶型最小的為一室一廳，最大的為六室兩廳，戶型面積自70平方米到230平方米不等，共有住宅552套。其中兩居的戶型所占比例最大，達到51%，其次為三居，在總套數(shù)中的比例為30%，再次為一居，在總套數(shù)中的比例為10%。在一期的實際銷售中，三居的銷售率最低，為88%，其次為二居，銷售率為93%，再次為一居，銷售率為97%，四居及以上戶型銷售率較高。由此可見一期的戶型比設(shè)置較為合理，主力戶型兩居的銷售情況良好，但應(yīng)適當加大四居及四居以上戶型的比例，以照顧有較多子女或多代同堂的家庭。二期于2003年8月開盤，目前在售的為二期A區(qū)的點式公寓，戶型為兩居和三居，共212套，目前已售205套。從銷售情況來看，東方太陽城一期及二期A區(qū)已經(jīng)開盤銷售的住宅共804套，自2002年7月以來在23個月的銷售時間里達到了94%的銷售率