【正文】 三個(gè)文本：《老年公寓樣本產(chǎn)品模型（含管理與服務(wù)的商業(yè)模型）》、與政府部門交流的文本、與各路資金交流的文本。 然后，展開(kāi)企業(yè)構(gòu)架、拿地圈錢、招民買馬，我們就可以踏踏實(shí)實(shí)造房子收錢了。另一方面，龐大的專業(yè)的護(hù)工隊(duì)伍，到哪里去招募、如何去培養(yǎng)，都是些問(wèn)題，與技校合作、投資或合作創(chuàng)辦技校，可能都是解決途徑之一。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 老年公寓的管理與服務(wù) 上一章節(jié)探討的所有老年公寓的配套，幾乎每個(gè)系統(tǒng)都可以成立一家專門的可以贏利的經(jīng)營(yíng)公司，然后組成一個(gè)服務(wù)集團(tuán)，其中物業(yè)管理系統(tǒng)、生活輔助系統(tǒng)、醫(yī)療保障系統(tǒng)、旅游服務(wù)系統(tǒng)、投資理財(cái)系統(tǒng)、文化學(xué)習(xí)系統(tǒng)的贏利模式比較清晰。第六，主張精裝全配。 此外，注意到有很多國(guó)外的老年公寓，對(duì)老年癡呆癥患者有專門設(shè)計(jì)的住宅樓應(yīng)對(duì)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 老年公寓樣板產(chǎn)品模型 這里，我們暫時(shí)只探討主流的中高端老年公寓的產(chǎn)品模型，暫不涉及豪華型的 、或頂級(jí)的，或低端一些的產(chǎn)品。如果是旅游或其他用地，站在企業(yè)短期發(fā)展的角度，我比較傾向于依然考慮用長(zhǎng)租手段去實(shí)現(xiàn)銷售；站在企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的角度，以年為單位出租，不失為一種穩(wěn)定與長(zhǎng)期的回報(bào)，尤其對(duì) 規(guī)模尚且不大的上市公司來(lái)說(shuō)，需要有一個(gè)利潤(rùn)穩(wěn)定回報(bào)的手段。如果有這類地塊，我們可以做一些頂級(jí)的老年公寓。甚至可能成為一種發(fā)展的模型，就如開(kāi)發(fā)商會(huì)把大地塊中的酒店、社區(qū)商業(yè)部分等拿出來(lái)找人合作，也同樣可能把老年公寓拿出來(lái)找人合作。 [二手老年公寓開(kāi)發(fā)用地 ] 其他開(kāi)發(fā)商手中的低成本的、遠(yuǎn)郊的存量土地，是指那些在市場(chǎng)非常熱的時(shí)候，一些開(kāi)發(fā)商頭腦發(fā)熱，在不成熟的城市遠(yuǎn)郊圈下的較大地塊。 行政劃撥用地、租用的農(nóng)村集體用地，同樣一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是在于雖然我們很有信心，但很難向資金方做出合理的解釋，讓他們也能同樣有信心，尤其是那些對(duì)中國(guó)奇怪的土地政策總搞不明白的國(guó)外基金而言。這種模式實(shí)際上也是 REITs的一種變通，對(duì)于手中擁有大量物業(yè)資產(chǎn)，卻面臨融資困難的房企而言，意義重大。 王石表示：萬(wàn)科正在發(fā)生兩 點(diǎn)變化，一是產(chǎn)品線的延伸，就是為各個(gè)消費(fèi)階層、各個(gè)年齡段的消費(fèi)者提供住宅產(chǎn)品；一是住宅產(chǎn)業(yè)化，萬(wàn)科每年將建造 2020萬(wàn)平方米住宅，要持續(xù)領(lǐng)跑就必須要有質(zhì)量的增長(zhǎng)，必須要進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化。順此思考，命題變成了有趣的方向：老年公寓產(chǎn)業(yè)究竟是以服務(wù)為核心的還是以產(chǎn)品為核心的？是否長(zhǎng)期來(lái)看是以管理與服務(wù)利潤(rùn)為核心的，而初期大規(guī)模建設(shè)階段則是以產(chǎn)品開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為核心的？這一思考與判斷的重要性，無(wú)疑將決定開(kāi)始老年公寓的事業(yè)階段，我們的戰(zhàn)略發(fā)展重心的把握是一個(gè)還是兩個(gè)，更重要的是，其將決定當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者出現(xiàn)、競(jìng)爭(zhēng)者增多的各階段或競(jìng)爭(zhēng)者非常強(qiáng)大，我們?nèi)绾伪３肿陨淼膬?yōu)勢(shì)與抵抗能力。 萬(wàn)科應(yīng)該是說(shuō)最早在戰(zhàn)略部署中意識(shí)到地價(jià)增值暴利作為全行業(yè)的重要利潤(rùn)來(lái)源必將消亡的企業(yè)，也是成功把單純的“翻燒餅”模式的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)做成可持續(xù)模式的企業(yè)。當(dāng)時(shí)在外界看來(lái)，萬(wàn)科至多是在進(jìn)入的城市數(shù)量、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、管理方法上有一定的領(lǐng)先。 正如酒店管理公司能成為世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，但酒店的持有者卻總體來(lái)說(shuō)是分散的、眾多的，老年公寓的管理與服務(wù)似乎應(yīng)該是未來(lái)真正可以持續(xù)高速發(fā)展的元素。然而這并不是關(guān)鍵，因?yàn)樵诶夏旯⒌墓芾砼c服務(wù)領(lǐng)域，我們期望擁有最大的市場(chǎng)份額，例如 30%或更多，這是老年公寓產(chǎn)業(yè)鏈的最終發(fā)展的可持續(xù)核心。 [信息鏈接一 ] 世界銀行最新報(bào)告稱：中國(guó)的“人口紅利”將在 2020 年左右消失，“人口紅利”一度是與中國(guó)高速的城市化進(jìn)程一并，成為推動(dòng)近 10 年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)住宅行業(yè)高速發(fā)展的兩個(gè)重要因素。（這也是杭州云天銀湖項(xiàng)目在實(shí) 踐中主要驗(yàn)證的觀點(diǎn)） 六、非常有意思的是，華人圈及東亞老齡比較嚴(yán)重的鄰國(guó)如日本的老人也是國(guó)內(nèi)未來(lái)成熟老年公寓的需求者之一（杭州云天銀湖項(xiàng)目在實(shí)踐中驗(yàn)證了這一觀點(diǎn)）。 我們相信，或者僅以我們身處的杭州為例，老年公寓的需求是明顯的、更是日趨強(qiáng)烈的。 歷史已反復(fù)證明、近幾年經(jīng)典的風(fēng)險(xiǎn)投資商 業(yè)案例也正在反復(fù)證明，很多經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)、產(chǎn)品或元素，發(fā)展中國(guó)家的未來(lái)就是發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)在，大多數(shù)領(lǐng)域，這與社會(huì)制度環(huán)境是基本無(wú)關(guān)的。 而且非常有可能，在零起點(diǎn)的環(huán)境下，我們將成為國(guó)內(nèi)第一家真正專注于老年公寓產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的企業(yè)。如果遇到病痛，除了必須的住院環(huán)節(jié)，通常情況是由子女照顧、或由非專業(yè)的保姆照顧。事實(shí)上，他們是最能接受或更愿意看到真正適宜老人居住的老年公寓的出現(xiàn)，并很可能成為老年公寓主力的購(gòu)買人群； 三、中產(chǎn)階級(jí)或更富有的人群，作為社會(huì)消費(fèi)的中堅(jiān)力量與示范群體，在他們自身面臨衰老趨勢(shì)的時(shí)候，更會(huì)提前開(kāi)始考慮自己的退休后的生活與養(yǎng)老環(huán)境。二是華人圈，既包括了周邊國(guó)家、港澳地區(qū)，也包括了全世界全地區(qū)的華人，一方面是葉落歸根的情 結(jié)，另一方面中國(guó)的發(fā)展與安定，也為他們回國(guó)養(yǎng)老創(chuàng)造了可能性。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論目前還是將來(lái)，地區(qū)之間也會(huì)有一定差異，東部沿海省份的老齡化比率明顯更高一些。 當(dāng)更多企業(yè)在考慮如何賺小孩子的錢、如何賺女人們的錢之時(shí)，我們關(guān)注的老人市場(chǎng)將會(huì)比這兩個(gè)視角更為具有市場(chǎng)持續(xù)潛力。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮在 2020 年 3 月 20 日接受證券時(shí)報(bào)記者采訪 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 時(shí)明確提到過(guò)一句話：“ 在關(guān)注主流需求（青年住宅）同時(shí)，我們也關(guān)注老年住宅問(wèn)題，并打算三到五年內(nèi)推出老年住宅產(chǎn)品。 ? 城市布局：萬(wàn)科的“ 3+X”城市布局模型，成為跨地區(qū)發(fā)展的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)效仿的全國(guó)布局模型。 研究萬(wàn)科，結(jié)合老年公寓，至少可以讓我們借鑒與思考以下幾個(gè)方面： ? 明確在老年公寓領(lǐng)域中我們可以為自己打造的核心優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)定位； ? 啟動(dòng)階段重視對(duì)戰(zhàn)略發(fā)展軌跡、發(fā)展模型研究； ? 持續(xù)高增長(zhǎng)環(huán)境的自我營(yíng)造； ? 快速有效地打通更多融資渠道； ? 管理結(jié)構(gòu)的前瞻性與人才建設(shè)的前置性； ? 重視品牌對(duì)資源整合的推動(dòng)力； ? 城市布局思路與城市生根策略； ? 一定發(fā)展程度以后的產(chǎn)業(yè)化方向選擇與專型； ? 以優(yōu)秀為師，以成熟市場(chǎng)為師，常設(shè)研究 經(jīng)費(fèi)與機(jī)構(gòu)。 產(chǎn)業(yè)化與融資是兩個(gè)互動(dòng)的發(fā)展主題，選擇怎么一種產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的思路，將對(duì)應(yīng)不同的融資對(duì)象與方式，面臨不同的發(fā)展速度。 此次房地產(chǎn)基金試點(diǎn)的總體原則，將不采用國(guó)際通行的將若干地產(chǎn)項(xiàng)目打包成 REITs（即房地產(chǎn)投資信托基金）并公開(kāi)上市發(fā)行向公眾投資者直接募資的方式，而是限定只能由機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買的封閉方式，這與天津?yàn)I海新區(qū)的領(lǐng)銳基金類似。近 3 年內(nèi)，萬(wàn)科已經(jīng)嘗試了與 GIC、中信證券、 HI 等融資合作，即便是在土地資源整合的同時(shí)，萬(wàn)科也從一航、中糧等大型國(guó)企中獲得了更多資金層面的幫助。旅游用地在土地成本方面會(huì)比住宅開(kāi)發(fā)用地便宜，沒(méi)有分戶的三證也不用擔(dān)心，只是最近的物權(quán)法到頭來(lái)還是沒(méi)有解釋清楚一點(diǎn)：非住宅建設(shè)用地在出讓到期后如何續(xù)期。 圈內(nèi)類似寧波東海明珠地塊等閑置資源的超值轉(zhuǎn)換，是我的想象。這類地塊的規(guī)?？赡芨?，只有十幾畝或幾幢房子，但對(duì)老年公寓自身配套的要求可能會(huì)更低，如果我們較早地實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化，則我們的機(jī)會(huì)會(huì)更大。 對(duì)經(jīng)營(yíng)不善的城市外圍旅游景點(diǎn)的改造：杭州附近就應(yīng)該有不少這樣的項(xiàng) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 目，作為旅游，主題性不強(qiáng)或可持續(xù)發(fā)展能力不足，環(huán)境又往往相當(dāng)好，改造成老年公寓可能就是最合 適的選擇。 當(dāng)然，這里只單獨(dú)探討了產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)問(wèn)題（服務(wù)與管理的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，放在后面探討），因?yàn)?35 年內(nèi)管理與服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)無(wú)法體現(xiàn)，可能無(wú)法產(chǎn) 生穩(wěn)定可觀的利潤(rùn)。居住在里面的老人，能自尊地頤養(yǎng)天年，即能控制自己的日常生活、保持自我的獨(dú)立，又能享受到有可持續(xù)的生活輔助與醫(yī)療保障，以及必須的社交活動(dòng)與生活安全感。 初步思考，國(guó)內(nèi)的老年公寓，也逃不出上述 3+1 類主流模式。 報(bào)告的提綱階段，我傾向于老年公寓中存在上述兩種產(chǎn)品，但報(bào)告實(shí)際行文至此，我更傾向于把上述兩種老年公寓全部打混，不區(qū)別對(duì)待。 當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手逐漸增多之時(shí)，我們已成熟的旅游服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、生活輔助系統(tǒng)與醫(yī)療保障系統(tǒng)就可以集成或分別對(duì)外輸出管理。 也很少有機(jī)會(huì)，我們事先想好了要去辦一個(gè)怎么樣的企業(yè)與生產(chǎn)一種怎么樣的產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)一系列的論證與思考后，我們開(kāi)始行動(dòng)，有信心并最終將有機(jī)會(huì)成為這個(gè)行業(yè)中未來(lái)最優(yōu)秀的企