【文章內容簡介】 點開發(fā)項目，集團強大的實力及口碑是我們最大的后盾靠山。 3? 本案位于紹陵區(qū)發(fā)展的核心地段，既能享受城市發(fā)展帶來的環(huán)境、經濟、文化提升，又能很好的銜接城市舊區(qū)中心成熟的生活配套。 中管網房地產頻道 項目現(xiàn)狀分析 strength（優(yōu)勢） ，園林景觀及樓棟分布在漯河有一定的優(yōu)勢。 、環(huán)境設計新穎，能給項目形象帶來較大的提升。 、建筑材料上等可以為本項目在品質上增加附加值，另外外部環(huán)境河流環(huán)繞，清新宜人， 80米寬的沿路綠化帶，特別是周邊樹木已經蔥蔥蘢蘢。 中管網房地產頻道 現(xiàn)狀分析 weakness（劣勢） １ ?本案因天然地形限制，地勢低洼容易積水。 ２ ?本案經過前期的銷售去化，預期客戶對樓盤的形象概念模糊，而且營銷 方式客戶難以接受。 ３ ?三期產品主要以多層帶電梯為主，市場上同類產品，可類比項目少，而 且在目前在多層為主的前提下，客戶對多層帶電梯產品存在一定抗性。 中管網房地產頻道 現(xiàn)狀分析 opportunity(機會 ) １ ?經過市場調研，漯河各個在售樓盤的宣傳方式和銷售接待介紹都還比較初 級，在這個方面本案項目組有信心樹立起漯河房地產行業(yè)的標桿。 ２ ?作為漯河的高檔項目，三期大部分的產品以電梯房為主，因此可以定位于高 端市場營銷。 中管網房地產頻道 現(xiàn)狀分析 threat（威脅） １ ?近期漯河市場有數(shù)個項目在售，包括建業(yè)森林半島、玫瑰城、旺旺家苑 等，這些項目都和本項目同步發(fā)售。 ２ ?自去年第三季度末開始，中國房地產市場出現(xiàn)了一定的震蕩，對河南市 場、漯河市場都產生了一定的影響；另外，政府明確從緊的貨幣政策 也會對本案具體的項目銷售工作帶來一定的影響。 中管網房地產頻道 現(xiàn)狀分析 小結： 經過上述分析，本案機會與挑戰(zhàn)并存；順應市場潮流，重新 進行項目定位包裝；從住宅的舒適度和后續(xù)服務上領先漯河市場是本案成功的關鍵。 中管網房地產頻道 現(xiàn)狀分析 銀河灣是什么？ 1. 漯河市生態(tài)高尚大型社區(qū) 2. 具國際優(yōu)秀人居標準、洋溢國際品位的花園社區(qū) 3. 以環(huán)境聚合人群，以環(huán)境促進交流的財智發(fā)展型社區(qū) 4. 擁有漯河市最好的景觀園林 5. 擁有漯河市舒適住宅配套 6. 擁有高品質的社區(qū)居民 中管網房地產頻道 差異化思考 確立核心戰(zhàn)略定位 4 中管網房地產頻道 概念 代表樓盤 國際 雙匯國際城市花園／ 歐洲 西班牙玫瑰城／歐洲故事 品質 建業(yè)森林半島／錦繡淞江 水景 建業(yè)森林半島／碧水軒／香緹左岸 性價比 旺旺家苑 親情 幸福時光 / 所有的項目都在對所有的購房者說著同樣的話，最終的結果就是消費者視聽麻木。 中管網房地產頻道 一個舞臺只有一個主角 時勢造英雄！ 為項目正名，全力塑造成為區(qū)域的絕對主角！ 中管網房地產頻道 突破現(xiàn)有概念－差異化的認知 銀河灣 下階段工作重點 中管網房地產頻道 項目檔次定位： 高端市場 中端市場 低端市場 物業(yè)檔次 客戶層面 中管網房地產頻道 支持 —— 現(xiàn)代化國際社區(qū) —— 河道環(huán)繞 ， 叢林蔥蔥 —— 區(qū)域第一素質大盤 —— 創(chuàng)新型高品質產品支撐 吸引力 —— 高規(guī)格建筑標準 —— 城市上層階層領域 —— 漯河發(fā)展區(qū)域 —— 生態(tài)中心 追求完美 —— 產品優(yōu)勢 —— 景觀優(yōu)勢 —— 環(huán)境優(yōu)勢 —— 社區(qū)成熟優(yōu)勢 中管網房地產頻道 銀河灣三 期 傳 播 主 題 定 位 中管網房地產頻道 項目核心概念 中管網房地產頻道 心靈歸宿 上游生活 ?企業(yè)實力見證，凸現(xiàn)品牌價值。 ?他們的行為、創(chuàng)新、學識、創(chuàng)造在改變著城市，為城市中流砥柱。 ?在這里將成為城市力量的匯聚地，代言著這一座城市。 ?口號大氣、張揚、具有強烈的沖擊力 銀河灣 備選：河畔語林 犒賞今生 中管網房地產頻道 項目內部各產品形象定位 1. 形象定位 —— 多層電梯洋房 給生活一個高度 中管網房地產頻道 5 突出重圍制勝之道 銀河灣營銷總案 中管網房地產頻道 營銷核心問題闡述： 我們能賣什么？ 應該賣給誰？ 怎么賣？ 中管網房地產頻道 第一篇 我們能夠賣什么？ 中管網房地產頻道 銀河灣營銷工作現(xiàn)狀 一、銷售情況 一期、二期銷售工作已經結束，銷售順利完成，前期以較低的價格和漯河居住生態(tài)環(huán)境大盤，贏得了口碑；三期銷售處于宏觀經濟條件及國家政策性干預的背景下，略顯遲緩。 中管網房地產頻道 銀河灣營銷工作現(xiàn)狀 二、宣傳情況 從年后到現(xiàn)在宣傳活動少，特別是為樹立樓盤以及企業(yè)形象的載體戶外廣告，沒能很好地進行和樓盤進展嫁接。 現(xiàn)場宣傳偏硬，主題定位語為 “ 水岸觀邸 .至尚地標 ” 與客戶缺少共鳴，不能很好地體現(xiàn)項目核心思想內涵，整體宣傳基調比較拘禁化。 對項目周邊林地、環(huán)境的包裝宣傳還遠遠不足，價值還可以深化挖掘。 中管網房地產頻道 銀河灣營銷工作現(xiàn)狀 四、銷售人員情況 現(xiàn)有銷售人員的經驗、素質、工作狀態(tài)參差不齊。售房部、業(yè)務人員等是客戶可以切實接觸到的反應樓盤素質的實質性外在表現(xiàn)形式，這些要素將直接反映樓盤的檔次、品質、理念甚至一個樓盤的主題思想。 業(yè)務人員的工作思想反映一個公司的營銷理念，團隊合作意識體現(xiàn)一個公司組織管理的有效性。 鑒于本項目的檔次、品質定位，從現(xiàn)在的營銷模式看都與本項目有些不相匹配，所以如果要有所突破必須從營銷理念，團隊管理等方面都必須進行修正和調整。 中管網房地產頻道 價值表現(xiàn) 銀河灣競爭優(yōu)勢價值公式： 最具發(fā)展?jié)摿Φ暮诵膬r值 + 最舒適的國際品質生活 + 最美的景觀園林 +最適宜人居的生態(tài)環(huán)境 =核心競爭力 中管網房地產頻道 價值表現(xiàn) 銀河灣價值疊加公式： 未來成熟中心地段 +未來需求 +橫向需求比較 +發(fā)展趨勢理論 =最具發(fā)展?jié)摿Φ亩际芯幼r值 品牌企業(yè) +品牌幼兒園 +品牌管家 +品牌智能 +品牌配套 =最舒適的國際品質生活 景向均好 +低密 +大面積花園 +圍合布局 +綠化 =最美的景觀園林 管理品牌 +業(yè)績實力 +品牌展示 +品牌推廣 =銀鴿品牌 +項目品牌 =社區(qū)品牌 中管網房地產頻道 價值表現(xiàn) 漯河房地產市場風云 ? 本地強者：雙匯集團四處出擊，黃金地段拿地，開發(fā)經驗 強，品牌認可度高。 ? 行業(yè)巨擎：建業(yè)森林半島強勢闖入，在北區(qū)開辟漯河上流人居之所，現(xiàn)社區(qū)實景已現(xiàn)，名門出品，市場追捧并奉為漯河市第一社區(qū)。 ? 漯河新貴銀河灣 ——北區(qū)的精品大盤。 中管網房地產頻道 價值表現(xiàn) 銀河灣這樣競爭 ? 板塊構造 ——承前啟后，東城西就 ? 品質大盤 ——舒適品質，大盤生活 ? 同質屬性 ——體驗宣傳，成就夢想 中管網房地產頻道 價值表現(xiàn)