20xx年蘇州某商住房地產(chǎn)項(xiàng)目操作思路簡報(doc21)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-19 14:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的是：商業(yè)部分是銷售還招租呢？國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在的普遍現(xiàn)象是： 中小開發(fā)商通常資金實(shí)力不強(qiáng)，所以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也追求短、平、快，急于回籠資金的要求導(dǎo)致多數(shù)商業(yè)物業(yè)分割成小戶型，并出售給多個業(yè)主，多個業(yè)主共存必然導(dǎo)致的結(jié)果就是商業(yè)難以統(tǒng)一經(jīng)營管理，在集聚人氣、擴(kuò)大商業(yè)體知名度、培育商業(yè)氛圍等許多方面都有先天的缺陷 。 資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商往往自己持有商業(yè)物業(yè)，聘請商業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一管理。 對于本項(xiàng)目而言，由于住宅部分整體形象是走高端定位的路線，那么相應(yīng)地，其底商部分也應(yīng)該是區(qū)域內(nèi)的高端商業(yè)，分拆銷售顯然很難實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。另外，區(qū)域內(nèi)目前除了沿街商業(yè)、幾個規(guī)模稍大的超市，以及項(xiàng)目南面正在興建的大規(guī)模超市以外，并沒有檔次較高的商場百貨類商業(yè)。所以如果貴司資金較為充裕的話，我司建議持有本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)，將其定位成集品牌購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合購物中心。引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)包括：品牌手飾、化妝 品、服裝、箱包、家居用品、床上用品、餐飲、休閑娛樂、健身、美容美體等 具體招商策略為： ? 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 24 頁 整合。 ? 嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)亮點(diǎn)品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。 ? 店鋪采取定價租賃制。 ? 店鋪定價租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略。 ? 與區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象，打造宣傳基點(diǎn)。 五、招商工 作的展開 招商前期準(zhǔn)備 1）商業(yè)定位及引進(jìn)業(yè)態(tài) 商業(yè)部分的定位為： 集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的 購物中心 樓層 商品布局 備注 四樓 餐飲、休閑娛樂、健身、電玩 三樓 溫馨家居用品、床上用品、窗簾布藝、圖書 二樓 女裝、童裝、男裝、精品 首層 鞋類、皮具、箱包、手表手飾、化妝品 為提高商業(yè)物業(yè)的檔次，同時也與區(qū)域消費(fèi)力水平相符，招商引進(jìn) 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 24 頁 的商戶應(yīng)該是國內(nèi)一、二線品牌。 2）租金估算 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 24 頁 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 1 土地價格 按 932元 /平 米樓面地價取費(fèi)，取費(fèi)對象建筑面積 2 契稅 按土地價格 3%取費(fèi) 3 建筑成本 按 2020元 /平米取費(fèi)，包括建筑設(shè)計、監(jiān)理、土建和安裝等各項(xiàng)費(fèi)用，取費(fèi)對象建筑面積 4 配套費(fèi)用 按 350元 /平米取費(fèi)，包括大小配套費(fèi)，取費(fèi)對象建筑面積 5 管理費(fèi)用 按建筑成本與配套費(fèi)用之和的 2%取費(fèi) 6 招商費(fèi)用 300 暫估 7 合計 4562 1) 收益年限：商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)為 40 年，假設(shè)從第 4 年開始收取租金，收益年限為 37 年； 2) 租金：租金每 3 年上漲 10%，租金凈收益為租金扣除管理費(fèi)用，管理費(fèi)用按租金的 10%計算； 3) 成本投入：土地費(fèi)用和契稅在第 1 年投入，建筑成本、配套費(fèi)用和管理費(fèi)用在第 23 年平均投入，招商費(fèi)用在第 3 年投入； 4) 貼現(xiàn)率：按 6%計算（接近貸款成本） . C. 租金 /投資收益估算 根據(jù)我們的調(diào)查，項(xiàng)目周邊的商鋪（主要是汽車站附近）第一層的租金一般在 元 /天 /M2 范圍之內(nèi)，面積大的租金便宜一點(diǎn)，面積小的租金貴一點(diǎn)。建議采取柜臺出租的形式，所以除 4 樓商戶外，其余商戶租賃面積都不會太大，所以我們假定初始租金為： 首層為 1 元 /天 / M2，其余 樓層在首層租金的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 24 頁 樓層 租金價格 （元 /㎡天） 出租面積 （㎡） 說明 應(yīng)完成利潤額 （萬元） 四層 3174 3174**365 三層 3174 3174**365 二層 3174 3174**365 一層 1 3174 3174*1*365 總計 均價 12696 一年租金總收入 40 年的現(xiàn)金流量表如下： 期數(shù) 現(xiàn)金流 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（ 6%） 現(xiàn)值（ 元） 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 24 頁 26 27 28 29 期數(shù) 現(xiàn)金流 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（ 6%） 現(xiàn)值（元） 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 凈現(xiàn)值 本項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目在上述假定條件下，凈現(xiàn)值為 萬元，動態(tài)收益率為 %。 貼現(xiàn)率為 6%情況下，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的年初始租金為 萬元，折算下來，平均租金為 元 /天 / M2，其中一層租金為 元 /天 / M2，其他樓層依次類推。 3）招商團(tuán)隊(duì)組建 ： 組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊(duì)伍，具體如下： 招商經(jīng)理（ 1 人） 招商主管（ 4 人） 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（人選可由開發(fā)商提供） 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 企劃主管（ 1 人） 籌備期商品部人員總編制 8 人
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