【文章內容簡介】 60。惠州市商品房需要情況3．1惠州市根本情況惠州市位于廣東省西北部，珠江三角洲西南端，與深圳、噴鼻港毗連，是港、穗、深貫穿連接粵東的陸上交通沖要。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經濟開放區(qū)。全市道積11158萬平方公里，是省級汗青文明名城，千余年來不斷是東江流域政治、經濟、文明、交通核心跟商品集散地，2002年第五次生齒普查時生齒密度215人／km2，低于全省平均水平。2003年全市工農業(yè)總產值為1192億元，此中產業(yè)總產值994億元，農業(yè)總產值198億元，全市產業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產業(yè)產品販賣支出650億元，比上年增加15％，實現(xiàn)利稅總額52億元。2003年全市國際花費總值約700億元，一、二、三產業(yè)所占比重分不為15％、57％、28％，按照“配第克拉克定律〞，惠州市的社會開展曾經處于較為興隆的產業(yè)化階段，全市人均國際花費總值在廣東的21個市中排名第七位，分不相稱于廣東全省〔省內平均水平〕、深圳市與廣州市〔省內進步水平〕、河源市〔省內落伍水平〕、在全省屬中上等水平。外貿進出口總額90億美元，約相稱于國際花費總值的144％。3．2室廬樹破跟花費停頓2003歲尾，，買賣宗數(shù)1148宗。，，%，%。這說明，惠州市房地產年夜市仍處于較為低迷的的清醒階段，房地產市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對屋宇的花費接著增加，團體購置商品房已成為拉動房地產市場的一支主要力氣?，F(xiàn)全市室廬應用面積共有429萬m2，寓居生齒427萬，m2／人。按照都會打算跟開展懇求，以后20年內惠州市人均住房面積要到達30－35m2，室廬的需要量將有較年夜的開展，這為惠州房地產商供給了一個特別年夜的開展空間。3．3商品房需要要緊目的**廣場要緊面對惠州郊區(qū)住民，惠州郊區(qū)要緊經濟目的如下：◆郊區(qū)生齒約92萬，28萬個家庭?！?，全省排7位〔2003年〕◆，戶均月支出4750元◆◆空置住房總面積18萬平方米◆商品房買賣率59％〔2003年〕◆市場面的形態(tài)是：室廬商品化已成為群眾趨勢，住民購房愿望較為劇烈，領取才能較強。3．4商品房需要期求3．4．1商品房需要期求按照2003年6月在惠州進展的一次抽樣調查〔惠州郊區(qū)，分層多級抽樣，無效樣本500戶〕后果說明，惠州市民購置商品房的根本特色是：◆一次性投資額度為13萬元?！舻投诵枰獞簟渤惺苌唐贩績r錢為1500－2000元／平方米者〕支出4130元，需要屋宇面積均值為113m2。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元?！舾叨诵枰獞簟?000－2500元／平方米〕支出4541元，需要屋宇面積均值為122平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元?！粲匈彿縿酉虻募彝ブ?，地段偏好的選擇次序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．2商品房為惠州住民要緊的花費支出跟著全省什物分房的閉幕跟貨泉分房的片面履行，房地產作為一項主要的商品，成為年夜少數(shù)團體跟家庭的一個主要的花費跟投資的目的，因此房地產需要必會有必定的增加。近兩年來惠州經濟有了穩(wěn)步增加，住民的支出每年都有所進步，住民手中的可安排性支出必定會投向一些投資范疇，如股票、債券、教誨、巡游跟房地產上，而房地產作為不動產，其投資數(shù)額較年夜，增值的時機也頗為能夠。這部分埋伏的花費者，其對天文位置優(yōu)勝、打算打算算好、情況一流、物業(yè)治理水平高的小區(qū)特不中意，這從東湖花圃、金迪新苑、碧水灣、新天下長湖苑受浩繁市民支撐便可略窺一斑。3．4．3承受商品房的平均價錢為1805元／平方米從抵花費者購置力的剖析來看，惠州住民已存在相稱的購置力，他們對屋宇的懇求已從安排型過渡到有用跟溫馨型。據(jù)調查，惠州市民能夠承受的商品房平均價錢為1805元／平方米，此中中高支出家庭那么為2050元／平方米。在付款方法上，年夜少數(shù)市民更偏向于銀行按揭分期付款方法?；ㄙM者在購房時，對小區(qū)四周情況、配套裝備、物業(yè)治理等要素比較注重，希望開展商能供給位置好、價錢適中、情況精巧、配套完滿、效勞優(yōu)質的小區(qū)。3．4．4主流花費面積在100平方米以上花費者在屋宇面積、間隔、裝修、戶型打算方面，年夜多希望屋宇面積較年夜，尤其是廳的面積要充足年夜，間隔公正，有根本的室內裝修或全體裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳跟四房兩廳的花費者居多。3．5惠州住民對商品房情況及配套懇求跟著支出水平進步，惠州住民對商品房的懇求日趨奢求，調查說明，綠化情況為購置商品房最主要的參考要素之一，尤其是關于中高支出的白領人士，這方面的期求更劇烈。3．5．1對住房硬件的懇求數(shù)據(jù)說明，對住房的硬件要素，屋宇質量是被以為最主要，認同比例達68％，其次是小區(qū)綠化情況，認同率達61％，再次是天文位置，％。如圖2所示。3．5．2對小區(qū)配套裝備懇求數(shù)據(jù)表現(xiàn)，對小區(qū)的休閑文娛配套裝備，懇求有健身室的比例最年夜，其次為兒童樂土。詳細數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章惠州市商品房供給情況4．1商品房供給總量及特色惠州房地產在九二、九三年曾與海南?？凇V西北海成為天下的三年夜開拓燒點，房地產為虛火過旺，從而在之后的國家微不雅調控中，房地產業(yè)進入谷底，商品房市場清晰出現(xiàn)總量多余、供過于求的場面。二00二年，,，二00三年。近多青年來，房地產市場在通過國家當局的精確領導跟市場的良性競爭跟鐫汰，房地產開拓商的數(shù)量從九十年月初的1300多家，演化到現(xiàn)在的70多家，買方市場正在逐步構成。在遭到市場競爭的阻礙跟花費者日益成熟的情況下，房地產開展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高級次跟更為標準的品牌競爭、效勞競爭演進。各個房地產商為了在市場上爭得更年夜的市場份額，不管在打算打算、房型、情況安排上，同時在質量治理、綠化、物業(yè)治理水平上都特不注重進步檔次跟水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花圃、碧水灣等一批高質素的室廬小區(qū)，在市場販賣上創(chuàng)出了不俗的成果，構成房地產花費的一個個小低潮。從房地產市場供給的總體情況來說，屋宇總量供過應求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。但總量多余并不代表適銷對路的房地產工程多余，而要緊是構造性的多余，諸多空置的商品房賣不出去要緊是由于打算打算恰當、戶型及構造分歧理、屋宇四周情況差、配套不完滿等等緣故。4．2惠州市商品房市場開展趨勢房地產業(yè)的開展，將會發(fā)動一年夜量相關產業(yè)的開展，因此房地產業(yè)成為一些相關產業(yè)的助動器?；葜菔械姆康禺a業(yè)的開展，也倍受當局跟企業(yè)的存眷。房地產業(yè)的良性開展，受國家相關政策、法例阻礙極年夜，以后，國家接踵出臺了一系列法例跟政策，支撐跟撫慰房地產業(yè)的開展，國家樹破部也先后出臺了響應的方法鼓舞跟攙扶房地產業(yè)的開展，在這種情況下，房地產業(yè)已成為公民經濟的一項關聯(lián)國計民生的主要產業(yè)，存在較為寬敞的開展遠景。惠州市房地產的開展，與國際別的都會的房地產業(yè)比較，既存在獨特之處，也出現(xiàn)出其專門的一面?；葜菔猩唐贩块_展有以下多少個趨勢：〔1〕在當局鼓舞花費政策跟放慢房改正程阻礙下，市民的商品房花費日益進步，室廬市場需要容量增年夜。國家為鼓舞花費，近多青年來數(shù)次調低銀行利率，領導人們加年夜花費量，擴年夜內需。商品房作為老庶民花費生涯中的一個年夜件耐用花費品，其主導感化極為清晰。加之國家放慢房改正程，撤消了什物分房，開始履行貨泉分房，商品房的花費日益成為千家萬戶的的年夜批花費?；葜菔忻袢司С鲞儊韥聿粩喑试黾討B(tài)勢，其對商品房的花費也必將有所增加，住房需要增年夜增多?！?〕房地產市場競爭日益劇烈，競爭將更多地表現(xiàn)在開展商的氣力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益標準跟成熟。房地產市場競爭加劇，各開展商在房地產工程上更趨于理性跟務虛，競爭不只在戶型打算、構造、小區(qū)情況等方面，更多地將在氣力、范圍、品牌上開展?！?〕伴隨南海石化工程的啟動及惠州一系列團體公司的開展強年夜，勢必帶來更多的外來資金跟當?shù)厣X，并由此進一步撫慰惠州房地產業(yè)的開展。惠州作為珠三角東部地域的經濟興隆都會，經濟樹破開展特別快，并由于其優(yōu)勝的天文位置跟精良的投資情況，吸引了浩繁當?shù)赝顿Y者，在引來資金流的同時，還涌入了年夜量做生意務工的外來職員，他們的住房需要也會賜與本的房地產業(yè)的必定的開展時機?！?〕跟著花費者跟房地產市場的逐步成熟，花費者對房地產的懇求將趨勢于愈加溫馨、更便當，室廬小區(qū)的將會趨勢獸性化、智能化、生態(tài)化、園林化偏向開展，這為寬敞房地產商又供給了一個新的市場時機。在滿意了住的根本需要后，花費者對室廬的需要趨勢更高的懇求，如對小區(qū)智能化的懇求，確實是以后室廬的一個開展偏向。第五章個案剖析5．1總體供給情況惠州市房地產業(yè)通過多青年的開展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開拓商為搶奪更年夜的市場份額，在小區(qū)的打算、樹破、治理效勞等方面都投入了必定的力氣，現(xiàn)在市場長進展販賣的跟預備的販賣的室廬超越三十萬平方米，屋宇總體供給情況呈供年夜于求的場面。現(xiàn)在販賣情況較好的小區(qū)一般都位于郊區(qū)內，開拓范圍較年夜，物業(yè)抽象跟樓宇素養(yǎng)精良，交通便當，但由于這類小區(qū)一般販賣價錢偏高，個不樓盤物業(yè)治理水平較低，阻礙了市場花費者對他們的購置愿望。5．2本類工程的個案剖析按照工程的可比性原那么，我們拔取惠州市內的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的要緊競爭者進展比照跟研究。5．2．1天文位置從天文位置來看，碧水灣跟君華府均座落于江北新城，交通較為便當。5．2．2樓盤樹破以上兩個樓盤，小區(qū)占空中積各有差異，碧水灣占空中積超越18萬平方米。均為一次性開拓實現(xiàn)。在裝修方面，君華府供給業(yè)主根本裝修，而碧水灣供給給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外表上，采納粉白色的較多，君華府外墻以米黃色為主調，在修建作風上，那么以歐陸式作風為主，碧水灣是港式作風。綠地點面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府由于單體樓的緣故未做過多的綠化。5．2．3販賣情況君華府于2003年5月收盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份收盤以來，已實現(xiàn)販賣70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。碧水灣均價為2300元／m2在付款方法上，年夜部分是采納一次性付款跟銀行按揭兩種方法。在銀行按揭上為8成30年。在這兩個樓盤傍邊，會所中以健身／健美室、兒童樂土〔游戲室〕、泅水池跟乒乓球室最為廣泛，其余如室外球場也較為廣泛。詳細如下表：會所工程設置樓盤會所君華府健身/健美室、兒童樂土、泅水池、乒乓球室、中餐廳碧水灣健身/健美室、兒童樂土、泅水池、乒乓球室、網球場、羽毛球場、籃球場5．2．4各樓盤販賣戰(zhàn)略在販賣戰(zhàn)略上，差異的開展商采納了差異的販賣方法，但最根本的確實是破足于本樓盤。販賣工具為惠州地域中高支出者，同時由于其位于江北新城，貶值潛力年夜，其供給的特低首期，超臨時高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較年夜。5．2．5小結君華府、碧水灣優(yōu)上風比照：君華府：上風：1〕小區(qū)天文位置好2〕打算打算公正3〕配套裝備完滿上風：單體樓、無綠化、售價偏高。碧水灣：上風：1〕開展商信譽好2〕小區(qū)天文位置好3〕配套裝備完滿4〕智能化小區(qū)5〕打算打算水平高第六章工程評估6．1工程歸納綜合**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，為會合高級房產為一體的年夜型人文室廬小區(qū)，現(xiàn)在首期已開拓實現(xiàn)40%。6．2工程上風〔1〕本工程的開展商氣力雄厚，信譽精良，公司會聚了一年夜量富有閱歷的工程技巧職員跟房地產開拓運營治理職員，樹破、健全了一整套科學、高效的治理軌制，構成了完滿的工程開拓、工程治理、運營販賣、財務治理及房地產品業(yè)治理等運作系統(tǒng)，存在成功開拓樹破**廣場年夜型室廬小區(qū)的硬件根底。〔2〕**廣場室廬區(qū)的樹破目的是樹破一個年夜型的人文室廬小區(qū)，其溫馨而富有變更的戶型打算、存在古代氣味的修建外型均由名師經心打算，全部小區(qū)打算既思索住戶的夢想需要，配套裝備完滿，又過度超前，將智能化引入小區(qū)的開拓樹破之中，可使住戶在充分享用幸福生涯的同時，感遭到高科技為他們帶來的生涯之便當跟高品味生涯享用。這類工程在惠州的存在相稱的市場呼喚力，推出市場后必將遭到浩繁買家的支撐與歡送，市場遠景寬敞。〔3〕室廬以座北為尊，以朝南為貴，本工程所開拓室廬戶戶座北朝南，負陰抱陽，客堂、臥房、書房三房向陽，南北通透，是名副夢想上的陽光房?！?〕本工程所開拓的貿易走廊環(huán)其小1000余米，四周臨路，極易會聚人氣、會聚財運?！?〕本工程正南位置為當局擬建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生涯與