【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。惠州市商品房需要情況3．1惠州市根本情況惠州市位于廣東省西北部，珠江三角洲西南端，與深圳、噴鼻港毗連，是港、穗、深貫穿連接粵東的陸上交通沖要。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)。全市道積11158萬(wàn)平方公里，是省級(jí)汗青文明名城，千余年來(lái)不斷是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文明、交通核心跟商品集散地，2002年第五次生齒普查時(shí)生齒密度215人／km2，低于全省平均水平。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，此中產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品販賣支出650億元，比上年增加15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。2003年全市國(guó)際花費(fèi)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分不為15％、57％、28％，按照“配第克拉克定律〞，惠州市的社會(huì)開(kāi)展曾經(jīng)處于較為興隆的產(chǎn)業(yè)化階段，全市人均國(guó)際花費(fèi)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位，分不相稱于廣東全省〔省內(nèi)平均水平〕、深圳市與廣州市〔省內(nèi)進(jìn)步水平〕、河源市〔省內(nèi)落伍水平〕、在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相稱于國(guó)際花費(fèi)總值的144％。3．2室廬樹(shù)破跟花費(fèi)停頓2003歲尾，，買賣宗數(shù)1148宗。，，%，%。這說(shuō)明，惠州市房地產(chǎn)年夜市仍處于較為低迷的的清醒階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)屋宇的花費(fèi)接著增加，團(tuán)體購(gòu)置商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支主要力氣?，F(xiàn)全市室廬應(yīng)用面積共有429萬(wàn)m2，寓居生齒427萬(wàn)，m2／人。按照都會(huì)打算跟開(kāi)展懇求，以后20年內(nèi)惠州市人均住房面積要到達(dá)30－35m2，室廬的需要量將有較年夜的開(kāi)展，這為惠州房地產(chǎn)商供給了一個(gè)特別年夜的開(kāi)展空間。3．3商品房需要要緊目的**廣場(chǎng)要緊面對(duì)惠州郊區(qū)住民，惠州郊區(qū)要緊經(jīng)濟(jì)目的如下：◆郊區(qū)生齒約92萬(wàn)，28萬(wàn)個(gè)家庭?！?，全省排7位〔2003年〕◆，戶均月支出4750元◆◆空置住房總面積18萬(wàn)平方米◆商品房買賣率59％〔2003年〕◆市場(chǎng)面的形態(tài)是：室廬商品化已成為群眾趨勢(shì)，住民購(gòu)房愿望較為劇烈，領(lǐng)取才能較強(qiáng)。3．4商品房需要期求3．4．1商品房需要期求按照2003年6月在惠州進(jìn)展的一次抽樣調(diào)查〔惠州郊區(qū)，分層多級(jí)抽樣，無(wú)效樣本500戶〕后果說(shuō)明，惠州市民購(gòu)置商品房的根本特色是：◆一次性投資額度為13萬(wàn)元。◆低端需要戶〔承受商品房?jī)r(jià)錢為1500－2000元／平方米者〕支出4130元，需要屋宇面積均值為113m2。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元?！舾叨诵枰獞簟?000－2500元／平方米〕支出4541元，需要屋宇面積均值為122平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元?！粲匈?gòu)房動(dòng)向的家庭中，地段偏好的選擇次序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．2商品房為惠州住民要緊的花費(fèi)支出跟著全省什物分房的閉幕跟貨泉分房的片面履行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)主要的商品，成為年夜少數(shù)團(tuán)體跟家庭的一個(gè)主要的花費(fèi)跟投資的目的，因此房地產(chǎn)需要必會(huì)有必定的增加。近兩年來(lái)惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增加，住民的支出每年都有所進(jìn)步，住民手中的可安排性支出必定會(huì)投向一些投資范疇，如股票、債券、教誨、巡游跟房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較年夜，增值的時(shí)機(jī)也頗為能夠。這部分埋伏的花費(fèi)者，其對(duì)天文位置優(yōu)勝、打算打算算好、情況一流、物業(yè)治理水平高的小區(qū)特不中意，這從東湖花圃、金迪新苑、碧水灣、新天下長(zhǎng)湖苑受浩繁市民支撐便可略窺一斑。3．4．3承受商品房的平均價(jià)錢為1805元／平方米從抵花費(fèi)者購(gòu)置力的剖析來(lái)看，惠州住民已存在相稱的購(gòu)置力，他們對(duì)屋宇的懇求已從安排型過(guò)渡到有用跟溫馨型。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠承受的商品房平均價(jià)錢為1805元／平方米，此中中高支出家庭那么為2050元／平方米。在付款方法上，年夜少數(shù)市民更偏向于銀行按揭分期付款方法?；ㄙM(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)四周情況、配套裝備、物業(yè)治理等要素比較注重，希望開(kāi)展商能供給位置好、價(jià)錢適中、情況精巧、配套完滿、效勞優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。3．4．4主流花費(fèi)面積在100平方米以上花費(fèi)者在屋宇面積、間隔、裝修、戶型打算方面，年夜多希望屋宇面積較年夜，尤其是廳的面積要充足年夜，間隔公正，有根本的室內(nèi)裝修或全體裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳跟四房?jī)蓮d的花費(fèi)者居多。3．5惠州住民對(duì)商品房情況及配套懇求跟著支出水平進(jìn)步，惠州住民對(duì)商品房的懇求日趨奢求，調(diào)查說(shuō)明，綠化情況為購(gòu)置商品房最主要的參考要素之一，尤其是關(guān)于中高支出的白領(lǐng)人士，這方面的期求更劇烈。3．5．1對(duì)住房硬件的懇求數(shù)據(jù)說(shuō)明，對(duì)住房的硬件要素，屋宇質(zhì)量是被以為最主要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化情況，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是天文位置，％。如圖2所示。3．5．2對(duì)小區(qū)配套裝備懇求數(shù)據(jù)表現(xiàn)，對(duì)小區(qū)的休閑文娛配套裝備，懇求有健身室的比例最年夜，其次為兒童樂(lè)土。詳細(xì)數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章惠州市商品房供給情況4．1商品房供給總量及特色惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？凇V西北海成為天下的三年夜開(kāi)拓?zé)c(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家微不雅調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)清晰出現(xiàn)總量多余、供過(guò)于求的場(chǎng)面。二00二年，,，二00三年。近多青年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在通過(guò)國(guó)家當(dāng)局的精確領(lǐng)導(dǎo)跟市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)跟鐫汰，房地產(chǎn)開(kāi)拓商的數(shù)量從九十年月初的1300多家，演化到現(xiàn)在的70多家，買方市場(chǎng)正在逐步構(gòu)成。在遭到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的阻礙跟花費(fèi)者日益成熟的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高級(jí)次跟更為標(biāo)準(zhǔn)的品牌競(jìng)爭(zhēng)、效勞競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更年夜的市場(chǎng)份額，不管在打算打算、房型、情況安排上，同時(shí)在質(zhì)量治理、綠化、物業(yè)治理水平上都特不注重進(jìn)步檔次跟水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花圃、碧水灣等一批高質(zhì)素的室廬小區(qū)，在市場(chǎng)販賣上創(chuàng)出了不俗的成果，構(gòu)成房地產(chǎn)花費(fèi)的一個(gè)個(gè)小低潮。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，屋宇總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬(wàn)平方米。但總量多余并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)工程多余，而要緊是構(gòu)造性的多余，諸多空置的商品房賣不出去要緊是由于打算打算恰當(dāng)、戶型及構(gòu)造分歧理、屋宇四周情況差、配套不完滿等等緣故。4．2惠州市商品房市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，將會(huì)發(fā)動(dòng)一年夜量相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，因此房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，也倍受當(dāng)局跟企業(yè)的存眷。房地產(chǎn)業(yè)的良性開(kāi)展，受國(guó)家相關(guān)政策、法例阻礙極年夜，以后，國(guó)家接踵出臺(tái)了一系列法例跟政策，支撐跟撫慰房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，國(guó)家樹(shù)破部也先后出臺(tái)了響應(yīng)的方法鼓舞跟攙扶房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)已成為公民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)聯(lián)國(guó)計(jì)民生的主要產(chǎn)業(yè)，存在較為寬敞的開(kāi)展遠(yuǎn)景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的開(kāi)展，與國(guó)際別的都會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)比較，既存在獨(dú)特之處，也出現(xiàn)出其專門的一面?；葜菔猩唐贩块_(kāi)展有以下多少個(gè)趨勢(shì)：〔1〕在當(dāng)局鼓舞花費(fèi)政策跟放慢房改正程阻礙下，市民的商品房花費(fèi)日益進(jìn)步，室廬市場(chǎng)需要容量增年夜。國(guó)家為鼓舞花費(fèi)，近多青年來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，領(lǐng)導(dǎo)人們加年夜花費(fèi)量，擴(kuò)年夜內(nèi)需。商品房作為老庶民花費(fèi)生涯中的一個(gè)年夜件耐用花費(fèi)品，其主導(dǎo)感化極為清晰。加之國(guó)家放慢房改正程，撤消了什物分房，開(kāi)始履行貨泉分房，商品房的花費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶的的年夜批花費(fèi)。惠州市民人均支出邇來(lái)來(lái)不斷呈增加態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的花費(fèi)也必將有所增加，住房需要增年夜增多?！?〕房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在開(kāi)展商的氣力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益標(biāo)準(zhǔn)跟成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各開(kāi)展商在房地產(chǎn)工程上更趨于理性跟務(wù)虛，競(jìng)爭(zhēng)不只在戶型打算、構(gòu)造、小區(qū)情況等方面，更多地將在氣力、范圍、品牌上開(kāi)展?！?〕伴隨南海石化工程的啟動(dòng)及惠州一系列團(tuán)體公司的開(kāi)展強(qiáng)年夜，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金跟當(dāng)?shù)厣X，并由此進(jìn)一步撫慰惠州房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展?；葜葑鳛橹槿菛|部地域的經(jīng)濟(jì)興隆都會(huì)，經(jīng)濟(jì)樹(shù)破開(kāi)展特別快，并由于其優(yōu)勝的天文位置跟精良的投資情況，吸引了浩繁當(dāng)?shù)赝顿Y者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了年夜量做生意務(wù)工的外來(lái)職員，他們的住房需要也會(huì)賜與本的房地產(chǎn)業(yè)的必定的開(kāi)展時(shí)機(jī)?！?〕跟著花費(fèi)者跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，花費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的懇求將趨勢(shì)于愈加溫馨、更便當(dāng)，室廬小區(qū)的將會(huì)趨勢(shì)獸性化、智能化、生態(tài)化、園林化偏向開(kāi)展，這為寬敞房地產(chǎn)商又供給了一個(gè)新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。在滿意了住的根本需要后，花費(fèi)者對(duì)室廬的需要趨勢(shì)更高的懇求，如對(duì)小區(qū)智能化的懇求，確實(shí)是以后室廬的一個(gè)開(kāi)展偏向。第五章個(gè)案剖析5．1總體供給情況惠州市房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)多青年的開(kāi)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開(kāi)拓商為搶奪更年夜的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的打算、樹(shù)破、治理效勞等方面都投入了必定的力氣，現(xiàn)在市場(chǎng)長(zhǎng)進(jìn)展販賣的跟預(yù)備的販賣的室廬超越三十萬(wàn)平方米，屋宇總體供給情況呈供年夜于求的場(chǎng)面。現(xiàn)在販賣情況較好的小區(qū)一般都位于郊區(qū)內(nèi)，開(kāi)拓范圍較年夜，物業(yè)抽象跟樓宇素養(yǎng)精良，交通便當(dāng)，但由于這類小區(qū)一般販賣價(jià)錢偏高，個(gè)不樓盤物業(yè)治理水平較低，阻礙了市場(chǎng)花費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)置愿望。5．2本類工程的個(gè)案剖析按照工程的可比性原那么，我們拔取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場(chǎng)的要緊競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)展比照跟研究。5．2．1天文位置從天文位置來(lái)看，碧水灣跟君華府均座落于江北新城，交通較為便當(dāng)。5．2．2樓盤樹(shù)破以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占空中積各有差異，碧水灣占空中積超越18萬(wàn)平方米。均為一次性開(kāi)拓實(shí)現(xiàn)。在裝修方面，君華府供給業(yè)主根本裝修，而碧水灣供給給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外表上，采納粉白色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在修建作風(fēng)上，那么以歐陸式作風(fēng)為主，碧水灣是港式作風(fēng)。綠地點(diǎn)面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府由于單體樓的緣故未做過(guò)多的綠化。5．2．3販賣情況君華府于2003年5月收盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份收盤以來(lái)，已實(shí)現(xiàn)販賣70%；從售價(jià)來(lái)看，君華府售價(jià)在2300元／m2以上，均價(jià)為2850元／m2。碧水灣均價(jià)為2300元／m2在付款方法上，年夜部分是采納一次性付款跟銀行按揭兩種方法。在銀行按揭上為8成30年。在這兩個(gè)樓盤傍邊，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂(lè)土〔游戲室〕、泅水池跟乒乓球室最為廣泛，其余如室外球場(chǎng)也較為廣泛。詳細(xì)如下表：會(huì)所工程設(shè)置樓盤會(huì)所君華府健身/健美室、兒童樂(lè)土、泅水池、乒乓球室、中餐廳碧水灣健身/健美室、兒童樂(lè)土、泅水池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)5．2．4各樓盤販賣戰(zhàn)略在販賣戰(zhàn)略上，差異的開(kāi)展商采納了差異的販賣方法，但最根本的確實(shí)是破足于本樓盤。販賣工具為惠州地域中高支出者，同時(shí)由于其位于江北新城，貶值潛力年夜，其供給的特低首期，超臨時(shí)高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較年夜。5．2．5小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)上風(fēng)比照：君華府：上風(fēng)：1〕小區(qū)天文位置好2〕打算打算公正3〕配套裝備完滿上風(fēng)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。碧水灣：上風(fēng)：1〕開(kāi)展商信譽(yù)好2〕小區(qū)天文位置好3〕配套裝備完滿4〕智能化小區(qū)5〕打算打算水平高第六章工程評(píng)估6．1工程歸納綜合**廣場(chǎng)惠州新城江北27號(hào)小區(qū)，為會(huì)合高級(jí)房產(chǎn)為一體的年夜型人文室廬小區(qū)，現(xiàn)在首期已開(kāi)拓實(shí)現(xiàn)40%。6．2工程上風(fēng)〔1〕本工程的開(kāi)展商氣力雄厚，信譽(yù)精良，公司會(huì)聚了一年夜量富有閱歷的工程技巧職員跟房地產(chǎn)開(kāi)拓運(yùn)營(yíng)治理職員，樹(shù)破、健全了一整套科學(xué)、高效的治理軌制，構(gòu)成了完滿的工程開(kāi)拓、工程治理、運(yùn)營(yíng)販賣、財(cái)務(wù)治理及房地產(chǎn)品業(yè)治理等運(yùn)作系統(tǒng)，存在成功開(kāi)拓樹(shù)破**廣場(chǎng)年夜型室廬小區(qū)的硬件根底?！?〕**廣場(chǎng)室廬區(qū)的樹(shù)破目的是樹(shù)破一個(gè)年夜型的人文室廬小區(qū)，其溫馨而富有變更的戶型打算、存在古代氣味的修建外型均由名師經(jīng)心打算，全部小區(qū)打算既思索住戶的夢(mèng)想需要，配套裝備完滿，又過(guò)度超前，將智能化引入小區(qū)的開(kāi)拓樹(shù)破之中，可使住戶在充分享用幸福生涯的同時(shí)，感遭到高科技為他們帶來(lái)的生涯之便當(dāng)跟高品味生涯享用。這類工程在惠州的存在相稱的市場(chǎng)呼喚力，推出市場(chǎng)后必將遭到浩繁買家的支撐與歡送，市場(chǎng)遠(yuǎn)景寬敞?！?〕室廬以座北為尊，以朝南為貴，本工程所開(kāi)拓室廬戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客堂、臥房、書房三房向陽(yáng)，南北通透，是名副夢(mèng)想上的陽(yáng)光房?！?〕本工程所開(kāi)拓的貿(mào)易走廊環(huán)其小1000余米，四周臨路，極易會(huì)聚人氣、會(huì)聚財(cái)運(yùn)。〔5〕本工程正南位置為當(dāng)局?jǐn)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生涯與