【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 打造的集高科技、參與性、體驗(yàn)性、休閑、生態(tài)、度假于一體的主題公園。它由1100余畝的風(fēng)情園——“國(guó)色天鄉(xiāng)”主題公園，94畝的人工湖，圍繞湖水規(guī)劃建造五星級(jí)酒店、大型超市、學(xué)校、醫(yī)療配套、運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所、迷你高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、濱水休閑、美容美發(fā)、 KTV歌城、酒吧、精品服飾館、餐飲會(huì)議、汽車(chē)美容、銀行、郵政、婚慶廣場(chǎng)、星級(jí)影院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、兒童奇樂(lè)園等配套設(shè)施構(gòu)成。在主題公園旁建設(shè)的高尚居住區(qū)——置信香頤麗都由疊拼、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅構(gòu)成，主要面向旅游度假市場(chǎng)和中高端居住人群，當(dāng)前房?jī)r(jià)是疊拼均價(jià)4600元/平米，連排均價(jià)5500元/平米，獨(dú)棟均價(jià)8000元/平米 。 與溫江北部新城板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是： 優(yōu)勢(shì)：1）高端商務(wù)優(yōu)勢(shì)。牧馬山定位檔次較高，是成都南部新城和航空城的一個(gè)組團(tuán)，是成都的門(mén)戶和展示平臺(tái)，同時(shí)擁有較高的配套如高爾夫，較好的機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)部門(mén)如民航西南管理局、國(guó)航、鷹聯(lián)等，是發(fā)展休閑商務(wù)的理想?yún)^(qū)域，這是溫江北部新城難以比擬的。2）原生態(tài)優(yōu)勢(shì)。在自然條件上，牧馬山屬淺丘地貌，天然的松林和規(guī)劃中的450畝的湖面，是成都難尋的生態(tài)景觀，溫江北部新城人造景觀就遜色許多了。 劣勢(shì)：1）品牌劣勢(shì)?！敖饻亟钡钠放苾?yōu)勢(shì)，花博會(huì)的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，使溫江北部新城成為開(kāi)發(fā)、投資的熱土，這是牧馬山板塊所不能及的。2）發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的劣勢(shì)。在發(fā)展旅游方面，溫江北部新城有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，“花博會(huì)”和“國(guó)色天鄉(xiāng)”等節(jié)慶活動(dòng)成為帶動(dòng)周邊土地升值的強(qiáng)力引擎，而牧馬山在發(fā)展旅游方面沒(méi)有特色和優(yōu)勢(shì)可言。 l 牧馬山VS青城山板塊 作為都江堰與成都“綠肺”的青城山享有“自然、人文”雙遺產(chǎn)桂冠，同時(shí)又是中國(guó)道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地，青城山從幾年前就成為了市場(chǎng)看好的區(qū)域。青城白鷺洲、青城高爾夫山莊、假日青城、天下青城、中國(guó)青城、青城陽(yáng)光、高山流水、青城皓庭等眾多別墅區(qū)憑借青城山的自然環(huán)境，形成了成都樓市中的“青城系列”。青城山板塊就是眾多別墅聚集形成的高尚居住板塊，是由企業(yè)自發(fā)形成的地產(chǎn)集群，多是度假地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，是項(xiàng)目的集成。青城山別墅多是“5+2模式”和“分時(shí)度假” 別墅區(qū)，是以旅游度假和第二居所為市場(chǎng)的主要客戶群，樓盤(pán)的均價(jià)為3500－4000元/平方米。青城山高爾夫俱樂(lè)部，已建成18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。法國(guó)溫州商會(huì)接手后，已決定再做一個(gè)36洞的山地高爾夫、五星級(jí)酒店及國(guó)際酒店學(xué)院。在此競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，牧馬山原有的高爾夫優(yōu)勢(shì)將面臨挑戰(zhàn)，尤其是來(lái)自青城山高爾夫集群的挑戰(zhàn)。高爾夫一直以來(lái)就是牧馬山的優(yōu)勢(shì)，但是先發(fā)優(yōu)勢(shì)不等于永久，因此牧馬山發(fā)展新的高爾夫球場(chǎng)和酒店群勢(shì)在必行。 與青城山板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是： 優(yōu)勢(shì)：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。牧馬山區(qū)位距離成都較近，并有臨空的優(yōu)勢(shì)，有發(fā)展第一居所的地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)；而青城山距離城區(qū)較遠(yuǎn)，只能是成都第二居所的概念。2）主城區(qū)優(yōu)勢(shì)。牧馬山屬于成都南部新城，是成都主城區(qū)的一部分，可以導(dǎo)入商務(wù)辦公、會(huì)議、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等城市中的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而這是青城山無(wú)法比擬的。 劣勢(shì)：1）自然和人文環(huán)境劣勢(shì)。青城山是世界文化遺產(chǎn)、中國(guó)首批公布的風(fēng)景名勝區(qū)，因此良好的自然風(fēng)光生態(tài)環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)是牧馬山難以比擬的。2）發(fā)展空間劣勢(shì)。青城山周邊發(fā)展空間廣闊，加上良好的旅游休閑配套設(shè)施，發(fā)展旅游地產(chǎn)的潛力巨大。 l 牧馬山VS東山板塊 龍泉驛區(qū)以4000畝的東山國(guó)際新城為主體，結(jié)合毗鄰的山地公園等，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)“東山計(jì)劃”，打造生態(tài)新城板塊。除東山國(guó)際新城外，還計(jì)劃開(kāi)發(fā)山地公園、運(yùn)動(dòng)公園、研發(fā)基地、健康中心、休閑酒店等休閑配套設(shè)施。市場(chǎng)面向成都市民和中層白領(lǐng)人群，樓盤(pán)均價(jià)為2500元/M2。 與東山板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是： 優(yōu)勢(shì)：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。牧馬山比東山板塊距離城市中心更近一些，同時(shí)臨近機(jī)場(chǎng)，區(qū)位條件較好。2）知名度優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于東山板塊而言，牧馬山因高爾夫和已有的一些樓盤(pán)別墅，知名度更大一些。 劣勢(shì)：1）生態(tài)環(huán)境劣勢(shì)。東山位于龍泉山脈，整體的生態(tài)環(huán)境優(yōu)于牧馬山。2）發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的劣勢(shì)。龍泉驛的國(guó)際桃花節(jié)有較大的影響力，可以借助旅游帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而牧馬山開(kāi)發(fā)目前沒(méi)有旅游項(xiàng)目的帶動(dòng)。 牧馬山的優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題 （1）牧馬山的三大優(yōu)勢(shì) 第一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)。牧馬山緊鄰雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，未來(lái)的成都外環(huán)線將橫跨牧馬山，未來(lái)牧馬山將成為成都主城區(qū)的一部分，同時(shí)，由于牧馬山是中國(guó)西部航空城的重要組團(tuán)之一，良好的臨空區(qū)位條件造就了牧馬山特有的臨空“氣質(zhì)”。 第二，資源優(yōu)勢(shì)。1）土地資源優(yōu)勢(shì)。位于成都近郊的牧馬山擁有上萬(wàn)畝的土地可供開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)潛力巨大，可塑性強(qiáng)，并且由于緊鄰機(jī)場(chǎng)具備低密度（別墅）開(kāi)發(fā)的先天條件，受?chē)?guó)家土地調(diào)控政策影響較小。2）生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。牧馬山環(huán)境優(yōu)美，屬成都周邊罕見(jiàn)的坡地與臺(tái)地高差地區(qū), 這里水系密布,還有規(guī)劃中的千畝人工湖。3）人文資源優(yōu)勢(shì)。應(yīng)天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國(guó)文化，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊(yùn)。 第三，開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。擁有四川最好的高爾夫球場(chǎng)，易城等高尚別墅區(qū)，已經(jīng)為牧馬山營(yíng)造了良好的區(qū)域環(huán)境和較高的區(qū)域價(jià)值。 （2）牧馬山的三大問(wèn)題 第一，戰(zhàn)略定位亟待明晰。沒(méi)有個(gè)性鮮明的戰(zhàn)略定位，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就缺乏可持續(xù)釋放的價(jià)值，目前牧馬山就存在這樣的問(wèn)題，在大成都和航空城中，牧馬山應(yīng)該扮演怎樣的角色是亟需回答的問(wèn)題。 第二，區(qū)域價(jià)值亟待挖掘。牧馬山是成都近郊難得的生態(tài)淺丘區(qū)，自然人文景觀妙手天成 ，并且緊鄰國(guó)際機(jī)場(chǎng)，但是長(zhǎng)期以來(lái)牧馬山并沒(méi)有體現(xiàn)出應(yīng)有的區(qū)域價(jià)值，區(qū)域開(kāi)發(fā)凌亂、產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，可持續(xù)發(fā)展乏力，區(qū)域價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于與其相鄰的華陽(yáng)、溫江板塊。 第三，運(yùn)營(yíng)模式亟待改變。政府的主導(dǎo)作用在先期發(fā)揮了巨大的作用，但不能永遠(yuǎn)以政府為主導(dǎo)，政府不可能為牧馬山的發(fā)展做持續(xù)性的資金投入，同時(shí)，由于政府長(zhǎng)期的單一主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，招商零散，開(kāi)發(fā)無(wú)序，沒(méi)有形成很好的投入產(chǎn)出機(jī)制，政府收益與投入不成比例。 牧馬山要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須強(qiáng)化市場(chǎng)化理念，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)模式。 態(tài)勢(shì)分析的結(jié)論： 綜上所述，我們認(rèn)為：牧馬山無(wú)權(quán)選擇平庸，必須承擔(dān)更偉大的使命。為此，牧馬山必須實(shí)現(xiàn)“三大提升”： 1. 戰(zhàn)略定位的提升。即全面提升城區(qū)的總體定位與能級(jí)，走外向型的開(kāi)發(fā)模式，抓住雙流成為西部航都的重大歷史機(jī)遇，本著“依托航空城，融入世界，服務(wù)西部”的理念，堅(jiān)持走國(guó)際化、高端化和外向化的道路。 2. 產(chǎn)業(yè)功能的提升。充實(shí)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，突破現(xiàn)有的單一產(chǎn)業(yè)功能，與航空城的臨空產(chǎn)業(yè)，及大成都的產(chǎn)業(yè)升級(jí)相掛檔，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和區(qū)域的開(kāi)持續(xù)發(fā)展。 3. 開(kāi)發(fā)模式的提升。加強(qiáng)市場(chǎng)化手段，以政府主導(dǎo)變?yōu)檎龑?dǎo)，以城市營(yíng)銷的理念，整體包裝、推廣，再造牧馬山的品牌，擴(kuò)大牧馬山在全國(guó)和世界的知名度，讓世人聚焦牧馬山。 18平方公里的牧馬山，不僅是成都近郊的高尚居住板塊，更是成都一個(gè)的生態(tài)和產(chǎn)業(yè)新城；不僅是雙流發(fā)展文化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭，更是西部航空城的一個(gè)休閑商務(wù)功能分區(qū)；不僅是展示雙流和成都新形象的寶地，更是成都和西部融入全球化的橋頭堡。 第二部分 戰(zhàn)略定位 一、總體定位 在新的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)下，牧馬新城應(yīng)該定位為“把世界請(qǐng)進(jìn)來(lái)，把天府送出去”的“天府客廳”。牧馬新城總體定位： 天府客廳 “天府客廳”的內(nèi)涵是： 252。 展示和提升21世紀(jì)天府新形象的城市名片 252。 西部承接國(guó)內(nèi)外高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡 252。 匯聚西部精英構(gòu)建創(chuàng)新型城市的智慧高地 252。 成都與雙流實(shí)施西部航都戰(zhàn)略的重要引擎 二、形象定位 n 案名： 牧馬新城 n 形象訴求： “牧馬新城，天府客廳” “天府客廳，智慧高地” 三、產(chǎn)業(yè)定位 牧馬新城的獨(dú)特條件和歷史使命決定了其發(fā)展訴求： 牧馬新城將發(fā)展成為以運(yùn)動(dòng)休閑為特色，以休閑商務(wù)和高尚人居為主體，集會(huì)議展示、商務(wù)辦公、運(yùn)動(dòng)健康、商業(yè)娛樂(lè)、教育培訓(xùn)、科技研發(fā)等功能于一體的綜合性的臨空型生態(tài)新城。 概而言之，牧馬新城作為臨空型新城區(qū)，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要包括以下四大產(chǎn)業(yè)集群（如圖11）： 圖11：牧馬新城的產(chǎn)業(yè)定位 牧馬新城的四大產(chǎn)業(yè)集群： 1. 商務(wù)服務(wù)業(yè)集群：借西部航都崛起之勢(shì)，把牧馬山打造成為中國(guó)西部航空城的休閑商務(wù)區(qū)，使之成為區(qū)域生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的重要聚集地。為此，首先要大力發(fā)展會(huì)議、展示、酒店等產(chǎn)業(yè)，打造成都市最大的休閑會(huì)議中心，成為常年舉辦國(guó)際會(huì)議/論壇、博覽會(huì)、主題節(jié)慶活動(dòng)的重要基地和成都進(jìn)行城市營(yíng)銷的重要平臺(tái)；在此基礎(chǔ)上，大力吸引成都及西部地區(qū)的企業(yè)的休閑型總部（公關(guān)接待中心、療養(yǎng)中心）以及職能型總部（研發(fā)中心、營(yíng)銷中心、結(jié)算中心、培訓(xùn)中心等），成為西部地區(qū)重要的總部基地之一。 2. 休閑產(chǎn)業(yè)集群：充分發(fā)揮得天獨(dú)厚的山水生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展休閑度假、體育運(yùn)動(dòng)、健康養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)，培育相對(duì)完善的休閑產(chǎn)業(yè)鏈，成為成都市最重要的中高端運(yùn)動(dòng)休閑基地，引領(lǐng)成都的休閑生活新風(fēng)尚，成為成都打造“休閑之都”的重要支撐，提升區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。 3. 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群：承接國(guó)內(nèi)外創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移及中心城區(qū)智力資源的外溢，以科技研發(fā)、職業(yè)培訓(xùn)為核心，大力發(fā)展研發(fā)、設(shè)計(jì)、動(dòng)漫、咨詢、廣告、傳媒等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，成為成都市臨空型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新高地和新?lián)c(diǎn)。 4. 房地產(chǎn)業(yè)集群：立足成都，面向西部和全國(guó)，側(cè)重高端的居住與度假市場(chǎng)，進(jìn)行成都近郊最大規(guī)模的低密度、低容積率的生態(tài)住宅開(kāi)發(fā)，并逐步發(fā)展以休閑商業(yè)和新城社區(qū)商業(yè)為主導(dǎo)的新型商業(yè)體系，建設(shè)綜合性的購(gòu)物中心，發(fā)展特色購(gòu)物、主題餐館與娛樂(lè)以及社區(qū)教育、家政、醫(yī)療、中介等社區(qū)服務(wù)業(yè)。 通過(guò)以上四大產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，最終把牧馬新城打造成為： l 臨空商務(wù)特區(qū) l 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地 l 運(yùn)動(dòng)休閑天堂 l 高尚人居典范 四、市場(chǎng)定位 牧馬新城的目標(biāo)市場(chǎng)可分為會(huì)議市場(chǎng)、商務(wù)辦公市場(chǎng)、休閑游憩市場(chǎng)和居住市場(chǎng)。 252。 會(huì)議市場(chǎng)：政府、企業(yè)、軍區(qū)及其他機(jī)構(gòu)的各種會(huì)議，包括論壇、研討會(huì)、發(fā)布會(huì)、洽談會(huì)、交易會(huì)、博覽會(huì)、年會(huì)、企業(yè)拓展訓(xùn)練等。 252。 商務(wù)辦公市場(chǎng)：航空產(chǎn)業(yè)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)和企業(yè)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)，以及其他休閑商務(wù)辦公市場(chǎng)（如企業(yè)休閑型總部、企業(yè)培訓(xùn)中心、企業(yè)展示中心、企業(yè)公關(guān)接待中心等）。 252。 休閑游憩市場(chǎng)：包括運(yùn)動(dòng)休閑（高爾夫等）人群、餐飲娛樂(lè)人群、休閑度假人群、酒店住宿人群、旅游觀光人群等。 252。 居住市場(chǎng)：成都的高收入人群，“空中飛人”型高端商務(wù)人士，需要在成都置業(yè)的外來(lái)中高端人士，駐蓉的外籍人士，及物業(yè)投資者等。 第三部分 新城構(gòu)建 一、土地分析 土地利用現(xiàn)狀 總規(guī)面積16平方公里（24000畝），可開(kāi)發(fā)面積15000畝（％），綠地道路等配套用地9000畝（%）。其中：已建設(shè)用地面積3017畝；在建設(shè)用地面積2050畝；未建設(shè)用地10366畝；已出讓土地面積3266畝；未出讓土地面積7100畝（如圖1表1）。未出讓土地用地中，休閑用地（3460畝）：地塊11228；居住用地（2700畝）：地塊1233341；商務(wù)會(huì)展用地（800畝）：地塊26；教育用地（600畝）：地塊17；文化娛樂(lè)用地（200畝）：地塊34。 圖12：土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃 表1: 牧馬新城開(kāi)發(fā)土地利用情況 從土地存量上來(lái)看，牧馬山剩余可供開(kāi)發(fā)出讓的用地規(guī)模較小，只有7100畝，而剩余土地中還有眾多的公建用地、綠地和基礎(chǔ)建設(shè)用地，這樣可供進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的可經(jīng)營(yíng)土地面積就更加有限。牧馬山原有定位于“旅游新城”，因此綠地和公園占地比例較高，但是作為西部航都的一個(gè)功能組團(tuán)，牧馬山必須承載更多的歷史使命，必須承擔(dān)更多的功能，也需要更多的土地去經(jīng)營(yíng)，因此我們建議在尊重原有規(guī)劃大格局不變和保證整體生態(tài)環(huán)境景觀的前提下，適度擴(kuò)大可經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的規(guī)模（如圖13），新增1225畝（總計(jì)8325畝）可經(jīng)營(yíng)建設(shè)土地，從而降低政府投入，擴(kuò)大土地運(yùn)營(yíng)收入（如圖115）。 圖13：牧馬新城新增土地地塊 圖14：原有土地利用規(guī)劃 圖15：建議變動(dòng)后的土地利用規(guī)劃 （建議變動(dòng)后的土地利用規(guī)劃） 從未開(kāi)發(fā)的土地來(lái)看，牧馬山土地存量可按照南北走向的松林和牧山路分為“東”、“中”、“西”三大相對(duì)獨(dú)立的功能分區(qū)（如圖16）： l 西區(qū)：西區(qū)緊鄰大件路，受機(jī)場(chǎng)噪音影響較小，交通便利，地勢(shì)平坦，依山傍水（白河和江安河貫穿其間），又緊鄰高爾夫，可供開(kāi)發(fā)低密度高尚社區(qū)的土地面積有2000多畝，是成都近郊難得的最集中、最大的“高尚人居”板塊，土地價(jià)值空間最大。 l 東區(qū)：牧馬山存量土地最多的區(qū)域，以前由于機(jī)場(chǎng)噪音和建筑限高的影響，土地價(jià)值難以釋放，而隨著機(jī)場(chǎng)二跑道的建設(shè)，東區(qū)的噪音影響逐漸弱化，土地價(jià)值將逐步釋放。作為“西部航都”的一個(gè)組成部分，東區(qū)將會(huì)成為牧馬新城發(fā)展臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域。 l 中區(qū)：是牧馬山先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域，現(xiàn)狀多是已建設(shè)用地或者已出讓的土地。 圖16：牧馬山三大分區(qū) 牧馬山土地價(jià)值變化趨勢(shì) 從牧馬山開(kāi)發(fā)以來(lái)，牧馬山開(kāi)發(fā)土地價(jià)格經(jīng)歷了四個(gè)階段（如圖17）： l 第一階段：1994－2001年，l 第二階段：2002－2003年，11－15萬(wàn)/畝 l 第三階段：2004－2005年，24－26萬(wàn)/畝 l 第四階段：2006年，40萬(wàn)/畝左右 牧馬山與周邊的土地價(jià)格比較（2006年）（如圖18）： l 牧馬山地價(jià)：40萬(wàn)/畝 l 東升地價(jià)：100－170萬(wàn)/畝 l 華陽(yáng)地價(jià)：100－200萬(wàn)/畝 l 溫江地價(jià)：90－115萬(wàn)/畝 l 龍泉驛地價(jià)：7090萬(wàn)/畝 l 西航港地價(jià)：189萬(wàn)/畝（最高價(jià)） 牧馬山地價(jià)長(zhǎng)期以來(lái)增長(zhǎng)緩慢，與周邊其它地區(qū)的土地價(jià)格相比也處于比較低的水平，土地價(jià)值潛力巨大，亟待挖掘。 圖17：牧馬山地價(jià)變化曲線圖 圖18：牧馬山與周邊板塊地價(jià)比較 我們認(rèn)為，牧馬山的土地價(jià)值有很大提升空間。促進(jìn)其土地升值的影響因素主要包括： 第一，外部因素。 252。 區(qū)域因素。周邊地區(qū)地價(jià)提升的拉動(dòng)。成都市價(jià)值地價(jià)整體提升，尤其是隨著東升、華陽(yáng)、西航港等相鄰地區(qū)地價(jià)的持續(xù)快