【文章內容簡介】 類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過50％。　　人員素質要求：企業(yè)經理或常務副經理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上?！　〗洜I實力要求：企業(yè)經營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)?！　、诙壩飿I(yè)管理公司的資質標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上。　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30％?！　∪藛T素質要求：具有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上。　　經營實力要求：企業(yè)經營年限須在2年以上；且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)?！　、廴壩飿I(yè)管理公司的資質標準　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上?！　∪藛T素質要求：具有經濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上?！　〗洜I實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)?！　≡偃纾旖蚴袨橐?guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則》，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。根據該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質等級和臨時資質。一級企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質等級標準的企業(yè)，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。　　政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標投標的迅速發(fā)展?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國際投標，應根據招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)?！　?1)注冊　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經程序。注冊后經該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關投標工作?！　∮捎诓煌瑖曳煞ㄒ?guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁?。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經營體制做出充分說明，其主要內容包括：公司性質、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構、經營管理、總管理機構所在地等。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程?！　、跔I業(yè)執(zhí)照。國內投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)?！　、坳P于分公司的證明。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。　?、苜Y產負債表及損益表。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務狀況及經營管理水平?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質量等。　?、揶k事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明?！　∫陨衔募^大多數(shù)都必須順序經由省(市)公證處、國內外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。　　(2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性?！　‘斎唬淼倪@些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　?、贅I(yè)務咨詢。代理人應當利用其在當?shù)貜V泛的社會關系與以往經驗向投標公司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發(fā)商情況；當?shù)胤?、經濟情況；社會風俗習慣；勞務雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。　?、跇I(yè)務代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇椋峁┩稑怂鑶蝺r、費率等。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本?！　、勖軈f(xié)調。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調解決矛盾。　　物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉展局猩髦剡x擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據成本效益原則，綜合評價做出決策。　　代理人作為中介咨詢公司是以其技術與智力提供服務，因此衡量其能力應首先考慮技術條件，其他因素次之。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結構及執(zhí)業(yè)素質作為基礎?！　、偌夹g勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經過專業(yè)教育與訓練、具有實際經驗的組織團體來承擔被委托的任務。投標公司的判斷可根據以下資料分析作出：　　。　　。　　?！　　！　、诠芾砟芰?。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調整工作規(guī)劃。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定。對于這一指標評價所采用的方法主要有：　　?！　　！　?。　　?！　、圪Y源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以保證必要的技術標準和時間。資源可靠性的評價可參照以下標準：　　?！　。捌鋵ψ约簯袚x務的了解。　　。　?、苈殬I(yè)獨立性。中介咨詢服務作為一種獨立業(yè)務，應當符合FIDIC合同條款中有關職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標公司可通過詢問調查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術與經濟原理使委托方獲得最佳效益。　?、萑≠M合理性。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標準?！　、迗?zhí)業(yè)誠實性。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標公司則可根據物業(yè)項目的規(guī)模、服務內容的復雜性與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經歷以下幾個步驟：　?、俅_定選擇范圍。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類。例如：要求的專業(yè)知識領域和服務類型，對該物業(yè)服務要求的詳細說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等?！　、谫Y格預審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。　?、鄯治鲱A選。物業(yè)管理公司可根據中介咨詢公司的經驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司?！　、軛l件商議。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內容說明；與該合同有關的證明單據和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質類似項目中的經驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務項目的技術手段；資源的可利用性?！　、輰徍伺判?。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序將建議書進行排列?！　、藿忧⒄勁?。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止?！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權利義務的法律依據。通常代理協(xié)議包括以下內容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務?！　??！　。ù淼臉I(yè)務范圍和時間范圍?！　　！　?。這應當是合同的主要部分?！　〈砣丝赡艹袚牧x務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。　　委托人可能應履行的職責主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料?！　　！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證?！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。因此投標公司應根據自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審?！　⊥稑似髽I(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標公司可根據招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構?！　∪缥飿I(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：　　(1)遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等?！　?2)接受資信審查?！　?3)取得貸款擔保。　　(4)簽訂貸款合同。合同主要內容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等?！　?三)收集招標物業(yè)相關資料　　招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。　　(2)網絡傳輸。在時間就是速度的信息時代，隨著網絡技術的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網迅速通暢地完成。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網站，各種招標信息也開始在網上進行發(fā)布，如中國招標投標網就已開通了網上招標投標及投標代理業(yè)務?？梢灶A見，網上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流。網絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具?！　?3)同行業(yè)公司。當存在物業(yè)管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲取招標相關信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業(yè)務交流時，得到競爭對手的一些資料?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎。　　(四)進行投標可行性分析　　一項物業(yè)管理投標從購