【文章內(nèi)容簡介】 種理解、協(xié)調(diào)與共識以及人與人之間的親密、友好與和諧的人文環(huán)境，是我們企業(yè)一直追求的目標(biāo)。東方曼哈頓公寓物業(yè)管理方案通過對東方曼哈頓公寓的調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析以及招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，結(jié)合公司管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代化牧業(yè)管理的發(fā)展方向，特制定以下管理方案：一、 東方曼哈頓公寓的物業(yè)管理總體構(gòu)想和基本思路。東方曼哈頓公寓位于淮安市開發(fā)區(qū)深圳路與南昌路交匯處，是城市發(fā)展的黃金地段，占地面積5250m2 ，商用房2801m2，寫字樓3465 m2，共兩幢，主體22層，局部三層，一至三層為商業(yè)與寫字樓，四層以上為住宅區(qū)，東方曼哈頓公寓落成，將成為淮安市一流的高層、高尚公寓。一流的高層、商尚公寓自然要求有一流的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。通過對項(xiàng)目現(xiàn)場、項(xiàng)目相關(guān)圖紙資料細(xì)致的研讀與全面有效的市場調(diào)研，我公司認(rèn)為自己有能力、有實(shí)力為東方曼哈頓公寓提供與之匹配的物業(yè)管理服務(wù)。我公司對東方曼哈頓公寓未來的物業(yè)管理服務(wù)定位是“高超、高雅、高尚、高貴”，四高服務(wù)中蘊(yùn)含高雅文化，讓高貴業(yè)主體會高尚感覺?；緲?gòu)想和思路是通過規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的管理運(yùn)行和控制，保證在服務(wù)質(zhì)量特性上充分體現(xiàn)出六個特點(diǎn)：（一） 功能全面通過利用自身資源的整個社會資源，提供多項(xiàng)服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主的變化不斷擴(kuò)充具體服務(wù)項(xiàng)目，不斷拓展實(shí)際服務(wù)領(lǐng)域，滿足業(yè)主一切有支付能力的正當(dāng)需求。（二） 經(jīng)濟(jì)合理兼顧開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三方利益，按照既能拉動公寓增值、又能被社會認(rèn)可、還能保證物業(yè)管理正常運(yùn)行的原則，確定適中的管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使提供的服務(wù)具有“低收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)”的最佳價(jià)格質(zhì)量比。服務(wù)承諾我公司將充分發(fā)揮自身的管理優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、資迅優(yōu)勢，本著“業(yè)主至上、服務(wù)第一”和“以人為本、誠信服務(wù)”的宗旨和理念，盡心竭力實(shí)現(xiàn)自己對東方曼哈頓公寓的管理目標(biāo)，同樣物業(yè)、管理狀態(tài)最佳，同樣價(jià)格，服務(wù)質(zhì)量最優(yōu)。通過我們的服務(wù)為業(yè)主、開發(fā)商創(chuàng)造安全、整潔、便利、舒適的工作環(huán)境和生活環(huán)境。如果我們有幸中標(biāo)，我公司鄭重承諾：兩年內(nèi)東方曼哈頓公寓將建成市級物業(yè)管理優(yōu)秀公寓，具體的各項(xiàng)管理指標(biāo)如下：序號項(xiàng)目承諾指標(biāo)基本內(nèi)容1房屋完好率98％房屋外觀無破壞立面，無改變使用功能、無亂搭建、公用設(shè)施及通道無隨意占用、外觀整潔。2道路完好率95％道路暢通無損壞、路面平坦整潔、排水暢通，無隨意占道，元改變使用功能。3化糞池、雨水井、污水井完好率100％定期疏通、清理、井蓋齊全完好、保證排放通暢、無堵塞。4排水管、明暗溝完好率98％排水通暢、堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺。5照明燈完好率98％照明燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，保持潔凈。6停車場設(shè)施完好率98％場內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損。7機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率98％定期檢查維護(hù)，確保系統(tǒng)設(shè)備完好無損，杜絕由于管理操作不善造成的設(shè)備事故。8消防設(shè)備設(shè)施完好率99％定期檢查維護(hù)，確保系統(tǒng)設(shè)備始終處于完好狀態(tài)。9電梯完好率100％定期檢查維護(hù)，確保系統(tǒng)設(shè)備完好無損，杜絕由于管理責(zé)任造成的設(shè)備事故。10維修保養(yǎng)兌現(xiàn)率100％提前制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，合理調(diào)整人員安排，分工負(fù)責(zé)，保證落實(shí)。11零修、急修及時率98％接到維修單在承諾時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修、急修及時完成，小修不過夜。12維修保養(yǎng)質(zhì)量合格率100％分項(xiàng)檢查、結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工。13維修保養(yǎng)和運(yùn)行記錄準(zhǔn)確率100％明確崗位責(zé)任，加強(qiáng)復(fù)核，定期抽查。14安全管理到位率99％保安崗位設(shè)置嚴(yán)密，明確責(zé)任區(qū)域和相互支援，增加巡查密度。15綠化達(dá)標(biāo)率95％區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，由專業(yè)人員管理，養(yǎng)護(hù)、無枯枝敗葉。16清潔、保潔完好率99％區(qū)內(nèi)實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，全天12小時保潔制，樓梯周清掃擦拭六次，清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。17有償服務(wù)項(xiàng)目提供50項(xiàng)在充分挖掘內(nèi)部潛力的同時，積極網(wǎng)絡(luò)社會資源，擴(kuò)展服務(wù)的廣度和深度，收費(fèi)合理。18無償服務(wù)項(xiàng)目提供10項(xiàng)充分挖掘內(nèi)部潛力，積極為業(yè)主辦實(shí)事、辦好事，提供便利。19業(yè)主投訴處理率100％有效投訴在第一時間內(nèi)解決，無效投訴及時給予回復(fù)。20員工違章發(fā)生率與處理率≤1％100％加強(qiáng)教育，嚴(yán)格管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理。21業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)管理綜合滿意率95％教育員工視業(yè)主及物業(yè)使用人為衣食父母，盡其才、盡全力為業(yè)主排優(yōu)解難。22征求社區(qū)意見季度≥1次走出去，虛心請教，求經(jīng)尋寶；請進(jìn)來，現(xiàn)場指導(dǎo)，接受監(jiān)督。23社區(qū)文體活動月≥≤1次聯(lián)絡(luò)業(yè)主參與社區(qū)業(yè)余文體活動。24達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)兩年內(nèi)達(dá)到市級優(yōu)秀公寓標(biāo)準(zhǔn)。檔案管理（1）物業(yè)管理檔案物業(yè)管理檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理活動中收集和產(chǎn)生的，為物業(yè)管理工作提供依據(jù)和參考的，各種應(yīng)歸檔保存的文字、圖形、實(shí)物等文件材料。1） 牧業(yè)管理檔案的內(nèi)容物業(yè)管理檔案管理內(nèi)容包括建筑物檔案、業(yè)主檔案、管理工作檔案。建筑物檔案：包括建筑原始檔案材料、維護(hù)、改造施工記錄材料；如竣工驗(yàn)收資料，房屋的單體竣工圖，裝修管理檔案、維修養(yǎng)護(hù)檔案等。業(yè)主檔案：包括業(yè)主登記材料、管理及租賃合約材料，服務(wù)記錄材料、治安情況記錄材料、回訪記錄材料等；如各類巡視記錄、運(yùn)行檔案、滿意度調(diào)查記錄。2） 物業(yè)管理檔案的建立物業(yè)管理檔案是工程的重要資產(chǎn)，是歷史的原始的真實(shí)記錄，是物業(yè)管理服務(wù)手段，是提高綜合管理能力的基礎(chǔ)。2．1建立檔案管理制度接照檔案行政管理的要求，建立規(guī)范的檔案管理制度。檔案的管理制度是檔案管理工作的準(zhǔn)則和依據(jù)，物業(yè)檔案管理制度主要有：對機(jī)構(gòu)部門管理人員職責(zé)的規(guī)定；對管理工作程序的規(guī)定；對檔案相關(guān)責(zé)任部門的規(guī)定；對檔案材料的移交、分類、著錄、保管利用、鑒定的制度和標(biāo)準(zhǔn)；對違反制度的處罰規(guī)定等。根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：《物業(yè)檔案管理制度》《檔案查詢利用制度》《庫房管理制度》《檔案移交驗(yàn)收制度》《檔案內(nèi)容及分類分密級標(biāo)準(zhǔn)》《檔案文件借閱規(guī)定》2．1確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理動作中檔案。根據(jù)要求，以下僅就建設(shè)施工過程中形成的工程檔案。物業(yè)管理單位接受的工程檔案，其內(nèi)容應(yīng)包括檔案行政管理部門對工程檔案規(guī)定的全部內(nèi)容及移交手續(xù)文件；一般具有下