【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。2． 2． 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。第三章 工程部規(guī)章制度第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分編號(hào)：ZWPMCBBEN03 版本：C/1通則：一、安全保衛(wèi)制度1． 1．工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 2．各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 3．各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報(bào)主管或工程部經(jīng)理。 4．主管須每月組織所屬員工對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報(bào)告工程部主管。 5．未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉庫等重要部門時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等。 6．所有機(jī)房、設(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時(shí)必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場(chǎng)。 7．各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 8．所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 9．所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，無關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。 11．高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 12．所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使 用。14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測(cè)試，以保證其功能正常，無故障。二、工程驗(yàn)收制度1． 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2． 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。3．在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān) 文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。5． 5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試 檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6． 6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及 其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。7． 7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn) 入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。工程接管驗(yàn)收程序發(fā)展商協(xié)調(diào)承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運(yùn)行物業(yè)工程部進(jìn)行檢查檢查清點(diǎn)備品、備件入庫發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、竣工圖紙等文件發(fā)現(xiàn)問題 記錄拍照發(fā)文出具清單并由各方簽字發(fā)展商提供保修合約及保修責(zé)任人聯(lián)系表建立技術(shù)檔案檢查完畢提交檢查報(bào)告接管驗(yàn)收完畢三、設(shè)備維修制度 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) ，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。 ，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 ，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。 ，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 2．緊急維修 ，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 ，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。 ，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 ，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。設(shè)備正常維修程序主管制訂保養(yǎng)計(jì)劃、檢修項(xiàng)目及相應(yīng)表格經(jīng)理審批 提前通知 客戶服務(wù)部安排執(zhí)行時(shí)間確定客戶影響 確定時(shí)間 影響客戶 領(lǐng)班安排工作并填寫相關(guān)記錄主管檢查 維修完畢，恢復(fù)運(yùn)行相關(guān)記錄交工程助理經(jīng)理審閱 設(shè)備緊急搶修程序發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障經(jīng) 理 通知安排人員現(xiàn)場(chǎng)檢查 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況安排 搶修工作核實(shí)因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，確定搶修完成時(shí)間 通知搶修完成，系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行 客服部通知電話或書面 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行通告 四、報(bào)告制度 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班： 。 。 。 、代換、或加工修理。 ，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。 、換班、加班、倒休等。 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班： ，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 、代替或加工修理。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 、加班、倒休等。 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管： 。 。 。 。 、改造、或加工修理。 、備件、材料、文具及勞保用品。 、換班、倒休、病假、事假等。 、外單位聯(lián)系。 4．主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理： 。 。 。 。 （如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 、代換或加工維修。 、移位安裝、增改工程及外部施工。 。 、換班、倒休、加班等。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 、備件、材料、文具及勞保用品等。 。 。 5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。五、工具管理制度 1．本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管及使用，個(gè)人工具由個(gè)人自行保管及使用。 2．所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 3．工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。 4．全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具者，將被扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金及工資人民幣100元至300元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償，并同時(shí)扣罰當(dāng)月工資300元人民幣。 5．公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用辦法，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。 6．專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償。 7．借用公用工具歸還時(shí)，須由領(lǐng)班和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使 用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫《工程部借還物品記錄》，或無法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理，不得用工具干私活。 9．所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。六、巡檢制度 1．巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 3．巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 4．巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 5．各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 七、交接班制度 1．接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。 2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作： ，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 ，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題， 應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 ，并在交接班記錄上簽字。 3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗： ，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 ，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 ，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 ，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 八、值班制度 1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。