【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 車等）臨時(shí)停放，其它所有機(jī)動(dòng)車原則上不得在地面長(zhǎng)時(shí)間停放。集中裝修階段在路面條件允許的情況下開辟裝修材料卸貨區(qū)，材料卸完后須立即駛離；地下車庫須設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)，車庫出入口實(shí)行“一車一卡”智能刷卡進(jìn)出管理系統(tǒng)，并配以客服中心發(fā)放的“一車一證”以實(shí)行有效識(shí)別。車庫的主車道照明系統(tǒng)應(yīng)保證24小時(shí)常亮，車位處則根據(jù)時(shí)間段及實(shí)際停放情況進(jìn)行分段開啟和合理調(diào)整，既保證停車需要又有效節(jié)能。l 消防管理：組建項(xiàng)目義務(wù)消防隊(duì)，客戶服務(wù)中心全體員工為隊(duì)員，項(xiàng)目主任任隊(duì)長(zhǎng)、秩序維護(hù)員為主要力量；秩序維護(hù)員每月進(jìn)行一次集中消防訓(xùn)練，其他人員崗前進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)；加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，保證可隨時(shí)啟用。 ：l 監(jiān)控崗監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告秩序維護(hù)部主管。接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向秩序維護(hù)部報(bào)告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入監(jiān)控室。監(jiān)控崗統(tǒng)籌負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。工程部設(shè)領(lǐng)班1名，3名工程人員，工種要求為水電工、萬能工。負(fù)責(zé)房屋公共部分、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，業(yè)主報(bào)修等有償服務(wù)，工程圖紙管理，二次裝修工程方面的審核及園區(qū)綠化基礎(chǔ)維護(hù)等工作。：，保潔員20名，365天每天進(jìn)行保潔。，園區(qū)綠化日常的修剪、除草等養(yǎng)護(hù)工作。六、人員的培訓(xùn)人才是公司發(fā)展的資本。本公司的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)營(yíng)造良好的空間。做好人才的儲(chǔ)備工作，做到用事業(yè)留人、用待遇留人、用感情留人。本公司在人力資源配置上堅(jiān)持精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則。鼓勵(lì)每位員工都能成為各自崗位上的專家能手，倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓每一位優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低，實(shí)行以崗定薪的員工管理機(jī)制，盤活人力資源，做好物業(yè)服務(wù)工作。本公司制定有合理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，推出一整套突出績(jī)效和綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施辦法，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。為使小區(qū)的物業(yè)管理隊(duì)伍更加優(yōu)秀，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制。嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系文件規(guī)定要求，結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行培訓(xùn)，以確?？头行母鲘徫蝗藛T能勝任自己的本職工作，提高員工的綜合素質(zhì)。上崗前對(duì)客服中心全體服務(wù)人員進(jìn)行為期120小時(shí)（清潔工培訓(xùn)20小時(shí)）有針對(duì)性的培訓(xùn)，包括熟悉小區(qū)情況、公司的規(guī)章制度，各項(xiàng)指標(biāo)、崗位職責(zé)、操作規(guī)范、程序、工作標(biāo)準(zhǔn)，并組織嚴(yán)格的考試，合格者方能正式上崗。上崗前進(jìn)行為期1個(gè)月的跟班作業(yè)（清潔工為期7天）。老員工通過傳、幫、帶促使新員工能盡快適應(yīng)本崗位工作，讓多數(shù)員工到公司所管其它小區(qū)跟班作業(yè)。公司物業(yè)管理部全面負(fù)責(zé)客服中心的員工培訓(xùn)工作，并將制定詳細(xì)的年度培訓(xùn)計(jì)劃，公司各相關(guān)部門按計(jì)劃協(xié)助做好培訓(xùn)工作。2. 培訓(xùn)計(jì)劃新員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式備 注1項(xiàng)目概況、公司質(zhì)量方針、目標(biāo)，公司概況，作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度、法規(guī)等全體新員工24小時(shí)內(nèi)培以考試方式進(jìn)行考核2接管前期進(jìn)行員工強(qiáng)化培訓(xùn)全體新員工40小時(shí)內(nèi)培3崗位職責(zé)及管理制度全體新員工8小時(shí)內(nèi)培要求熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序4工作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范全體新員工8小時(shí)內(nèi)培要求對(duì)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)5各工種專業(yè)培訓(xùn)全體新員工40小時(shí)內(nèi)培要求熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求6跟班作業(yè)全體新員工一個(gè)月（清潔工一星期）內(nèi)培要求學(xué)習(xí)、會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式備 注1管理目標(biāo)及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容全體員工16小時(shí)內(nèi)培要求明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)模式2崗位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作制度全體員工16小時(shí)內(nèi)培要求掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)3小區(qū)整體布局、公共設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施等內(nèi)容介紹全體員工16小時(shí)公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)要求熟悉小區(qū)設(shè)施、設(shè)備及整體布局4房屋驗(yàn)收交接程序管理、維修技術(shù)人員8小時(shí)內(nèi)培要求掌握房屋交換的全過程5設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理、維修人員8小時(shí)內(nèi)培明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)6安全工作目標(biāo)及作業(yè)程序全體員工8小時(shí)內(nèi)培熟悉治安防范的范圍和職責(zé)7清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔員秩序維護(hù)員8小時(shí)內(nèi)培熟悉清潔衛(wèi)生范圍和職責(zé)8綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理人員8小時(shí)內(nèi)培熟悉綠化范圍和目標(biāo)9工作技巧及服務(wù)規(guī)范全體員工8小時(shí)公司考核內(nèi)部培訓(xùn)行為、語言規(guī)范和技巧10消防管理制度及滅火急救常識(shí)全體員工12小時(shí)內(nèi)培要求掌握應(yīng)急方案及常識(shí)正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1管理軟件應(yīng)用管理人員及相關(guān)工種64小時(shí)內(nèi)培了解掌握計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用2物業(yè)管理技巧員工分批進(jìn)行8小時(shí)/月內(nèi)培提高員工與業(yè)主、客戶的溝通技巧和管理水平3秩序維護(hù)員隊(duì)列、及體能等培訓(xùn)秩序維護(hù)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)及骨干24小時(shí)外部輪流培訓(xùn)掌握秩序維護(hù)知識(shí)、提高防衛(wèi)能力4各特殊工種培訓(xùn)相關(guān)人員根據(jù)實(shí)際情況安排公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平5勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)全體員工8小時(shí)內(nèi)部培訓(xùn)熟悉、了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)6消防技能訓(xùn)練及演習(xí)客服中心全體義務(wù)消防員24小時(shí)內(nèi)部輪流培訓(xùn)掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力六、人員錄用、管理及考核一流的管理、一流的服務(wù)需要一流的人才，一流的人才不僅是物業(yè)管理服務(wù)中心的主要管理人員，而且也包括一線的普通操作人員，他們應(yīng)該是各崗位上的合格專業(yè)人員。因此，無論是從社會(huì)上引進(jìn)的還是公司內(nèi)部選派的，都要通過嚴(yán)格的管理使他們工作更趨完美。人才是公司發(fā)展的資本。本公司的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)營(yíng)造良好的空間。做好人才的儲(chǔ)備工作，做到用事業(yè)留人、用待遇留人、用感情留人。辭 退缺 員選聘機(jī)制培訓(xùn)機(jī)制下 崗繼續(xù)任用淘汰機(jī)制上崗任用提 升考核機(jī)制激勵(lì)機(jī)制為了優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)和層次，我們將以從公司其它項(xiàng)目抽調(diào)和對(duì)外招聘兩者結(jié)合的方式配備客服中心員工。企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過致力于開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)和同事之間的溝通和交流，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。本公司在人力資源配置上堅(jiān)持精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則。鼓勵(lì)每位員工都能成為各自崗位上的專家能手，倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓每一位優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低，實(shí)行以崗定薪的員工管理機(jī)制，盤活人力資源，做好物業(yè)服務(wù)工作。本公司制定合理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，推出一整套突出績(jī)效和綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施辦法，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。為了使[***項(xiàng)目]的物業(yè)管理隊(duì)伍更加優(yōu)秀，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，年淘汰率在5%左右。第四部分管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、管理服務(wù)內(nèi)容（物管條例規(guī)定和合同須約定的內(nèi)容）l 房屋及公共配套設(shè)施設(shè)備的管理和維修養(yǎng)護(hù)；l 公共環(huán)境衛(wèi)生；l 公共綠化的維護(hù)與管理；l 各種車輛的管理；l 協(xié)助公安部門進(jìn)行治安防范和秩序維護(hù)，對(duì)違章違法行為進(jìn)行制止并及時(shí)報(bào)告；l 二次裝修的監(jiān)督管理；l 物業(yè)檔案資料管理；l 法律政策及合同約定的其它事項(xiàng)。l 開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)售樓部秩序維護(hù)工作l 開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)售樓部和樣板房的衛(wèi)生保潔工作l 銷售人員在物業(yè)管理方面的培訓(xùn)工作l 提供物業(yè)銷售及交房所需的物業(yè)管理方面文稿l 前期顧問介入服務(wù)l 提前進(jìn)駐管理服務(wù)（我公司可延伸提供的服務(wù)內(nèi)容）l 無償服務(wù)（不僅含下述項(xiàng)目）代訂飲用水、牛奶 代叫出租車 代交物品及服務(wù)代訂報(bào)刊雜志收發(fā)郵件 收發(fā)保管服務(wù) 提供暫存物品服務(wù)宣傳消防活動(dòng) 對(duì)訪客提供接待咨詢、留言 l 有償服務(wù)（不僅含下述項(xiàng)目）室內(nèi)保潔 修理更換水籠頭、水閥 修理安裝座便器疏通管道 更換水管 修理更換門鎖代購車船飛機(jī)票 代訂報(bào)刊雜志 代購代送禮品鮮花室內(nèi)線路更換 燈具安裝 檢修燈具傳真、打字 復(fù)印 送飲用水 修理更換開關(guān)、燈具、插座、門鈴和室內(nèi)線路l 部分有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（以下為初步價(jià)格，會(huì)視具體情況有所變動(dòng)）項(xiàng)目人工費(fèi)材料費(fèi)備注室內(nèi)保潔25元/小時(shí)燈具安裝25元/只另計(jì)燈具檢修25元/小時(shí)另計(jì)疏通排污管70元/次室內(nèi)線路更換10元/米另計(jì)修理更換閥門50元/個(gè)另計(jì)修理更換門鎖60元/把另計(jì)根據(jù)門鎖類型確定送水12元/桶另計(jì)傳真3元/張A4紙張打字A4紙張，4號(hào)字體打印1元/張（A4）、2元/張（A3）復(fù)?。ˋ4）/張（A3）二、日常管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)a. 基礎(chǔ)管理l 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺(tái)帳，項(xiàng)目齊全、目錄清晰、管理完備、可隨時(shí)查閱。l 制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。l 年有年計(jì)劃，年前有預(yù)算，年底有核算，每月有計(jì)劃，月底有統(tǒng)計(jì)，每季度進(jìn)行能耗分析。l 無違反規(guī)劃亂搭、亂建現(xiàn)象，無違章裝修。l 外觀完好、整潔、美觀，無礙市容和觀瞻的裝修和搭建。l 主要出入口、通道及功能區(qū)域有明顯的引路標(biāo)志、指示，公共部位管理有序，無亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象。l 建筑零修、急修及時(shí)率95%以上，維修合格率100%，并建立維修回訪登記制度。l 建立物業(yè)資料檔案，管理完善，隨時(shí)可查。l 保證各類設(shè)施設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。l 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶。l 電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備專業(yè)維保單位定期保養(yǎng)，取得質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局等主管部門頒發(fā)的合格證。l 每年按規(guī)定對(duì)蓄水池進(jìn)行清洗消毒，定時(shí)巡查。l 設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。l 排水系統(tǒng)暢通，道路無積水，樓內(nèi)、地下車庫無積水、浸泡發(fā)生。l 遇有事故，及時(shí)進(jìn)行搶修，無大面積跑水長(zhǎng)時(shí)間停水事故。l 推陳出新內(nèi)部報(bào)修制度，清潔工、秩序維護(hù)等人員發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)工程部進(jìn)行維修。l 對(duì)業(yè)主的報(bào)修，工程部嚴(yán)格按報(bào)修制度執(zhí)行。l 24小時(shí)接待業(yè)主報(bào)修，急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)，1小時(shí)內(nèi)開始、當(dāng)場(chǎng)完成或約定時(shí)間完成，一般維修72小時(shí)內(nèi)或約定時(shí)間完成，維修及時(shí)率98%，維修合格率100%。l 建立維修回訪制度，重大維修回訪率100%。a. 治安管理l 24小時(shí)秩序維護(hù)員值班制度，服裝統(tǒng)一，用語規(guī)范，文明值勤。l 門崗、消控中心崗位24小時(shí)執(zhí)勤。l 實(shí)行人防、技防相結(jié)合，定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行巡視，并有相關(guān)記錄，包括巡邏記錄、監(jiān)控記錄、交接班記錄、大件物品出入記錄，各項(xiàng)安全制度齊全，安全措施落實(shí)。l 涉及人身安全的地方設(shè)有明顯標(biāo)志，并采取防范措施。l 制定應(yīng)急事故和治安事故處理預(yù)案，維護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。l 積極配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理違法事件。b. 消防管理l 建立健全消防責(zé)任制，對(duì)全體員工進(jìn)行定期培訓(xùn)。l 消防設(shè)施設(shè)備定期巡視，保持完好。l 建立義務(wù)消防隊(duì)，全體管理服務(wù)人員為隊(duì)員。l 定期進(jìn)行宣傳。l 地下車庫車輛配發(fā)停車證，憑證進(jìn)出。 l 保持地下車庫設(shè)施設(shè)備完好、整潔。l 地下車庫定時(shí)巡邏。l 交通標(biāo)志明顯，車輛進(jìn)出停放有序。l 非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊，無亂停亂放現(xiàn)象。l 道路每天全面清掃二次，不間斷保潔，保持無明顯垃圾、積水沉沙。l 各出入口每天清晨清掃一次，并有專人負(fù)責(zé)不間斷保潔。l 室外其它公共設(shè)施定期進(jìn)行清潔。l 生活垃圾日產(chǎn)日清，集中清運(yùn)處置。l 垃圾桶/箱每天清理二次。l 裝修垃圾集中堆放，定期清運(yùn)。l 綠化帶生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)種，無明顯雜草，無垃圾雜物。l 定期做好除蟲、施肥、修剪、澆灌等養(yǎng)護(hù)工作。l 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。l 定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。l 保證綠化成活率，有枯死及時(shí)補(bǔ)種。l 重大節(jié)假日在大門口等顯著位置擺放草花。l 物業(yè)正式交付前根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定二次裝修管理規(guī)定。l 在裝修前與業(yè)主（使用人）、裝修單位簽訂《二次裝修管理協(xié)議》。l 為業(yè)主裝修報(bào)批和備案提供方便，對(duì)違章搭建行為進(jìn)行控制和勸阻。l 二次裝修規(guī)定和裝修相關(guān)手續(xù)流程進(jìn)行公示。l 對(duì)電梯、樓道、大廳等重要公共設(shè)施、公共部位進(jìn)行保護(hù)。l 裝修材料運(yùn)送、施工人員進(jìn)出嚴(yán)格管理。l 裝修垃圾集中堆放，及時(shí)清理。l 管理應(yīng)用專業(yè)物管軟件。l 各種公開管理制度進(jìn)行公示，內(nèi)部管理規(guī)章制度健全。l