【文章內容簡介】 整理、分類、編目及著錄按統(tǒng)一格式裝訂、輸入電腦、入柜檢 查NOYES存檔保管檔案分類按照檔案管理要求和公司ISO9000質量體系文件標準，我們將檔案資料分為工程建設資料、住戶資料和日常管理資料三部分進行檔案的建立和集中管理。（1）工程建筑資料：在物業(yè)移交接管時，我們希望從開發(fā)建設單位獲得完整的建筑竣工資料，包括：結構、建筑、電氣、消防、給排水等方面的竣工圖紙及資料。（2）住戶檔案：管理處要建立的住戶資料包括物業(yè)基本資料、住戶家庭資料、居住人口變化情況等，以物業(yè)管理軟件進行建立保管。（3）日常管理檔案：包括資料、圖表、文件等，例如裝修檔案、公用設備、設施檔案、員工個人檔案、住戶零星維修記錄、投訴處理表、維修工作日志、社區(qū)文化活動檔案、與上級來往文件、顧客意見征詢表、重大事件記錄等等。檔案資料的收集、管理、使用（1）技術資料的收集、管理、使用是住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個重要組成部分，是機電設備管理、運行、維護的依據，是技術改造和節(jié)能運行的基礎，是日常管理必需的條件和保證。（2）收集管理法規(guī)政策。政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件，這些文件具有法律責任，必須認真貫徹執(zhí)行。（3）建立技術檔案。各主要設備及設備系統(tǒng)，要有齊全詳細準確的技術檔案：A、所有設備建立設備卡片，一臺設備有一張設備卡片，按系統(tǒng)、設備編號，在按編號逐臺登記；B、將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設備臺帳；C、大修、改造施工結束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。建立日常管理服務工作檔案做好竣工資料、運行資料、技術資料、值班記錄、大修改造資料、二次裝修圖紙及審批資料、設備故障處理資料、區(qū)內市政設施資料、檢查、驗收、年審資料、計算機軟件、日常管理服務工作記錄及錄像資料的收集、管理工作。檔案資料的使用 利用檔案資料進行統(tǒng)計、分析，指導決策和日常管理服務工作；定期將檔案資料整理、裝訂成冊，以便查閱。六、 房屋及公用設施維修養(yǎng)護房屋土建公共建筑設施保養(yǎng)房屋土建公共建筑設施保養(yǎng)周期：序號公共建筑設施名稱事 項計劃養(yǎng)護周期01上人屋面對損壞的面層進行修補對分格縫用瀝表進行勾縫對天臺泛水、變形縫進行處理對屋面滲漏進行處理每2年每2年每2年每2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點部位進行清洗外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗涂料外墻粉刷每1年每3年每5年03內墻飾面涂料飾面重點部位粉刷涂料飾面全面粉刷瓷磚飾面穿鼓更換每1年每5年每3年04樓面、地面瓷磚地面穿鼓、破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理每3年每1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂的調平、破損的處理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補廣場磚地面破裂更換草地多孔磚破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理其它地面世如碎石地面等）修補每2年每1年每1年每3年每3年07門窗閉門器、門鎖調校變形復位防腐防蛀處理每半年每半年每3年08防盜網、花園圍欄、扶手根據損壞情況確定刷油漆時間24年09溝井池渠疏通、清淤井蓋、篦子刷漆每半年每1年10擋雨篷清洗每1年11玻璃幕墻清洗每1年12休閑、游樂設施加固、刷漆每1年 管理目標及措施序號項 目國家指標承諾指標內容及措施1房屋完好率98%≥98%制定專業(yè)維修技術員負責責任區(qū)域內的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋外觀無破壞立面、整潔、無改變使用功能、無亂搭建、公用設施及通道無隨意占用等現象。2房屋零修、急修及時率100%100%接到維修單在10分鐘內到達現場，零修及時完成，急修不過夜，建立回訪制和回訪記錄，實行24小時值班制度。返修率不高于1%不高于1%3維修工程質量合格率、回訪率100%100%建立并落實便民維修服務承諾制，并有回訪記錄，按照工序一步到位，杜絕返工。4管理費收繳率98%≥98%增進與業(yè)主/住戶溝通，提高客戶滿意度。按規(guī)定標準收費，不擅自提高收費標準，不亂收費，合理使用費用，每季度張榜公布一次。5綠化完好率95%≥99%綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當，由專業(yè)人員管理、養(yǎng)護，成片綠地實行自動噴灌。6清潔、保潔率99%≥99%實行衛(wèi)生責任區(qū)包干，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔，永恒公共部位共用設施設備無蟻害，小區(qū)內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物全天12小時保潔制，樓梯周清掃擦拭二次、清洗一次，垃圾日產日清，衛(wèi)生設施齊全、完好。7道路完好率及使用率90%100%道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無承受意占道，無改變使用功能。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢無阻9排水管、明暗溝完好率100%排水暢通無阻，無積水、無塌陷、無殘缺10路燈完好率85%95%路燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查、維護、保養(yǎng)，保持潔凈。11停車場、地下車庫、單車棚完好率90%≥98%車場無損壞，路面平坦整潔，無隨意戰(zhàn)友道無改變使用功能。12公共文體設施、娛樂場所完好率95%≥99%確保娛樂設施使用功能，定期維修、養(yǎng)護，完好無損13治安案件發(fā)生率≤1‰24小時巡邏，力保居民無被盜、被搶事件，年度無重大刑事案件發(fā)生。14消防設施設備完好率100%100%指定專人維護，實行巡查制度，建立文件記錄并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設施設備完好無損、正常使用。15火災發(fā)生率≤1‰加強消防宣傳，增強居民防火意識，建立義務消防組織，定期進行消防演練，勤檢查，及時消除火災隱患。16違章發(fā)生率1．建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現及時處理。及時回訪記錄。2．加強宣傳教育意識，把有關管理制度貫徹到每一個人的行動中，依法管理。違章處理率95%100%17住戶有效投訴率與處理率1%月95%≤2‰/年100%按政策規(guī)定做好做細各項工作，提高管理人員素質，定期征求居民意見，主動改進工作，建立回訪制度，作好有關記錄。18管理人員專業(yè)培訓合格率80%100%及時組織無證人員參加取證培訓19維修服務回訪率95%98%1． 建立健全回訪制度2． 做好維修、回訪記錄；3． 加強維修隊伍服務意識。20居民對物業(yè)管理滿意率95%99%科技與人性化管理相結合，編制無漏洞的管理網絡；加強業(yè)主走訪，重點解決問題；不斷改善工作，贏得業(yè)主支持。三、小區(qū)共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施項目維修類型日常維修計劃方案標準實施效果小區(qū)道路路面每周檢查一遍維修部路面修繕質量標準人行道鋪設修繕標準干整、無坑洼、無積水、無缺損（根據小區(qū)狀況逐步完善）人行道道牙公共照明庭院燈每周檢查一遍隨壞隨修維修部電氣作業(yè)安全操作規(guī)程燈具施工技術標準燈泡正常使用，燈罩完樓道燈好清潔，燈柱及燈座無其他照明燈破損，完好率99%溝渠池井雨水口、井每周檢查一遍維修部，井壁無脫落；；無堵塞污水井無缺損，少污積化糞池閥門井園林綠地綠地、花草每天檢查一遍清潔綠化部1）綠化工作標準2）園林工作標準；%%；停車場停車線每周檢查一遍維修部1）路面修繕標準2）停車場地面修繕停車線清晰完好率99%消防設施管網排水管每周檢查一遍維修部排水管施工技術標準消防設施施工技術標準管道暢通，無堵塞、泄露消防設施正常有效室外消防栓公用標志標識牌每周檢查一遍維修部標識清楚，無污跡破損安放牢固標志設施完好率100%選出欄標志無損壞警示牌單車棚每周檢查一遍維修部整潔無損壞結構完好無亂搭建整潔、通暢管理用房管理用房每周檢查一遍維修部1）相應建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程2）相應電氣、設備保養(yǎng)規(guī)程１．安全使用２．設施、設備完好３．無改建四、房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施項目維修類型日常維修計劃方案標準實施效果房屋承重結構１）局部受損；2）日常每周巡查1次1）由于使用不當造成受損較輕，由維修保養(yǎng)實施維修；如較重，請專家會診，委托專業(yè)公司實施1）房屋修繕標準；2）工程施工技術規(guī)范1）安全，正常使用；2）功能基本完好。每15年中修1次，每30年大修1次。外墻面1）起鼓脫落修補2）局部滲漏3）大面積滲漏4）外墻面翻新每周檢查一遍由工程部按規(guī)程實施1）房屋修繕標準；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一屋面1）隔熱層破損2）防水層破損3）屋面滲漏積水每周檢查一遍由工程部按規(guī)程實施按照年度普查計劃維修房屋修繕標準1）無積水、無滲漏；2）隔熱層完好機電設備1）水泵等機電設備維修保養(yǎng)；2）日常機電設備零部件易耗品維修更換每天巡視檢查由工程部按規(guī)程實施各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1）無故障停電；2）保障安全運行公共照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修及更新每周檢查一次由工程部按規(guī)程實施1）線路無亂搭亂接；2）照明正常有消防設施1）疏散標志維修保養(yǎng)；2）市內消防器材維修保養(yǎng)每周檢查一次由工程部按規(guī)程實施標識制定及消防栓維修操作規(guī)程設施有效，清楚完好公共通道門廳樓梯1）公用地面維修改造；2）公共通道、墻、天棚；3）扶手、樓梯每周檢查一次由工程部按規(guī)程實施1）修繕技術規(guī)程2）修繕標準基本整潔扶手基本完好。上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫每半年檢查一遍由工程部按規(guī)程實施給排水管維護修繕標準上、下水通暢，無滲漏七、 機電設備設施與智能化系統(tǒng)管理供電設備的運行管理中央變配電房嚴格實行定時巡檢制度；完善變配電房的安全防護設施，如避雷裝置、防鼠板、接地網、絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、開關工具等；制定并嚴格執(zhí)行變配電設備運行管理規(guī)程、電房管理規(guī)定、變電房操作規(guī)程，值班人員保持高度警惕，按頻次采用聞、看、聽、測等綜合手段，仔細巡查設備、設施運轉情況，如實記錄設備運行參數，及時發(fā)現運轉中存在的問題并及時報告或處理；嚴格實行設備運行責任制；柴油發(fā)電機組每半月進行一次試運轉，檢查機組各參數是否正常，設備是否完好可隨時投入使用。消防管理消防管理實行三級消防檢查制度，分為班、管理處、公司三級檢查。一級檢查由班（組）組織實施，要求每班檢查一次；二級檢查由管理處組織實施，每月檢查一次；三級檢查由公司組織實施，要求每季度檢查一次。按照國家標準每年對氣體滅火器全面檢查二次并進行及時充裝；實行消防安全責任制，班（組）人員與管理處簽訂消防安全工作責任書，管理處與公司簽訂消防安全責任書，班（組）人員劃定分片消防安全責任區(qū)，定人定責負責消防治安工作；消防監(jiān)控實行二十四小時值班制，制訂消防監(jiān)控管理規(guī)程，嚴守工作崗位，嚴格履行工作職責，如實記錄監(jiān)控設備各參數及報警情況、處理情況；制定小區(qū)消防管理規(guī)章制度，經公司審批后嚴格實施，小區(qū)實現消防規(guī)范化、科學化；成立義務消防隊，管理處全體工作人員均是義務消防員，還可邀請業(yè)主和住戶參加，每年進行一次消防演練，定期進行消防培訓和加強消防宣傳教育。八、 安全管理安全管理運作流程：交安全事務主管編號 存檔管理處主管、保安領班檢查、登記定崗值勤 及時處理做好記錄發(fā)現問題應急分隊通知公司經理記錄視情況通知派出所等部門緊急通知中央監(jiān)控中心報 警人流出入區(qū)控制圖：護衛(wèi)員識別身份放 行業(yè)主放行登記電話確認訪客拒絕入內閑雜人員物流出區(qū)控制圖：護衛(wèi)員收回放行條執(zhí)放行條住 戶確認無誤執(zhí)放行條訪 客煤氣匯漏報警緊急處理程序排除隱患后檢修人員打開煤氣總閥門到住戶家查找原因