【文章內(nèi)容簡介】 整體構(gòu)想和管理策劃思路，可概括為：博大大廈的硬件配置及規(guī)模等方面都達(dá)到了四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)又是一座智能化程度高的高檔寫字樓。為此，我們鄭重承諾：，嚴(yán)格按照四星級(jí)酒店的管理模式對(duì)辦公大樓實(shí)施物業(yè)管理；2．一年內(nèi)達(dá)到“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“國家級(jí)物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)；，.嚴(yán)格ISO14001國際環(huán)境管理體系進(jìn)行環(huán)保管理，并力爭(zhēng)兩年內(nèi)通過ISO900ISO14001兩項(xiàng)國際管理體系認(rèn)證，使博大大廈成為能源、資源無浪費(fèi)，環(huán)境無污染的環(huán)保、安全、舒適、便捷的現(xiàn)代化高檔辦公樓。重點(diǎn)之一：確保安全管理萬無一失。博大大廈的合理布點(diǎn)和安全警衛(wèi)任務(wù)十分艱巨，由于該項(xiàng)目為政府行政機(jī)構(gòu)，大型會(huì)議、群眾上訪、貴賓來訪比較頻繁，因此安全保衛(wèi)任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，智能設(shè)施的高效正常運(yùn)作需要一個(gè)過程。從我們長期管理寫字樓、酒店及高層公寓樓的經(jīng)驗(yàn)來看，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績效的關(guān)鍵。所以，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查，實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，與專業(yè)人士反復(fù)磋商研討，根據(jù)智能化防范的條件，結(jié)合我們?cè)谄渌芾眄?xiàng)目取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了入駐期治安管理：“人防為主，技防為輔”，常規(guī)期治安管理“技防為主，人防為輔，全面防范”的整體治安防范思路。同時(shí)教育員工嚴(yán)格遵守保密制度，人人樹立安全意識(shí)，做到全員防范。我們有理由相信，經(jīng)過我們的管理，可以確保博大大廈因物業(yè)管理責(zé)任而造成的治安事件發(fā)生率為零。重點(diǎn)之二：貴賓接待與大中會(huì)議較多，接待任務(wù)繁重的同時(shí)，為開發(fā)區(qū)管委會(huì)各機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)營造一個(gè)“舒適、便捷、溫馨”的辦公環(huán)境,是接待部的重要工作之一。我們將根據(jù)多年來管理高檔寫字樓以及深知政府機(jī)關(guān)業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，按四星級(jí)酒店的接待模式，確保每一次的貴賓接待，會(huì)議籌備的接待都準(zhǔn)確無誤。重點(diǎn)之三：智能化設(shè)施的運(yùn)作、維護(hù)與開發(fā)。博大大廈的智能化設(shè)施提高了業(yè)主的辦公條件，辦公質(zhì)量與辦公品味，改變了辦公方式。與此同時(shí)，也必將給物業(yè)管理帶來了革命性的變化，它將實(shí)現(xiàn)管理理念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊、消防、停車等方方面面。我們?cè)诶碚搶W(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)際運(yùn)作的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)作計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修計(jì)劃以及智能化開發(fā)的規(guī)劃，來確保智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。重點(diǎn)之四：為博大大廈導(dǎo)入CIS大樓管理服務(wù)形象識(shí)別系統(tǒng)，體現(xiàn)政府親民、愛民、服務(wù)公眾的新形象。我們將積極配合開發(fā)區(qū)管委會(huì)設(shè)計(jì)大樓各類管理服務(wù)標(biāo)識(shí)、安全警示標(biāo)識(shí)，使區(qū)辦公樓的導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為開發(fā)區(qū)管委會(huì)塑造出良好的社會(huì)形象。措施之一：人文關(guān)懷與智能管理有機(jī)結(jié)合，充分實(shí)現(xiàn)2008年人文奧運(yùn)所倡導(dǎo)的精神。我們成立智能化技術(shù)專家小組，全面培訓(xùn)輔導(dǎo)并派駐專業(yè)人才，在充分掌握本項(xiàng)目智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定一套管理服務(wù)方案。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”。一是培訓(xùn)到位（包括業(yè)主及使用人與物業(yè)管理人員），我們將定期舉辦智能化系統(tǒng)使用的專題講座和開展智能化系統(tǒng)使用的宣傳活動(dòng)，通過業(yè)主對(duì)智能化系統(tǒng)使用的熟悉，讓業(yè)主和使用人切實(shí)感受到智能化系統(tǒng)給工作帶來的快捷高效。二是服務(wù)到位，建立服務(wù)滿意體系：“一個(gè)目標(biāo)”—服務(wù)的終極目標(biāo)，讓業(yè)主滿意；“二個(gè)理念”—全程跟蹤，親情服務(wù)；“三個(gè)干凈”—辦公環(huán)境干凈、設(shè)備干凈、機(jī)房干凈；“四個(gè)不漏”—不漏水，不漏電，不漏氣，不漏油；“五個(gè)良好”—房屋及設(shè)備維護(hù)良好，安全管理良好，保潔綠化管理良好，服務(wù)質(zhì)量管理良好，業(yè)主及使用人反映良好。真正體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的管理服務(wù)理念。我們要在現(xiàn)有設(shè)備的基礎(chǔ)上，最大限度地發(fā)揮管理設(shè)備技術(shù)的綜合功能，體現(xiàn)人性化服務(wù)。三是人員到位，公司將選派一批懂管理、通技術(shù)、善經(jīng)營的物業(yè)管理專業(yè)人才，組成本項(xiàng)目高水平的管理團(tuán)隊(duì)，為了確保本團(tuán)隊(duì)總體的管理服務(wù)質(zhì)量，我們將全面將導(dǎo)入ISO9001服務(wù)質(zhì)量體系，使我們的管理服務(wù)能夠得以不斷地完善與提高。措施之二：治安管理上，引進(jìn)我公司管理大型寫字樓宇的安防經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。博大大廈智能化程度較高，功能涉及面廣，“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路?！叭馈苯Y(jié)合即是人防，物防，技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施階梯式快速推進(jìn)體系，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。物防上用圍欄，障礙欄等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用博大大廈已有的先進(jìn)保安設(shè)施如閉路電視、監(jiān)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和流動(dòng)哨等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。通過“三防”的全面實(shí)施，為開發(fā)區(qū)管委會(huì)機(jī)關(guān)提供安全、舒適、溫馨的辦公環(huán)境。措施之三：做好大樓的環(huán)境管理工作，實(shí)施垃圾分類，加強(qiáng)大樓的環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建議。針對(duì)博大大廈的檔次和環(huán)保要求，我們?cè)诠芾頇C(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)置環(huán)保部，將單純的衛(wèi)生保潔升華為環(huán)境保護(hù)，不但要保障大樓及附屬設(shè)施的清潔與衛(wèi)生，而且要建立一整套ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)，全面符合2008年奧運(yùn)精神，做到能源、資源最大節(jié)約，污染、廢棄全力控制，環(huán)保意識(shí)不斷提高，環(huán)境績效持續(xù)改進(jìn)。力爭(zhēng)成為符合ISO14001環(huán)保認(rèn)證的政府辦公機(jī)構(gòu)。,做好大樓公共區(qū)域,公共設(shè)施,設(shè)備,機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)辦公室以及會(huì)議室、接待室的全面衛(wèi)生保潔工作,加強(qiáng)對(duì)大樓環(huán)保意識(shí)的灌輸,使每個(gè)業(yè)主都自覺熱愛、維護(hù)大樓的環(huán)境。 ,建立綠色環(huán)保回收系統(tǒng)。 ,實(shí)施環(huán)境形象(EI)戰(zhàn)略,整合大樓環(huán)境形象,經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理,博大大廈必將能通過ISO14001環(huán)保認(rèn)證,成為一個(gè)綠色環(huán)保大樓。 措施之四:運(yùn)用科技手段,進(jìn)行合理調(diào)度,有序停車。據(jù)我們調(diào)查了解,博大大廈的車位較充足，基本能夠滿足業(yè)主的需求,但遇到召開大型會(huì)議或貴賓來訪,車位將相對(duì)緊張,如不進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)度,必將導(dǎo)致車輛停放的混亂和無序。我們將在車輛主要入口和停車場(chǎng)入口,設(shè)置車管員現(xiàn)場(chǎng)指揮,加強(qiáng)對(duì)停車的引導(dǎo),對(duì)于亂停亂放的問題,我們將盡力向車主(司機(jī))勸阻,令其改正,在說理無效的情況下,堅(jiān)決予以解決,以維護(hù)大樓的停車秩序。措施之五:發(fā)揮公司規(guī)模優(yōu)勢(shì),實(shí)施對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備等方面的專業(yè)化物業(yè)管理。物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求,在博大大廈物業(yè)服務(wù)工作中,針對(duì)大樓建筑面積大、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施及電梯多等特點(diǎn),我們將充分發(fā)揮公司的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)“資源共享、技術(shù)共享”,逐步實(shí)現(xiàn)保潔、保安、機(jī)電設(shè)施、電梯養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù),全方位降低管理成本,力爭(zhēng)為業(yè)主提供更多的無償服務(wù),充分體現(xiàn)創(chuàng)新物業(yè)公司“以客戶為中心,優(yōu)質(zhì)服務(wù),低價(jià)收費(fèi)”、“取之于民，用之于民”的經(jīng)營思路，確保業(yè)主真正受益。措施之六：充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)。“一手抓酒店式服務(wù)和經(jīng)營，一手抓精神文明建設(shè)”是我們管理高檔寫字樓的一條重要法則。大樓文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化，行為文化，制度文化，精神文化，網(wǎng)絡(luò)文化等五個(gè)方面全方位展開，通過循序漸進(jìn)，潛移默化，寓教于樂的文化建設(shè)，來培養(yǎng)大樓文化精神，增強(qiáng)大樓凝聚力，發(fā)揮大樓文化的凝聚功能，激勵(lì)功能和約束功能。在文化建設(shè)上，我們還注重大與小，老與少，教與樂，雅與俗的結(jié)合。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚博大大廈的無形資產(chǎn)，創(chuàng)造中國名牌。我們規(guī)劃的各種活動(dòng)、各種儀式等，富有新意，切實(shí)可行。針對(duì)博大大廈的特點(diǎn)，我們將超前性、創(chuàng)造性地實(shí)行24小時(shí)的酒店式服務(wù)，我們將在貫徹ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘業(yè)主的潛在需求，滿足業(yè)主深層次的需要，業(yè)主想到的我們一定盡力做到，業(yè)主沒想到的我們也要想到并且做到。第二節(jié) 管理承諾一、總承諾l 成為北京市新政府、新形象公眾服務(wù)型辦公大樓的典范。l 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。l 導(dǎo)入ISO9001和ISO14001質(zhì)量/環(huán)境管理體系。l 正式使用后，一個(gè)管理年度內(nèi)達(dá)到《北京市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》；兩個(gè)管理年度內(nèi)達(dá)到《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》中的各項(xiàng)管理指標(biāo)。 二 、 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施本章參照《全國城市物業(yè)管理示范大廈達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》，以及我公司ISO900ISO14001國際質(zhì)量/體系標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)投標(biāo)書所要求完成的(辦公樓 )物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。承諾指標(biāo)共分九項(xiàng)，以表格的形式對(duì)各分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行承諾，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。針對(duì)博大大廈物業(yè)管理工作中的新要求，我們還創(chuàng)造性采取體現(xiàn)創(chuàng)新物業(yè)高度自律意識(shí)的承諾百分制形式，對(duì)反映開發(fā)區(qū)管委會(huì)機(jī)關(guān)辦公樓管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標(biāo)進(jìn)行級(jí)化，并予以補(bǔ)充承諾，由上級(jí)主管部門和業(yè)主委員會(huì)考評(píng)和監(jiān)督實(shí)施。博大大廈指標(biāo)承諾百分制考核標(biāo)準(zhǔn)（按國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)）：序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定分值評(píng)分細(xì)則一基礎(chǔ)管理22按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用1，不符合0已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)1，不符合0由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理1，不符合0建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1，不符合0在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確1，不符合0建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1，已建立但管理、使用、未建立0房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善1，不完善0業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)1，不符合0業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1，不符合0物業(yè)管理企業(yè)制定爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意1，不符合01大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法2制度、主要檢查：物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度 、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度；，1物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1管理人員、專業(yè)技術(shù)人員，；，不符合01物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代管理手段，提高管理效率1，不符合01物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況1，未執(zhí)行0；，未公開01房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便1包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)賬。1建立住用戶檔案、房屋及配套設(shè)施屬清冊(cè)，查閱方便11建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄2，，1定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上1，不符合01建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制；零修急修及時(shí)率100%、返修率不高1%，并有回訪記錄2，，；，不符合0；，記錄不完整或無回訪記錄0房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)9二大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志、明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置1，無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象1，大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象2，；；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損1，未按規(guī)定設(shè)置0；按規(guī)定設(shè)置，空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕2，封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等1，房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1，三共用設(shè)備管理35（一）綜合要求4制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行1，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求1，配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程1，不符合0設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故1，不符合0（二）供電系統(tǒng)3保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶1，不符合0制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行1符合10，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用1，不符合0（三）弱電系統(tǒng)2按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作1，監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存1，不符合0（四）消防系統(tǒng)5消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時(shí)起用1消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題1組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人1，訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通1，無火災(zāi)安全隱患1（五）電梯系統(tǒng)6電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1，不符合0電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好1轎廂、井道、機(jī)房保持清潔1轎廂應(yīng)干凈，井道應(yīng)清潔，無垃圾雜物，機(jī)房門道槽應(yīng)無雜物，電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持