爛尾樓投資價(jià)值分析(編輯修改稿)
2025-01-17 03:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是在比較完備的信用體系和成熟的市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)行的，而國(guó)內(nèi)尚未建立起相應(yīng)的信用體系，而且買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)這種產(chǎn)品的消費(fèi)屬性看得不夠，把其投資屬性幾乎發(fā)揮到了極致，使投資變?yōu)榱送稒C(jī)，從而使這種產(chǎn)品的存在很脆弱。返租包租合同通常為5至10年，合同中的法律主體則非常重要，由于沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，目前這類(lèi)交易的合同中對(duì)后期經(jīng)營(yíng)者的法律主體不夠明確，有的是開(kāi)發(fā)商，有的是物業(yè)管理公司。項(xiàng)目入住后，一旦發(fā)生糾紛，包租協(xié)議會(huì)因物業(yè)管理不到位而終止，但現(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》很難保護(hù)這類(lèi)產(chǎn)品投資者的利益。高售價(jià)的理由來(lái)自于長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高額回報(bào)。但反之，開(kāi)發(fā)商也可以利用高回報(bào)，拿到高售價(jià)套現(xiàn)后退出。許多“爛尾樓”都是商務(wù)樓，房型設(shè)計(jì)、電梯通道、空調(diào)管道等已經(jīng)過(guò)時(shí)，改建空間很小，有的甚至明確規(guī)定不能改變用途。面對(duì)這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場(chǎng)的需求趨向，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶型辦公樓成為上?！盃€尾樓”改造的首選模式?，F(xiàn)實(shí)中投資“爛尾樓”的，一般屬于收購(gòu)性質(zhì)。分析把握市場(chǎng)需求和定位是首要問(wèn)題。市場(chǎng)需求是動(dòng)態(tài)的。商品房剛開(kāi)始時(shí)流行大戶型，現(xiàn)在推宗小戶型。九十年代羨慕電梯公寓，現(xiàn)在追求環(huán)境好的洋房。以前購(gòu)買(mǎi)為自己用，現(xiàn)在投資成了潮流。結(jié)合要投資“爛尾樓”的實(shí)際情況，進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查和分析，確定后續(xù)投資的方案，制訂詳盡的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要。如果有明確的買(mǎi)家最好。同一地段，同樣的定位，銷(xiāo)售情況差異也很大，原因就在營(yíng)銷(xiāo)的策劃上。如果不是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)公司，與專(zhuān)業(yè)的策劃公司及擁有強(qiáng)大營(yíng)銷(xiāo)能力的公司合作就十分重要。目前，重慶市區(qū)的商務(wù)辦公和小戶型、酒店用房日益飽和，商務(wù)“爛尾樓”如何定位，尚無(wú)明確方向。產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)一段火爆之后，也逐漸冷落。項(xiàng)目經(jīng)過(guò)需求分析后形成完整的啟動(dòng)方案，包括項(xiàng)目啟動(dòng)后改造、銷(xiāo)售、租售、市場(chǎng)細(xì)分等。不同的項(xiàng)目啟動(dòng)方案完全不同，要具體分析，本文只能做一般分析。好的商品就是賣(mài)得快的商品。一個(gè)正常樓盤(pán)從開(kāi)發(fā)到上市起碼需要兩三年，“爛尾樓”處置時(shí)間應(yīng)不超過(guò)8個(gè)月，完成銷(xiāo)售目標(biāo)應(yīng)不超過(guò)三個(gè)月。需求分析應(yīng)得出項(xiàng)目銷(xiāo)售的樂(lè)觀、悲觀和最可能的銷(xiāo)售額。（二）投入成本投入成本由收購(gòu)成本、后期續(xù)建改建成本、資金成本、復(fù)工成本、管理成本和營(yíng)銷(xiāo)成本組成。收購(gòu)成本房地產(chǎn)是很容易有人接手的產(chǎn)品。只要有需求，只要房子質(zhì)量好，就會(huì)有人購(gòu)買(mǎi)。只要肯降價(jià)，就可以賣(mài)出。真正的“爛尾樓”就像路邊一直沒(méi)有人吃的蘋(píng)果，這樣的蘋(píng)果肯定有問(wèn)題。找準(zhǔn)問(wèn)題，對(duì)癥下藥，就可能以低價(jià)進(jìn)行收購(gòu)。“爛尾樓”作為不良資產(chǎn)銀行要?jiǎng)冸x。進(jìn)入不良資產(chǎn)的大多不是“休克魚(yú)”，而是“死魚(yú)”。 “死魚(yú)”自然可以低價(jià)收購(gòu)。通常投資者可以原投資的50%—70%購(gòu)得，甚至低至原投入的1/3—1/4也可能擁有?！ ±m(xù)建改建成本有些“爛尾樓”總體設(shè)計(jì)比較老舊，配套設(shè)施不齊全，在房型、室內(nèi)采光、內(nèi)部設(shè)備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當(dāng)前的市場(chǎng)需要。但是有的項(xiàng)目改建的空間并不是很大，有的規(guī)劃中已經(jīng)有明確的規(guī)定，無(wú)法更改其性質(zhì)用途。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開(kāi)發(fā)成本。所以，對(duì)“爛尾樓”歷史和原設(shè)計(jì)要進(jìn)行詳細(xì)的了解。投資者要對(duì)這些“爛尾樓”進(jìn)行考察分析，根據(jù)“爛尾樓”的不同原因區(qū)別對(duì)待。如果原因是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，價(jià)格過(guò)高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的“爛尾樓”自然具有很好的投資價(jià)值。如果是樓盤(pán)本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)有問(wèn)題，那么就要考慮改建成本，做到量力而行才能有利可圖。有的“爛尾樓”設(shè)計(jì)尚可，不須動(dòng)大手術(shù)就可竣工；有的項(xiàng)目則需要對(duì)設(shè)計(jì)和配套作大“手術(shù)”，前者好辦，后者風(fēng)險(xiǎn)不小，弄不好花錢(qián)成了“無(wú)底洞”，或者費(fèi)力不討好，淘神不見(jiàn)效。 根據(jù)市場(chǎng)定位進(jìn)行續(xù)建改建成本核算，就可以大體知道投資成本，結(jié)合銷(xiāo)售價(jià)格，初步推算出項(xiàng)目有無(wú)投資價(jià)值。資金成本資金成本一般按銀行同期貸款利息計(jì)算?？紤]到資金籌集成本和機(jī)會(huì)成本，公司可根據(jù)自己的實(shí)際情況確定一個(gè)內(nèi)部核算利率。復(fù)工成本涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的管理，需要辦理各種行政審批手續(xù)、施工圖審查、質(zhì)量、安全監(jiān)督?！盃€尾樓”的建設(shè)手續(xù)大都完備，土建接近尾聲或已基本完工，只待穿衣戴帽，無(wú)疑建設(shè)周期大大縮短。通常政府對(duì)“爛尾樓”復(fù)工提供優(yōu)惠政策，因此，復(fù)工成本較低。 管理和營(yíng)銷(xiāo)成本與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目大體相同，占投資總額的3%5%左右。適宜作為投資少、見(jiàn)效快的“短、平、快”項(xiàng)目。 通過(guò)投資成本分析，應(yīng)算出項(xiàng)目的基本利潤(rùn)。一般情況年回報(bào)率不低于30%，在半年到一年的時(shí)間內(nèi)動(dòng)用數(shù)千萬(wàn)元資金。最好情況下其回報(bào)率有可能高達(dá)150％至200％。（三）產(chǎn)權(quán)問(wèn)題如果造成“爛尾樓”的原因涉及法律問(wèn)題，那就要慎重對(duì)待。多數(shù)工程訴訟累累，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，給復(fù)工帶來(lái)極大障礙。糾紛制約，產(chǎn)權(quán)不明，債務(wù)糾紛不斷，這是不少“爛尾樓”存在的最復(fù)雜的問(wèn)題，處理不好，就可能掉進(jìn)了泥潭。通過(guò)法院拍賣(mài)獲得的產(chǎn)權(quán)通常比較明晰，但也有可能
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