【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7畝的舊城改造，%,全市的拆遷面積達(dá)到260萬(wàn)平米，%,拆遷戶數(shù)為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認(rèn)為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場(chǎng)的存量，并帶動(dòng)住宅消費(fèi)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的“助推器”。需求旺盛，房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)2003年，武漢市商品房銷、％，％，增幅巨大。進(jìn)入2004年，在銷售淡季的一季度，％，％，增幅均創(chuàng)歷年之最。價(jià)格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度加速上揚(yáng)（%、%、%），%的單季漲幅為近年之最。從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費(fèi)起步于2001年，但20002002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長(zhǎng)，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面至少還會(huì)維持兩至三年，而房?jī)r(jià)正處于起飛的初期。五、盈利預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析基本假設(shè)■ 未來三年內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度仍將保持78% 左右的年均增長(zhǎng)速度，而居民收入的增長(zhǎng)速度可維持在10%以上■ 利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2%■ 全國(guó)房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長(zhǎng)速度基本相當(dāng)，房?jī)r(jià)的漲幅保持在5%左右■ 金地集團(tuán)的項(xiàng)目開工、建設(shè)和銷售均能按計(jì)劃進(jìn)行，各項(xiàng)目竣工時(shí)的銷售率仍維持在95%以上■ 以下的項(xiàng)目預(yù)測(cè)均以目前公司已經(jīng)擁有的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來新增項(xiàng)目或收購(gòu)股權(quán)可能帶來的盈利增長(zhǎng)六、房地產(chǎn)上市公司比較區(qū)域發(fā)展模式目前，中國(guó)的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國(guó)性、區(qū)域性和以項(xiàng)目為主的公司。我們對(duì)比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，全國(guó)性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的高速增長(zhǎng)階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長(zhǎng)空間，全國(guó)性開發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國(guó)性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗(yàn)和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國(guó)性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌的競(jìng)爭(zhēng)，這一方面全國(guó)性的開發(fā)商又可以占得先機(jī)。目前，在上市公司中，除了萬(wàn)科是公認(rèn)的全國(guó)性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國(guó)性的布局，并從2004年起進(jìn)入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。產(chǎn)品定位金地的目標(biāo)客戶群鎖定為國(guó)內(nèi)正在迅速成長(zhǎng)的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為2530歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓；3040歲的一二次置業(yè)的社會(huì)中堅(jiān)，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟(jì)性別墅等）；3545歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景觀別墅。金地的策略是將重心放在社會(huì)中堅(jiān)（占70%）層次上，同時(shí)兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個(gè)主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)金地品牌價(jià)值最大化。在房地產(chǎn)上市公司中，對(duì)自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項(xiàng)目、并有針對(duì)性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識(shí)和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率，而無法享受到客戶支付的溢價(jià)。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識(shí)。財(cái)務(wù)比較我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。從毛利率和凈利潤(rùn)來看，金地不僅高于萬(wàn)科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了24個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。從資產(chǎn)回報(bào)率的角度來看，金地也處于領(lǐng)先的地位。19992000年間，%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)平均水平。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長(zhǎng)了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因?yàn)楣拘略龅耐恋貎?chǔ)備較多而且在建項(xiàng)目的結(jié)算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產(chǎn)收益率應(yīng)該也在行業(yè)平均水平之上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲(chǔ)備較多。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營(yíng)效率低下的反映，相反在房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，這主要是因?yàn)檫^去幾年公司的積極擴(kuò)張所導(dǎo)致。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降到50%左右的安全水平。七、估值絕對(duì)估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法房地產(chǎn)公司是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的特殊企業(yè)，理論上其價(jià)值的計(jì)算公式為：凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）=有形資產(chǎn)價(jià)值 + 無形資產(chǎn)價(jià)值債務(wù)的價(jià)值，保守起見，一般的評(píng)估中都忽略無形資產(chǎn)的價(jià)值（品牌及商譽(yù)）。對(duì)于有形資產(chǎn)的評(píng)估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項(xiàng)目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費(fèi)用、稅收和利息等各項(xiàng)成本的現(xiàn)值，即可得到各個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，最后將這些項(xiàng)目的價(jià)值與公司其他資產(chǎn)價(jià)值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價(jià)值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項(xiàng)假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)公司土地儲(chǔ)備的重置成本進(jìn)行評(píng)估，作為其評(píng)估價(jià)值。這種方法簡(jiǎn)單明了，但有時(shí)限于缺乏可參照的市場(chǎng)成交價(jià)或當(dāng)成交價(jià)顯失公允時(shí)，將給評(píng)估帶來困難。我們以2004年6月30日以評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。需要說明的是，(這部分面積并未包含在6月底的項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備中),。因此，我們?cè)谠u(píng)估前先對(duì)公司的凈資產(chǎn)值做了相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于金地集團(tuán)的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備，我們分別采用上述兩種方法進(jìn)行評(píng)估。我們得出的評(píng)估結(jié)果是：公司的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權(quán)益后）。以增發(fā)前股本計(jì)算,目前股價(jià)大約折讓20%。相對(duì)估值—市盈率及市凈率我們選擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，進(jìn)行相對(duì)估值的比較。從市盈率的角度，金地集團(tuán)的05年的預(yù)測(cè)市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)相當(dāng)平緩。此外，中遠(yuǎn)發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報(bào)率和盈利的持續(xù)性遠(yuǎn)不如金地。綜合來看，金地的估值相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估。注：金地集團(tuán)04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬(wàn)科05年的每股收益預(yù)測(cè)未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響第二篇：美的集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告美的集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告錢晴南京信息工程大學(xué)會(huì)計(jì)系，南京 210044一、引言 研究背景與意義家電行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，與百姓的生活息息相關(guān)。近年來我國(guó)家電行業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)還帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，對(duì)維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康有序平穩(wěn)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。我國(guó)家電自80年代開始起步，通過引進(jìn)國(guó)外的生產(chǎn)線和生產(chǎn)技術(shù)，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的強(qiáng)大需求拉動(dòng)下，一大批家電生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)的家電行業(yè)從導(dǎo)入期到成長(zhǎng)期，最后到成熟期，經(jīng)歷了一段高速的發(fā)展時(shí)期。二十世紀(jì)九十年代中后期，我國(guó)家電企業(yè)進(jìn)入了它的成熟期，一些企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，管理水平不斷提高，家電品牌逐步形成。由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，家電行業(yè)的整合加劇，產(chǎn)生了像美的、海爾、TCL等家電航母。目前，彩電、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等主要家用電器產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)集中度已達(dá)75％以上，我國(guó)獨(dú)立的家電企業(yè)已由1997年的100多家銳減到10多家，家電企業(yè)規(guī)模在擴(kuò)大，產(chǎn)能也在增長(zhǎng)，已經(jīng)成為全球家電生產(chǎn)制造基地。我國(guó)的家電行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)成為了一個(gè)相當(dāng)成熟的行業(yè)，基本上掌握了核心技術(shù)。目前，由于我國(guó)家電產(chǎn)能的急劇增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，作為在國(guó)內(nèi)比較知名的家電品牌，美的集團(tuán)在通過各種營(yíng)銷手段搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)還需要通過不斷通過增強(qiáng)自身綜合實(shí)力來吸引投資者的注意，吸收更多的資金來完善企業(yè)，全面提高公司的綜合實(shí)力。近年來，隨著家電業(yè)上市公司的增多，這些家電上市公司的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)狀況越來越受到投資人及相關(guān)利益者的關(guān)注，而美的集團(tuán)作為其中較為知名的品牌之一，尤為受到投資人合相關(guān)利益者的關(guān)注。所以本為針對(duì)美的集團(tuán)進(jìn)行了投資價(jià)值分析，分析研究美的集團(tuán)投資價(jià)值，為投資人提供參考價(jià)值具有重要意義。首先，有助于投資者制造正確的投資政策。其次，對(duì)美的集團(tuán)投資價(jià)值研究是能否降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得投資成功的關(guān)鍵。再次，研究美的集團(tuán)的投資價(jià)值有助于其他將要上市的家電公司學(xué)習(xí)參考。最后，有利于促進(jìn)家電業(yè)健康發(fā)展。投資者越來越看重對(duì)公司的投資價(jià)值的研究，如果只是片面和不規(guī)范的分析，不僅威脅到投資者的利益，也會(huì)擾亂家電行業(yè)的市場(chǎng)秩序。 研究思路與框架一般而言，上市公司分析的主要方法有基本分析法、技術(shù)分析法等?；痉治龇ㄊ侵竿ㄟ^對(duì)決定股票內(nèi)在價(jià)值和影響股票價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)狀況、公司經(jīng)營(yíng)狀況等進(jìn)行分析，評(píng)估股票的投資價(jià)值和合理價(jià)值，與股票市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行比較，進(jìn)而形成買賣的建議。因?yàn)榛痉治龇ㄔ陬A(yù)測(cè)股票的中長(zhǎng)期走勢(shì)和評(píng)估股票的內(nèi)在價(jià)值上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此也深得價(jià)值投資型投資者的青睞，比如著名的投資大師巴菲特就認(rèn)為：對(duì)一家企業(yè)進(jìn)行投資主要看這家企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表。另外，上市公司的股票幾乎每天都在交易，股票價(jià)格時(shí)刻都在變化，此時(shí)技術(shù)分析就有用武之地。技術(shù)分析法從股票的成交量、價(jià)格、達(dá)到這些價(jià)格和成交量所用的時(shí)間、價(jià)格波動(dòng)的空間幾個(gè)方面分析走勢(shì)并預(yù)測(cè)未來。本文的用到的主要研究方法還有：一是理論聯(lián)系實(shí)際的方法，即結(jié)合了老師所講的有關(guān)證券投資的理論知識(shí)對(duì)股票進(jìn)行相關(guān)分析；二是文獻(xiàn)分析法，筆者將充分搜集相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括印刷與電子文獻(xiàn)，如相關(guān)論著、學(xué)位論文，以及發(fā)布于報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)的原創(chuàng)分析文章，并對(duì)其進(jìn)行整理和分析，在此基礎(chǔ)上展開系統(tǒng)研究；三是比較研究方法，即運(yùn)用各種技術(shù)分析方法對(duì)美的集團(tuán)的整體經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、股票價(jià)值進(jìn)行縱向比較。本論文是在前人研究的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)、公司狀況，對(duì)美的集團(tuán)進(jìn)行進(jìn)一步的專業(yè)、系統(tǒng)的分析。本文將以公司行業(yè)分析與財(cái)務(wù)分析及股票技術(shù)分析相結(jié)合的手段對(duì)美的集團(tuán)的投資價(jià)值進(jìn)行分析，旨在幫助投資者進(jìn)一步了解該公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況，為投資者投資決策提供有價(jià)值的參考信息。二、公司基本情況分析美的集團(tuán)是一家以家電制造業(yè)為主的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，于2013年9月18日在深交所上市，擁有美的、小天鵝、威靈、華凌、安得、美芝等十余個(gè)品牌。在全國(guó)各地設(shè)有強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，并在海外各主要市場(chǎng)設(shè)有近30個(gè)分支機(jī)構(gòu)。創(chuàng)業(yè)于1968年的美的集團(tuán)，是一家以家電業(yè)為主，涉足照明電器、房地產(chǎn)、物流寶貝等領(lǐng)域的大型綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛兴拇螽a(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是中國(guó)最具規(guī)模的白色家電生產(chǎn)基地和出口基地之一。1980年，美的正式進(jìn)入家電業(yè)；1981年開始使用美的品牌。據(jù)尚蛙會(huì)員聯(lián)盟調(diào)查顯示，美的集團(tuán)員工13萬(wàn)人，旗下?lián)碛忻赖?、小天鵝、威靈、華凌等十余個(gè)品牌。除順德總部外，美的集團(tuán)還在國(guó)內(nèi)的廣州，中山，重慶，安徽合肥及蕪湖，湖北武漢及荊州，江蘇無錫、淮安及蘇州，山西臨汾，河北邯鄲等地建有生產(chǎn)基地；并在越南、白俄羅斯建有生產(chǎn)基地。美的集團(tuán)在全國(guó)各地設(shè)有強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，并在海外各主要市場(chǎng)設(shè)有超過30個(gè)分支機(jī)構(gòu)。美的集團(tuán)一直保持著健康、穩(wěn)定、快速的增長(zhǎng)。上世紀(jì)80年代平均增長(zhǎng)速度為60%，90年代平均增長(zhǎng)速度為50%。21世紀(jì)以來，年均增長(zhǎng)速度超過30%。2012年，美的集團(tuán)整體實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)1027億元，其中外銷銷售收入達(dá)72億美元。2013年“中國(guó)最有價(jià)值品牌” 2 評(píng)價(jià)中，名列全國(guó)最有價(jià)值品牌第5位。, 元每股?，F(xiàn)階段,方洪波現(xiàn)任美的集團(tuán)有限公司董事局主席兼總裁、1992年加入美的集團(tuán)。擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及一支精英團(tuán)隊(duì)。美的集團(tuán)