爛尾樓投資價值分析-在線瀏覽
2025-01-17 03:25本頁面
【正文】 有望在3年之內(nèi)全部消除。2003年６月１８日，有“成都１號爛尾樓”。同時，京都大廈、恒利大廈、明日大廈、江波華城、王府井大廈、晚報新聞中心等樓盤也將在近期內(nèi)復(fù)工建設(shè)。 目前，成都清理出的68個爛尾樓盤中，已有15個項(xiàng)目完全竣工，另有14個項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工。公司續(xù)建了位于?？隰[市區(qū)的“爛尾樓”椰島大廈，大獲成功，由此拉開海口市處置盤活“爛尾樓”序幕。與同行相比，華亭公司從尋找目標(biāo)到出售成品房有兩個“殺手锏”。相中一幢“爛尾樓”，千萬百計找到樓宇直接相關(guān)的債權(quán)債務(wù)人談判購買，有效降低成本。位于?？谥虡I(yè)區(qū)的二十五層半拉子工程港澳大廈牽涉六家企業(yè)的賬面買賣、抵債、托管、資產(chǎn)置換，及文本協(xié)議、口頭協(xié)議等交易形式。準(zhǔn)確定位中低檔市場，實(shí)行“無條件退房”等營銷策略，華亭公司的樓盤從開盤至售罄平均三個月時間。華亭公司的賺錢效應(yīng)帶動更多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入“爛尾樓”開發(fā)市場，有了規(guī)模效應(yīng)，市場需求被充分激發(fā)。海南處置“爛尾樓”的成效引起其它省市的關(guān)注。上海. 駿豪國際變身公寓在上海，位于黃金地段的駿豪國際是“爛尾樓”改造的典范。在上海，此類成功的案例還有由商場改造而成的青年匯單身公寓等。已經(jīng)成功的例子有中山西路的虹橋銀城、淮海路的中華大廈等。據(jù)不完全統(tǒng)計，由爛尾樓改造而來的上海小戶型產(chǎn)權(quán)式辦公樓的銷售面積已經(jīng)超過20萬平方米。三、“爛尾樓”投資價值分析投資“爛尾樓”利潤很大，但風(fēng)險也很大，在國外有專門的投資機(jī)構(gòu)從事。衡量“爛尾樓”投資價值最關(guān)鍵的指標(biāo)是市場匹配性。市場匹配性主要看戶型、規(guī)劃、商業(yè)模式有沒有問題，關(guān)鍵是市場需求。近年來“爛尾樓”升溫的原因：房價和地價的上漲凸現(xiàn)“爛尾樓” 的價值；能以低價接手大型樓盤，總投資少而利潤空間大；政府下決心處理“爛尾樓”工程所提供的優(yōu)惠和配套政策；房地產(chǎn)市場的細(xì)化為修改定位和重新策劃提供了機(jī)會；避免了做報建、打地基等前期工作，運(yùn)轉(zhuǎn)周期比開發(fā)一個新項(xiàng)目可減少三分之二甚至更多時間；宏觀調(diào)控使得新項(xiàng)目審批和獲得貸款難度增加；參與“爛尾樓”工程是其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的捷徑。“爛尾樓”處置成功的背后都有準(zhǔn)確的市場定位和良好的策劃。年限一般在5年至十幾年，租金回報在6%11%不等，而房價比周圍同品質(zhì)的物業(yè)貴50%至100%以上。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在國外流行，但它是在比較完備的信用體系和成熟的市場環(huán)境下運(yùn)行的，而國內(nèi)尚未建立起相應(yīng)的信用體系，而且買賣雙方對這種產(chǎn)品的消費(fèi)屬性看得不夠，把其投資屬性幾乎發(fā)揮到了極致，使投資變?yōu)榱送稒C(jī)，從而使這種產(chǎn)品的存在很脆弱。項(xiàng)目入住后，一旦發(fā)生糾紛，包租協(xié)議會因物業(yè)管理不到位而終止，但現(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》很難保護(hù)這類產(chǎn)品投資者的利益。但反之，開發(fā)商也可以利用高回報，拿到高售價套現(xiàn)后退出。面對這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場的需求趨向，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶型辦公樓成為上?！盃€尾樓”改造的首選模式。分析把握市場需求和定位是首要問題。商品房剛開始時流行大戶型，現(xiàn)在推宗小戶型。以前購買為自己用，現(xiàn)在投資成了潮流。如果有明確的買家最好。如果不是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，與專業(yè)的策劃公司及擁有強(qiáng)大營銷能力的公司合作就十分重要。產(chǎn)權(quán)式銷售經(jīng)過一段火爆之后，也逐漸冷落。不同的項(xiàng)目啟動方案完全不同，要具體分析，本文只能做一般分析。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，“爛尾樓”處置時間應(yīng)不超過8個月，完成銷售目標(biāo)應(yīng)不超過三個月。（二）投入成本投入成本由收購成本、后期續(xù)建改建成本、資金成本、復(fù)工成本、管理成本和營銷成本組成。只要有需求，只要房子質(zhì)量好，就會有人購買。真正的“爛尾樓”就像路邊一直沒有人吃的蘋果，這樣的蘋果肯定有問題?！盃€尾樓”作為不良資產(chǎn)銀行要剝離。 “死魚”自然可以低價收購?！ ±m(xù)建改建成本有些“爛尾樓”總體設(shè)計比較老舊，配套設(shè)施不齊全，在房型、室內(nèi)采光、內(nèi)部設(shè)備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當(dāng)前的市場需要。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開發(fā)成本。投資者要對這些“爛尾樓”進(jìn)行考察分析，根據(jù)“爛尾樓”的不同原因區(qū)別對待。如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計有問題，那么就要考慮改建成本，做到量力而行才能有利可圖。 根據(jù)市場定位進(jìn)行續(xù)建改建成本核算，就可以大體知道投資成本，結(jié)合銷售價格，初步推算出項(xiàng)目有無投資價值?？紤]到資金籌集成本和機(jī)會成本，公司可根據(jù)自己的實(shí)際情況確定一個內(nèi)部核算利率?！盃€尾樓”的建設(shè)手續(xù)大都完備，土建接近尾聲或已基本完工，只待穿衣戴帽，無疑建設(shè)周期大大縮短。 管理和營銷成本與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目大體相同，占投資總額的3%5%左右。 通過投資成本分析，應(yīng)算出項(xiàng)目的基本利潤。最好情況下其回報率有可能高達(dá)150％至200％。多數(shù)工程訴訟累累，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，給復(fù)工帶來極大障礙。通過法院拍賣獲得的產(chǎn)權(quán)通常比較明晰，但也有可能出現(xiàn)無法執(zhí)行的情況。自己理順產(chǎn)權(quán)就要下比較大的工夫。（四）政府優(yōu)惠和配套政
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