【文章內容簡介】 第七章、項目賣點分析與提煉通過對項目賣點分析和提煉可以城市規(guī)劃：城市“東進南擴”，南郊建設加快，房產升值空間大；交通動向：近鄰汽車南站、城市輕軌站點、機場路、繞城高速、即將拓展至此的青年南路，交通便利；規(guī)模優(yōu)勢：四十萬平米生活社區(qū)，環(huán)境幽雅，配套齊全；價格優(yōu)勢：相對于市區(qū)樓盤，本項目價格低，性價比高；戶型創(chuàng)新：實用、全明、得房率高、人性化設計；物業(yè)管理：由一級物業(yè)管理企業(yè)——海港物業(yè)負責后期管理；開發(fā)背景：政府重點支持，具有先進開發(fā)設計理念的港資開發(fā)商背景；產權保障：市證產權，購房者權益有保障；純然生活：長者養(yǎng)生福址，青年立家居所，繁忙都市人歸真之地；青石板、小橋流水、綠色植物、長廊亭榭、乘涼廣場等景觀，體現(xiàn)生活的溫馨、休閑、快樂，打造宜居、人文、和諧的南城小鎮(zhèn)；第八章、項目營銷推廣第一節(jié)、項目主要賣點包裝 對項目賣點包裝凝練成為廣告語，能夠使項目賣點形象和鮮明，便于以后的推廣宣傳。 賣點一： 城市南拓 南城崛起之作，南城中心生活區(qū) 交通便利 煙臺南大門，離繁華不遠，距自然很近賣點二： 價格優(yōu)勢 打造2007年度高性價比樓盤規(guī)模配套 一切都在家門口 賣點三： 戶型創(chuàng)新 純然生活社區(qū)，純粹自然空間純然生活 釀造出來的房子 都市在左，田園在右，生活在中央第二節(jié)、項目整體包裝一、項目概念包裝 項目地處南郊，規(guī)模較大，因此成為“南城”，項目景觀方面又有小鎮(zhèn)的古樸、悠遠意境，因此將項目命名為“南城小鎮(zhèn)”，從名字上就使人感受到別樣的風情。針對項目處于城市與自然之間，建筑典雅明快，景觀古樸雅致，屬于新都市主義生活方式，現(xiàn)今沒有準確概念支撐和表達這種生活方式，因此提出“純然生活”的概念，引導和創(chuàng)造新的生活方式。二、項目產品包裝 突出小區(qū)規(guī)模優(yōu)勢南城四十萬平米大型社區(qū) 配套齊全，滿足業(yè)主需求便利就在身邊小區(qū)建筑品質感動生活；新古典主義，建筑也風情小區(qū)景觀江南風情景觀社區(qū)；組團命名周圍青山，社區(qū)綠化生態(tài)健康社區(qū)品牌物業(yè)貼心物業(yè)，居住無憂幼兒園、小學教育成就未來；贏在起跑線上建筑新材料、節(jié)能立面節(jié)能住宅新都市生活純然生活宜居社區(qū)三、項目VI體系包裝項目VI是項目區(qū)別于其他項目的顯著標志和第一形象，也是傳達項目內涵、風格、底蘊的重要載體。根據(jù)項目規(guī)劃設計和包裝，南城小鎮(zhèn)的整體風格是：清新、樸實、輕快、婉約、自然、悠閑、寧靜、恬美、閑適、愜意。項目VI組成：項目中文名稱“南城小鎮(zhèn)”；項目英文名稱“south town”；標志；定位語“新南城純然生活宜居社區(qū)”；項目VI要求：清新、明快、典雅的風格；基本色使用暖色，如淺綠、淡紫、黃等；字體靈活，使用亮色凸現(xiàn)項目名稱；項目VI體系包括：LOGO、基本色、售樓處包裝、售樓人員服裝、紙杯、名片、胸牌、手提袋、信封、信紙、便簽、燈箱、導示板、路牌、樓書、沙盤、請柬、筆記本等。四、售樓處包裝 售樓處是客戶了解項目的第一現(xiàn)場，也是銷售成交的主要場所。 售樓處選址要求：在項目附近便于客戶觀看樓房；靠近公交站點便于客戶到達和識別；靠近公路邊便于宣傳；售樓處裝修設計要求：寬敞、明亮、大氣，凸顯項目規(guī)模和開發(fā)商實力；風格要與項目風格一致；功能分區(qū)合理：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、休閑區(qū)等；保證私密談判空間；辦理按揭、簽約手續(xù)等的專用房；有空間擺放沙盤、戶型模型；展示掛展板或活動展板；專用儲物室；保安人員值班室；寬敞的衛(wèi)生間；員工放置衣服及包的空間； 售樓處宣傳資料要求：樓書、平面圖籍、DM、單張、宣傳單、銷售專用名片、信封、信紙、銷售專用光盤及封套、戶型模型、沙盤、路標、廣告牌、燈箱、橫幅、掛布、禮品、手提袋、銷售人員制服、展板、銷控板、海報、易拉寶、戶型圖、銷售價目表、客戶通訊等五、工地現(xiàn)場包裝 項目宣傳初期開始樹立宣傳圍擋； 對建筑公司和監(jiān)理公司進行包裝宣傳在工地單獨展板； 項目主體框架成型時開始打出橫幅； 舉行封頂儀式懸掛橫幅振奮人心； 保持建筑及圍擋附近衛(wèi)生整潔，給客戶留下良好印象；第三節(jié)、推廣創(chuàng)新一、廣告策略打破常規(guī)，通過“2007年度高性價比樓盤”先打造項目知名度，然后進行形象推廣；通過售樓處啟用、團購單位調研、我的房價我來定等公關活動，及時傳達項目正面信息，形成美譽度，并做好后期的客戶維護，留下良好口碑；采取出位策略，如在9路車上做上本項目廣告“南城小鎮(zhèn)，看房車”；突出重點，將項目折頁、單頁發(fā)送到單位團購員工中；在售樓處建筑上樹立廣告牌；主流媒體與輔助媒體相結合，立體覆蓋。以高炮、報紙、網絡等主流媒體為主，輔以短信、平面等輔助媒體；二、媒體特點晚報：覆蓋面廣、公信力強、價格較高，可作為重要事件點宣傳；高炮：位置醒目、受眾群體廣泛，在項目認知方面優(yōu)勢強；網絡：青年人使用較多，傳遞及時、互動性強，費用相對較低；廣播：收聽方便，傳遞信息及時，宣傳知名度和活動時可用；網站：宣傳項目信息和形象的載體，使更多人詳細了解項目，增強開發(fā)商信譽；車體：成本低，流動性強，接觸面廣；圍擋、售樓處：宣傳項目形象，提升項目檔次，展示開發(fā)商實力；單頁：介紹項目基本情況，使大眾對項目有基本了解，并能保存和傳閱；短信：客戶針對性強，信息傳遞及時，重要活動時使用；根據(jù)項目工期安排和周邊項目銷售進度來看，本項目在造勢宣傳方面比較晚，造成前期在短時間內積累大量客戶有一定難度，因此必須在短時間內加大宣傳力度，取得其它項目長時間宣傳的效果。三、推廣節(jié)奏前期籌備期：2007年4月下旬6月考慮到競爭對手都在此時認購或者開盤，在此段時間將本項目的知名度打出去。團購銷售期：2007年7月10月進入正式銷售期，單位團購與社會團購間隔一段時間留下更多操作空間。零散續(xù)銷期：2007年10月2008年3月 針對團購情況，采取靈活銷售方式。開盤期：2008年4月經過一定的客戶積累，恰逢購房旺季，開盤消化客戶。清盤期：2008年5月2008年6月利用各種促銷手段，實現(xiàn)完全銷售，并為二期做準備。四、各個時期具體推廣以下為各個時期推廣概要，具體各月推廣會提前半個月時間提交。（一）前期籌備期：2007年4月下旬6月宣 傳 點：項目名稱、形象、環(huán)境、位置推廣主題：力創(chuàng)2007年度高性價比樓盤目 標：打出項目知名度和形象，開展單位團購公關前期廣告宣傳要有力度，把知名度打出去，才能帶動接下來的團購，也為后期的銷售做好良好基礎。團購的開展關系到項目以后的銷售，因此做好團購意義重大。廣告推廣主要以戶外 + 報紙 + 售樓處為主，輔以公關活動、平面等。售樓處：內外圍形象包裝（含工程圍擋）、售樓處宣傳板；戶外：交通要道高炮和戶外廣告牌，優(yōu)先選擇在機場路馨逸苑和山水龍城附近、市里通往開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)的路上、恒豐銀行附近、項目附近，共4塊； 報廣：宣傳項目知名度和形象；短信：售樓處啟用、團購、公關活動；站點：將本項目附近公交站點命名為“南城小鎮(zhèn)”；平面：調研宣傳單頁、項目宣傳單；公關活動: 針對團購的調研、宣傳活動，舉行產品說明會；售樓處啟用儀式，動員村民參加，并有獲獎機會（獎品為家用電器、小家電）；采摘牟平大櫻桃，感受山野的純凈，增強項目知名度和美譽度。在售樓處設立報名點，單位團購意向客戶和潛在客戶均可報名參加；媒介發(fā)布時間安排發(fā)布渠道（位置）工作或發(fā)布內容費用預算（萬）