富卓金地珠?？萍紙@策劃報(bào)告33頁(編輯修改稿)
2025-02-06 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)用地量的 10%， 2023年即可投入供應(yīng)， 具有較大的價(jià)值提升空間 。 ? 2023年香洲區(qū)工業(yè)土地預(yù)計(jì)需求量為 158萬平方米，剩余工業(yè)土地僅有 186萬平方米，但由于圍墾拆遷等原因， 2023年具備招商條件的不到 50%。 本地工業(yè)園經(jīng)驗(yàn)借鑒 ? 政府主導(dǎo)，過份依賴財(cái)政資金，社會(huì)資金進(jìn)入園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏明晰的政策引導(dǎo)和支持，資金不足制約園區(qū)發(fā)展。 ? 規(guī)劃的專業(yè)性不足造成低水平重復(fù)建設(shè)。基礎(chǔ)配套特別是生活配套嚴(yán)重不足。 ? 沒有走綜合配套之路，周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，工業(yè)化帶動(dòng)城市化的效應(yīng)不明顯。 ? 定位不明確，園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不明顯，發(fā)展特色不鮮明。 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 土地供應(yīng)：珠海將來工業(yè)用地主要集中在西區(qū)，香洲區(qū)的工業(yè)用地剩余總量只有 186萬平方米。 ? 土地需求： 2023年香洲區(qū)工業(yè)土地需求量為 158萬平方米，基本上消耗了香洲區(qū)全部的剩余量。 ? 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：本項(xiàng)目附近工業(yè)園的土地已經(jīng)出讓完畢，本項(xiàng)目具有市場(chǎng)壟斷性，不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。 ? 替代產(chǎn)品：珠海西部地區(qū)的工業(yè)園區(qū)，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是地價(jià)便宜，但遠(yuǎn)離市區(qū)，城市化程度較低。 ? 潛在競(jìng)爭(zhēng)：香洲工業(yè)園二期的部分項(xiàng)目土地閑置時(shí)間較長，政府可能會(huì)收回土地重新出讓。 工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 珠海市的 城市定位 是成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，區(qū)域性中心城市（簡(jiǎn)稱 三基地一中心 ）。 珠海工業(yè)發(fā)展的 五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) 是電子及通信、軟件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、電氣機(jī)械及器材、石油化工。珠海產(chǎn)業(yè)布局的總體方針是“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”，構(gòu)建 三大經(jīng)濟(jì)帶 ：東部重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，中部突出發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)，西部大力發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)建設(shè)臨港重化工業(yè)基地和區(qū)域性的現(xiàn)代物流中心。 十一五期間珠海工業(yè)用地供需關(guān)系基本平衡。香洲區(qū) 2023年的工業(yè)土地需求量相當(dāng)于全區(qū)剩余存量，考慮到部分土地尚不具備建設(shè)條件，本項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)工業(yè)用地呈供不應(yīng)求狀況 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ? 本項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì) ，機(jī)會(huì)大于威脅，通過合理實(shí)施開發(fā)節(jié)奏、園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)聚集策略，可以充分實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化。 ? 本項(xiàng)目的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 在于發(fā)展完善的園區(qū)生活配套和形成產(chǎn)業(yè)聚集。 SWOT分析 ? 優(yōu)勢(shì)分析： ? 土地資源稀缺、地理區(qū)位優(yōu)越、政府關(guān)系良好、產(chǎn)業(yè)環(huán)境有利。 ? 劣勢(shì)分析： ? 產(chǎn)業(yè)特色不鮮明、市政設(shè)施配套滯后。 ? 機(jī)會(huì)分析： ? 交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、橫琴開發(fā)、先動(dòng)機(jī)遇。 ? 威脅分析： ? 開發(fā)政策限制、市場(chǎng)發(fā)
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