土地估價有關(guān)問題分析報告講解課件(鄒曉云主講)(49頁)-地產(chǎn)價格(編輯修改稿)
2024-09-18 19:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 后面的估價沒有銜接 （ 誤認為設(shè)定相同價值就相同 ） ● 地類設(shè)定不合規(guī)定 （ 依據(jù)新的規(guī)程 ） ● 多宗地時沒有分情況設(shè)定 （ 應(yīng)該分類處理 ） ● 層次不清 估價報告和估價結(jié)果的使用 基本內(nèi)容： （ 1） 對于估價結(jié)果說明的關(guān)鍵點 ， 主要是估價的前提條件和假設(shè)條件 （ 不屬于估價師判斷能力之內(nèi)的 ） ， 包括： ● 估價對象所在市場為正常市場 （ 公正 、 公開 、 公平 、 均衡 ） ● 估價對象能夠得到合法 ● 估價對象是持續(xù)利用的 ● 現(xiàn)行關(guān)于估價的有關(guān)規(guī)定法律能夠有利于客觀估價 （ 如基準地價的修正體系的科學(xué)性 、 地價指數(shù)的客觀性等 ） （ 2） 對于估價報告使用說明的關(guān)鍵點 ， 主要是一些限制性條件 ， 包括：使用者 、 使用目的 、 估價對象市場環(huán)境變化 、 估價對象條件變化 、 報告有效期 、 完整使用報告及估值等 。 （ 3） 對于資料來源的說明 ， 包括途徑 、 確認過程 、 真實性 、取得時間 、 形式等 （ 4） 其它一些特殊情況的說明 （ 估價師打破常規(guī)的一些處理 ） 。 問題： ● 有一些無關(guān)的內(nèi)容 （ 主要原因是不清楚特殊說明的作用和重要性 ） ● 不合理說明 ● 模板化 ， 與估價過程中的情況不一致 土地登記狀況描述 ● 說明是否登記 ， 登記時間 ， 登記機關(guān) ， 以及對查證行為描述（ 需要到登記機關(guān)查證 ， 沒有登記的要對估價對象的來源及有關(guān)原因進行說明 ） ● 記錄土地登記有關(guān)信息 ， 包括地籍圖號 、 宗地號 、 登記證書號 ， 以及登記的位置 、 用途 、 面積 、 四至 ， 級別 、 價格水平等； ● 記錄的權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì) 、 他項權(quán)利等 ， 并對登記機關(guān)記載的與土地有關(guān)的歷史情況進行說明 。 土地權(quán)利狀況描述 ● 權(quán)利的來源 ， 包括時間 、 方式 、 過程描述 、 目的 、 有關(guān)批準等 、 費用及支付情況 ， 是否有違規(guī)或者違法的情況 ， 是否僅僅適用于地方規(guī)定； ● 權(quán)利的狀況 ， 包括類型 、 年期 、 他項權(quán)利及限制因素 、 相關(guān)的附加約定等； ● 對土地取得過程和歷史權(quán)利狀況進行簡述； ● 說明實際情況與證載狀況是否有沖突 。 土地利用狀況描述 ● 說明土地規(guī)劃條件 ， 特別是待開發(fā)土地 ， 應(yīng)詳細說明規(guī)劃設(shè)計指標 （ 許可的和限制的 ） ； ● 說明土地實際利用情況 ， 包括用地布局 、 容積率 、 土地利用率等 （ 是否滿足規(guī)劃 ， 或者是否突破規(guī)劃 ） ， ● 說明建構(gòu)筑物詳細情況等 （ 建筑物的用途 、 合法性及建設(shè)時間 、 修建過程以及目前狀態(tài)等 ） ； ● 說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況 ， 如土地的閑置時間 ， 建筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等 。 ● 說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況 。 ● 最佳利用分析 。 個別因素 （ 以宗地位對象描述 ） ● 宗地位置在區(qū)域中的相對位置對土地價格的影響 ● 宗地的具體用途 、 面積規(guī)模和使用限制情況及其對價格的影響 ● 宗地
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