土地估價有關問題分析報告講解課件(鄒曉云主講)(49頁)-地產(chǎn)價格(完整版)
【正文】 （現(xiàn)實中一樣） 最重要的是： 我們應該具有風險意識、明白社會角色的責任 三 、 集體建設用地估價有關問題 集體建設用地： 企業(yè)用地 （ 自用 、 出租 、 合營 、 入股 、 轉讓 ） 宅基地 （ 包括小產(chǎn)權房 ） 集體建設用地特點： 不合規(guī)劃 沒有最有效利用 流通性差 （ 與國有不對等 ） 權利復雜 （ 處置權受集體限制 、 不規(guī)范 ） 市場不公開 ， 競爭不完全 估價注意點： 注重合法性審查 （ 估價合法性原則的要求 ） ： 土地規(guī)劃 （ 真的是建設用地 ？ ） 城鎮(zhèn)規(guī)劃 （ 用途 、 容積率 ） 用地指標與計劃 （ 是否批準 ？ 符合規(guī)劃并不意味合法 ） 用途審查 （ 是否是房地產(chǎn)開發(fā) ？ ） 注重權利的調(diào)查 （ 確定價值大小的關鍵 ） 取得的使用年期 是否可以流轉 （ 可以和不可以相差很大 ） 如果流轉需要什么程序 （ 比如集體投票 ， 還是 ） 是否有可流轉的次數(shù)限制 如果發(fā)生征用是否能夠得到補償 ？ 土地能夠干什么 ？ 對集體是否有特定的義務承擔 ？ 經(jīng)營模式是否受集體的控制 ？ 注重市場的調(diào)查 （ 技術層面 ） 當?shù)貙w建設用地的政策 （ 政府 ， 轉讓限制 、 產(chǎn)業(yè)干預 、 稅費 、 投資 、 和國有比是否優(yōu)先限制等 ） 當?shù)貙w建設用地的接受程度 （ 使用者 ， 是否形成氣氛 、 心態(tài) 、 顧慮 、 大的糾紛等 ） 當?shù)丶w建設用地整體規(guī)劃和開發(fā)的狀態(tài) 當?shù)丶w建設用地與國有土地在投資上的差距 當?shù)丶w建設用地租金與國有的差距 已有的交易案例的價格與國有的差距 特別注意： 采用正常方法估價 ， 不能簡單按照國有土地價格減去出讓金 可以采用制訂集體建設用地基準地價 使用收益還原法時 ， 還原利率要考慮風險因素 取得成本要相對低一些 開發(fā)時增值率要低一些 受流轉范圍限制 ， 市場競爭低一些 供給豐富一些 ， 競爭少一些 使用范圍小 ， 需求少 ， 競爭少一些 四 、 估價報告寫作有關問題 估價目的 基本內(nèi)容：說明估價行為什么而作 ， 包括為誰而作 、 為什么經(jīng)濟行為而作 、 發(fā)揮什么具體作用 ， 其中： ● 誰 ， 經(jīng)濟行為主體 ， 如 ， 被授權經(jīng)營的國有企業(yè) 、 抵押中的銀行等 （ 不能簡單認為是委托方 ， 很多時候并不與委托方一致 ） ● 經(jīng)濟行為 ， 如：出讓 、 轉讓 、 抵押 、 作價入股 、 清算 、 征收補償 、 課稅等 ● 具體作用 ， 具體指估值在經(jīng)濟活動中的效力 ， 如 ， 價值參考 、價值依據(jù) 、 價值鑒證等 。 土地權利狀況描述 ● 權利的來源 ， 包括時間 、 方式 、 過程描述 、 目的 、 有關批準等 、 費用及支付情況 ， 是否有違規(guī)或者違法的情況 ， 是否僅僅適用于地方規(guī)定； ● 權利的狀況 ， 包括類型 、 年期 、 他項權利及限制因素 、 相關的附加約定等； ● 對土地取得過程和歷史權利狀況進行簡述； ● 說明
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