土地估價(jià)有關(guān)問題分析報(bào)告講解課件(鄒曉云主講)(49頁)-地產(chǎn)價(jià)格-資料下載頁
2025-08-04 19:05本頁面
【導(dǎo)讀】土地估價(jià)有關(guān)問題分析。中國土地勘測規(guī)劃院。完善承包權(quán)承包權(quán)穩(wěn)定承包期延長。允許商業(yè)、旅游、工業(yè)開發(fā)流轉(zhuǎn)等，禁止房地產(chǎn)開發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房禁止買賣。土地適當(dāng)集中耕種，提高效率。吸引資本進(jìn)入農(nóng)村，促進(jìn)發(fā)展。人口向非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)收入。打破城鄉(xiāng)土地市場界線，形成競爭。租金、入股作價(jià)、價(jià)格咨詢、各種補(bǔ)償；基準(zhǔn)地價(jià)、市場價(jià)格監(jiān)測、仲裁等。壟斷性圈地導(dǎo)致政治風(fēng)險(xiǎn)）。房地產(chǎn)市場價(jià)值降低、銀行資產(chǎn)縮水。土地招拍掛價(jià)格大幅降低、退地、流標(biāo)、底價(jià)成交。需求被高估、購買力被高估，導(dǎo)致房價(jià)、地價(jià)被高估。已有的交易案例的價(jià)格與國有的差距。對象條件變化、報(bào)告有效期、完整使用報(bào)告及估值等。的與土地有關(guān)的歷史情況進(jìn)行說明。
【正文】 成本問題 取得成本問題，開發(fā)成本、增值幅度問題等。 無證的工業(yè)用地，被法院裁定給抵押銀行，如何評估？ 合法無證？查實(shí)產(chǎn)權(quán)情況，正常評估，說明情況。 非法無證？建議不要評估。但是可以出具一個意見書，說明情況?；蛘邔ζ渫度氲某杀具M(jìn)行一個估算。 拆遷中，沿海灘涂、養(yǎng)殖池如何估價(jià)？ 成本原則估價(jià)。 成本法： 承包成本 開發(fā)投入 經(jīng)營損失 適當(dāng)?shù)睦⒗麧? 養(yǎng)殖物的補(bǔ)償 承包期很重要。 可以使用標(biāo)準(zhǔn)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測算時，沒有資料如何進(jìn)行？ 圖件的問題：可以根據(jù)一些相關(guān)的圖件，結(jié)合實(shí)地調(diào)查，綜合編制示意性的圖，基本準(zhǔn)確即可。 定級問題：可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照宗地或者街道，劃分為若干個區(qū)段，選擇主要的因素，如人流量（可以實(shí)地觀測）、街道寬度、建筑物密度、商業(yè)設(shè)施密度、租金水平等進(jìn)行判斷，或者請專家打分，確定每個區(qū)段的分值，再根據(jù)分值進(jìn)行歸并劃分級別。 基準(zhǔn)地價(jià)問題：成本法可以考慮 如果有個別的交易案例，可以作為參考 有關(guān)參數(shù)可以參考一下其他地方的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)參數(shù)。 1使用基準(zhǔn)地價(jià)評估時，實(shí)際市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)地價(jià)，備案時，行政部門執(zhí)行不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%的標(biāo)準(zhǔn)。銀行要求出具可變現(xiàn)的價(jià)格，如何辦？ 行政部門強(qiáng)制執(zhí)行不低于基準(zhǔn)地價(jià) 70%的標(biāo)準(zhǔn)錯誤。 如果基準(zhǔn)地價(jià)合適，無疑問應(yīng)該遵照基準(zhǔn)地價(jià)。 如果基準(zhǔn)地價(jià)不合適，可以在實(shí)際評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)政策修正，并在報(bào)告中說明，同時確定可變現(xiàn)價(jià)格建議。 1兩個加油站，一個土地登記為工業(yè)，另一個為商業(yè)，規(guī)模及收益相似，采用成本法估價(jià)差異很大，如何評估？ 建議不要采用成本法。 1基準(zhǔn)地價(jià)定義為紅線外 “ 七通 ” 、 “ 五通 ” 等，沒有考慮宗地內(nèi)的設(shè)施，出現(xiàn)一宗地內(nèi)為 “ 熟地 ” 和一宗地內(nèi)為 “ 時地 ” 價(jià)格相同，估價(jià)師是否可以通過一定系數(shù)修正處理？ 基準(zhǔn)地價(jià)一般只設(shè)定宗地外的情況，宗地內(nèi)平整。 如果委托方?jīng)]有特別的要求，宗地價(jià)格定義應(yīng)該設(shè)定與基準(zhǔn)地價(jià)相同，不考慮宗地內(nèi)的設(shè)施 如果要考慮宗地內(nèi)的設(shè)施，而備案機(jī)關(guān)不同意，可以不放在地價(jià)中，單列并說明。 修正系數(shù)的方法不妥，采用加法最好。 1土地權(quán)益價(jià)格的定義是什么？與出讓金的關(guān)系如何？ 土地價(jià)格可以分解為不同土地的權(quán)益的價(jià)格。 土地出讓金是一種費(fèi)用，也可以看成是一種土地權(quán)益的價(jià)格，是土地所有權(quán)和使用權(quán)相差的一部分。 1關(guān)于土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師的從業(yè)范圍及報(bào)告的法律效應(yīng)問題。 我的看法： 土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師 都是不動產(chǎn)估價(jià)范疇的專業(yè)人員，側(cè)重點(diǎn)不同，前者偏重于土地，后者偏重于房屋。在國外也存在這樣的現(xiàn)象。 都是行政許可。人事認(rèn)定沒有特別的意義。 房地產(chǎn)估價(jià)師能夠評估土地，土地估價(jià)師也能夠評估房屋， 38號文有說明 差別是：房地產(chǎn)評估土地只能對建設(shè)部門行政負(fù)責(zé) 土地估價(jià)師評估房屋只能對國土部門行政負(fù)責(zé) 謝 謝
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