【正文】 斯和天虹 商場 ；以世博廣場之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，如百佳超市、 雍華庭步行街、 盈峰廣場的天和百貨、 愉景新時代 商業(yè)步行街、 世紀 銀座 的 家樂福超市、 君豪中心的 華潤 ole、 海雅百貨、世博廣場 ，周邊 1公里范圍內(nèi)商業(yè)集中，商業(yè)經(jīng)營面 積超過 40 萬平方。 莞城商圈受消費慣性驅動，商街價值一直高于新型的城市化過程中成型的商圈，一般情況下自然商街價值不需重塑就可達到 新商圈街區(qū)的價格優(yōu)勢，但高度集中的主題商業(yè)街區(qū)或者是立體化 集中 主題商街，其價格優(yōu)勢可以高于新商圈 23 倍。 ? 價格判斷依據(jù)三： 城區(qū)公寓簽約均價 ㎡ 、 元 /㎡； 以上報價為市均價，價格 實際 已出現(xiàn)兩極分化，地段不同的一般住宅大盤有的達到 7000 元 /㎡，有的上升更快，達到 7500 元 /㎡ ， 甚至更多 ； 在供應量上升 階段，市場出現(xiàn)量升價升的反斜率的走 勢，與年 初 相比上漲 1000 元 /㎡，市場正在呈現(xiàn)新的 樓市 泡沫 ； 但 參 照不斷上升的地價水平和均衡利潤的基礎上，其 開發(fā) 成本與地價成本 也在上升，所以從住宅開發(fā)成本考慮 ， 價格也 應 在 6000 元 /㎡之間。 iv. 超市購物的環(huán)境和商品品種 80%都是為小孩和中老年人提供的，居住的健康就是擁有更多保健的消費。 從市場角度出發(fā) 關于從傳統(tǒng)超市、百貨突圍的新商業(yè) ? 在 香港的置地廣場 ， 一間標榜自己為全港最大，占地 2300 平方米的有機超市 THREE SIXTY 開幕了。 ? 在臺灣，這種有機超市基本處于小型化，不過，大部分這類超市都有自己的有機農(nóng)場。 ? 小區(qū)設計要作如下更改 a) 住宅入口處面積適當增大，地面平坦，便于輪椅通過，并在老人經(jīng)過處預留安裝扶手的埋件。 k) 廁所采用推拉門，不用平開門。各戶居室空間相對獨立，分戶內(nèi)聯(lián)系不必通過公共生活空間，因而各自生活獨立性大，可避 免生活作息時間上的相互干擾，室內(nèi)空間利用方式也便于各戶自主安排。 ? 住宅區(qū)定位： 東莞首個健康 養(yǎng)生 城 首個兩代居親情社區(qū) 五、概念規(guī)劃定位 1. 概念 定位 2. 規(guī)劃定位 ? 臨東縱大道規(guī)劃有機健康商業(yè) 廣場 ? 內(nèi) 側 規(guī)劃健康居住小區(qū) 3. 商業(yè)規(guī)劃 ? 一層為健康用品、護理用品、養(yǎng)生用品室內(nèi)步行街 ? 二層 50%面積 為有機健 康超市，另 50%面積 為中老年用品百貨步行街 ? 三層 50%面積 為有機美食餐廳，另 50%面積 為 有機洋酒、茶葉、咖啡步行街 ? 三層 并設置一座有機概念家居坊 和 有機概念美容護理中心 4. 商業(yè)路徑設計 ? 平面 集中式回廊設計，一樓側門設超市主入口，人流通過無障礙步行電梯至二樓超市以及三樓有機餐廳。 工期 類型 時間 部位 2020 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9/10月 11/12月 2020 1/6月 7月 9月 10月 11/12月 2020 1/9月 一期工程 商場 基礎工程 土建及綜合工程 住宅 地下室 土建及綜合工程 二期工程 住宅 地下室 土建及綜合工程 備注： 在未來 年的建設期內(nèi)，開發(fā)費用的投入情況如下：第 一個 內(nèi)的 24％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入 42％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第三年 內(nèi)的 年 投入余下的 34％的建筑費及相應 的專業(yè)費用 。 車庫 20%在 工程 建造完成后即可售出 ， 30％半年后才能售出，其余 50％一年后才能售出。 計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即 2020 年 11月，年貼現(xiàn)率為 10％。 各年建 筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費計算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分數(shù)是 、 、 的情況。 序號 工程項目 工程建造成本（元 /㎡ ) 地下室（含樁基） 商 場 高層住宅 1 開發(fā)配套費 44 44 44 2 設計勘察 24 24 24 3 基礎工程 66 66 66 4 前期場地費 6 6 6 5 主建成本 1,935 900 1,800 6 消防設計報建及施工 60 60 60 7 智能化安裝 25 25 35 8 給排水安裝 85 85 90 9 通訊 10 15 15 10 配電（強、弱電） 70 70 70 11 高壓配電 30 30 30 12 電（扶）梯 0 43 83 13 室外配套 110 110 110 14 其他費用 50 50 50 15 合計 2,515 1,528 2,483 ? 動態(tài)建造成本和專業(yè)費（貼現(xiàn)率為 10%） 在未來 年的建設期內(nèi)，開發(fā)費用的投入情況如下：第 一個內(nèi)的 年需投入 24％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入 42％的建筑費 及相應的專業(yè)費用；第三 年內(nèi)的 年 投入余下的 34％的建筑費及相應的專業(yè)費用 。 銷售價格安排 根據(jù)區(qū)域相同性判斷， 住宅參考與東城大道至東城區(qū)域的物業(yè)環(huán)境相似，商業(yè)參考與東城大道和東縱大道環(huán)境相似，住宅價格年增長率變化率高， 小區(qū)成熟程度高對價格增長 的 變化率 較 高； 商業(yè)價格變化率受商業(yè)布局影響，其他影響相對干擾少，故不考慮；考慮項目有 4 年開發(fā)經(jīng)營期，受政府政策和規(guī)劃影響大，售價不能 完全依照當前價格作為參照物，所以目前 應 按照物業(yè)的幾種變化指數(shù)作綜合依據(jù)， 來完善本項目未來的物業(yè)市場價格。 5. 住宅區(qū) 規(guī)劃 ? 按健康生活住宅小區(qū)設計，設計要點要專門以中老年住宅的要求為準。兩戶室內(nèi)空間組成規(guī)模和形式也可各自選擇確定。 m) 煤氣等各種開關上的字要加大，以利老人辨識。 c) 室內(nèi)地面平坦，沒有高差，特別是沒有一個踏步的高差，不設門檻等障礙物。 關于養(yǎng)生和對老年群體的照顧，中老年產(chǎn)業(yè)和商業(yè)化投入不足 ? 中國的人口老齡化程度越來越明顯， 60 歲以上的老人占總人口的 11%，即將進入老齡化社會，預計到 2020 年，全國老年人將達到 億，占總人口的 17%，目前中國老年人用品市場的需求量為 4000 億元 (每年僅老年人的服飾穿著消費潛力至少也有1000 億元 )，到 2020 年將達到 10 萬億元，而現(xiàn)階段全國為老年人提供的產(chǎn)品不足10%，離市場需求差距很大。此外，還聯(lián)合了中環(huán)主要的有機餐廳，包括 Kosmo、 Life caf233。 ii. 品牌超市家樂福、沃爾瑪 、百佳 都在他們 經(jīng)營的 2 公里范圍內(nèi)，顯然為了競爭 優(yōu)勢的考慮， 這些商家是不可能進駐的。（別墅產(chǎn)品不包含在內(nèi)） ? 城區(qū)以上兩種類型的規(guī)劃設計均按 3050 歲 的目標人群定位，對居住環(huán)境的解 讀就是，養(yǎng)生和健康的住宅就是靠近景觀區(qū)域內(nèi)，如山景或者水景的優(yōu)質資源 ；而一般普通住宅則以園林的造景來營造環(huán)境， 如歐式、美式、澳洲等海市蜃樓的奇異來吸引消費者眼球；對于各個年齡層面的生活細節(jié)需求依然視而不見，設計觀念只停留在基本居住和保值的概念中。 ? 臨莞城位置， 多年來受到新城開發(fā)政策的影響， 老城區(qū)的開發(fā)一直處于停滯階段，從 2020 年開