【正文】 斯和天虹 商場(chǎng) ；以世博廣場(chǎng)之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，如百佳超市、 雍華庭步行街、 盈峰廣場(chǎng)的天和百貨、 愉景新時(shí)代 商業(yè)步行街、 世紀(jì) 銀座 的 家樂(lè)福超市、 君豪中心的 華潤(rùn) ole、 海雅百貨、世博廣場(chǎng) ，周邊 1公里范圍內(nèi)商業(yè)集中，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面 積超過(guò) 40 萬(wàn)平方。 莞城商圈受消費(fèi)慣性驅(qū)動(dòng)，商街價(jià)值一直高于新型的城市化過(guò)程中成型的商圈，一般情況下自然商街價(jià)值不需重塑就可達(dá)到 新商圈街區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但高度集中的主題商業(yè)街區(qū)或者是立體化 集中 主題商街，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以高于新商圈 23 倍。 ? 價(jià)格判斷依據(jù)三： 城區(qū)公寓簽約均價(jià) ㎡ 、 元 /㎡； 以上報(bào)價(jià)為市均價(jià)，價(jià)格 實(shí)際 已出現(xiàn)兩極分化，地段不同的一般住宅大盤有的達(dá)到 7000 元 /㎡，有的上升更快，達(dá)到 7500 元 /㎡ ， 甚至更多 ； 在供應(yīng)量上升 階段，市場(chǎng)出現(xiàn)量升價(jià)升的反斜率的走 勢(shì)，與年 初 相比上漲 1000 元 /㎡，市場(chǎng)正在呈現(xiàn)新的 樓市 泡沫 ； 但 參 照不斷上升的地價(jià)水平和均衡利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，其 開(kāi)發(fā) 成本與地價(jià)成本 也在上升，所以從住宅開(kāi)發(fā)成本考慮 ， 價(jià)格也 應(yīng) 在 6000 元 /㎡之間。 iv. 超市購(gòu)物的環(huán)境和商品品種 80%都是為小孩和中老年人提供的，居住的健康就是擁有更多保健的消費(fèi)。 從市場(chǎng)角度出發(fā) 關(guān)于從傳統(tǒng)超市、百貨突圍的新商業(yè) ? 在 香港的置地廣場(chǎng) ， 一間標(biāo)榜自己為全港最大，占地 2300 平方米的有機(jī)超市 THREE SIXTY 開(kāi)幕了。 ? 在臺(tái)灣，這種有機(jī)超市基本處于小型化，不過(guò)，大部分這類超市都有自己的有機(jī)農(nóng)場(chǎng)。 ? 小區(qū)設(shè)計(jì)要作如下更改 a) 住宅入口處面積適當(dāng)增大，地面平坦，便于輪椅通過(guò)，并在老人經(jīng)過(guò)處預(yù)留安裝扶手的埋件。 k) 廁所采用推拉門，不用平開(kāi)門。各戶居室空間相對(duì)獨(dú)立，分戶內(nèi)聯(lián)系不必通過(guò)公共生活空間，因而各自生活獨(dú)立性大，可避 免生活作息時(shí)間上的相互干擾，室內(nèi)空間利用方式也便于各戶自主安排。 ? 住宅區(qū)定位： 東莞首個(gè)健康 養(yǎng)生 城 首個(gè)兩代居親情社區(qū) 五、概念規(guī)劃定位 1. 概念 定位 2. 規(guī)劃定位 ? 臨東縱大道規(guī)劃有機(jī)健康商業(yè) 廣場(chǎng) ? 內(nèi) 側(cè) 規(guī)劃健康居住小區(qū) 3. 商業(yè)規(guī)劃 ? 一層為健康用品、護(hù)理用品、養(yǎng)生用品室內(nèi)步行街 ? 二層 50%面積 為有機(jī)健 康超市，另 50%面積 為中老年用品百貨步行街 ? 三層 50%面積 為有機(jī)美食餐廳，另 50%面積 為 有機(jī)洋酒、茶葉、咖啡步行街 ? 三層 并設(shè)置一座有機(jī)概念家居坊 和 有機(jī)概念美容護(hù)理中心 4. 商業(yè)路徑設(shè)計(jì) ? 平面 集中式回廊設(shè)計(jì)，一樓側(cè)門設(shè)超市主入口，人流通過(guò)無(wú)障礙步行電梯至二樓超市以及三樓有機(jī)餐廳。 工期 類型 時(shí)間 部位 2020 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9/10月 11/12月 2020 1/6月 7月 9月 10月 11/12月 2020 1/9月 一期工程 商場(chǎng) 基礎(chǔ)工程 土建及綜合工程 住宅 地下室 土建及綜合工程 二期工程 住宅 地下室 土建及綜合工程 備注： 在未來(lái) 年的建設(shè)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第 一個(gè) 內(nèi)的 24％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入 42％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三年 內(nèi)的 年 投入余下的 34％的建筑費(fèi)及相應(yīng) 的專業(yè)費(fèi)用 。 車庫(kù) 20%在 工程 建造完成后即可售出 ， 30％半年后才能售出，其余 50％一年后才能售出。 計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出售時(shí)間，即 2020 年 11月，年貼現(xiàn)率為 10％。 各年建 筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算的方便起見(jiàn)，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分?jǐn)?shù)是 、 、 的情況。 序號(hào) 工程項(xiàng)目 工程建造成本（元 /㎡ ) 地下室（含樁基） 商 場(chǎng) 高層住宅 1 開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 44 44 44 2 設(shè)計(jì)勘察 24 24 24 3 基礎(chǔ)工程 66 66 66 4 前期場(chǎng)地費(fèi) 6 6 6 5 主建成本 1,935 900 1,800 6 消防設(shè)計(jì)報(bào)建及施工 60 60 60 7 智能化安裝 25 25 35 8 給排水安裝 85 85 90 9 通訊 10 15 15 10 配電（強(qiáng)、弱電） 70 70 70 11 高壓配電 30 30 30 12 電（扶）梯 0 43 83 13 室外配套 110 110 110 14 其他費(fèi)用 50 50 50 15 合計(jì) 2,515 1,528 2,483 ? 動(dòng)態(tài)建造成本和專業(yè)費(fèi)（貼現(xiàn)率為 10%） 在未來(lái) 年的建設(shè)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第 一個(gè)內(nèi)的 年需投入 24％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入 42％的建筑費(fèi) 及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三 年內(nèi)的 年 投入余下的 34％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 銷售價(jià)格安排 根據(jù)區(qū)域相同性判斷， 住宅參考與東城大道至東城區(qū)域的物業(yè)環(huán)境相似，商業(yè)參考與東城大道和東縱大道環(huán)境相似，住宅價(jià)格年增長(zhǎng)率變化率高， 小區(qū)成熟程度高對(duì)價(jià)格增長(zhǎng) 的 變化率 較 高； 商業(yè)價(jià)格變化率受商業(yè)布局影響，其他影響相對(duì)干擾少，故不考慮；考慮項(xiàng)目有 4 年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，受政府政策和規(guī)劃影響大，售價(jià)不能 完全依照當(dāng)前價(jià)格作為參照物，所以目前 應(yīng) 按照物業(yè)的幾種變化指數(shù)作綜合依據(jù)， 來(lái)完善本項(xiàng)目未來(lái)的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格。 5. 住宅區(qū) 規(guī)劃 ? 按健康生活住宅小區(qū)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要點(diǎn)要專門以中老年住宅的要求為準(zhǔn)。兩戶室內(nèi)空間組成規(guī)模和形式也可各自選擇確定。 m) 煤氣等各種開(kāi)關(guān)上的字要加大，以利老人辨識(shí)。 c) 室內(nèi)地面平坦，沒(méi)有高差，特別是沒(méi)有一個(gè)踏步的高差，不設(shè)門檻等障礙物。 關(guān)于養(yǎng)生和對(duì)老年群體的照顧，中老年產(chǎn)業(yè)和商業(yè)化投入不足 ? 中國(guó)的人口老齡化程度越來(lái)越明顯， 60 歲以上的老人占總?cè)丝诘?11%，即將進(jìn)入老齡化社會(huì)，預(yù)計(jì)到 2020 年，全國(guó)老年人將達(dá)到 億，占總?cè)丝诘?17%，目前中國(guó)老年人用品市場(chǎng)的需求量為 4000 億元 (每年僅老年人的服飾穿著消費(fèi)潛力至少也有1000 億元 )，到 2020 年將達(dá)到 10 萬(wàn)億元，而現(xiàn)階段全國(guó)為老年人提供的產(chǎn)品不足10%，離市場(chǎng)需求差距很大。此外，還聯(lián)合了中環(huán)主要的有機(jī)餐廳，包括 Kosmo、 Life caf233。 ii. 品牌超市家樂(lè)福、沃爾瑪 、百佳 都在他們 經(jīng)營(yíng)的 2 公里范圍內(nèi)，顯然為了競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)的考慮， 這些商家是不可能進(jìn)駐的。（別墅產(chǎn)品不包含在內(nèi)） ? 城區(qū)以上兩種類型的規(guī)劃設(shè)計(jì)均按 3050 歲 的目標(biāo)人群定位，對(duì)居住環(huán)境的解 讀就是，養(yǎng)生和健康的住宅就是靠近景觀區(qū)域內(nèi)，如山景或者水景的優(yōu)質(zhì)資源 ；而一般普通住宅則以園林的造景來(lái)營(yíng)造環(huán)境， 如歐式、美式、澳洲等海市蜃樓的奇異來(lái)吸引消費(fèi)者眼球；對(duì)于各個(gè)年齡層面的生活細(xì)節(jié)需求依然視而不見(jiàn)，設(shè)計(jì)觀念只停留在基本居住和保值的概念中。 ? 臨莞城位置， 多年來(lái)受到新城開(kāi)發(fā)政策的影響， 老城區(qū)的開(kāi)發(fā)一直處于停滯階段，從 2020 年開(kāi)