【正文】 述： 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。具體產(chǎn)權(quán)狀況見下表： 估價(jià)對(duì)象明細(xì)表 編號(hào) 房屋坐落 房產(chǎn)名稱 房屋所有權(quán)證號(hào) 房屋所有 權(quán)人 幢號(hào) 層數(shù) 登記卷號(hào) 設(shè)計(jì)用途 產(chǎn)別 建筑面積（ ㎡ ） 1 沈陽市東陵區(qū)榆林大街 2號(hào) 鍋爐房 沈房權(quán)證東陵字 第 001810 號(hào) 沈陽 1852 1 22243 廠房 私企產(chǎn) 2 原材料庫 沈房權(quán)證東陵字 第 001811號(hào) 1758 1 22244 廠房 3 廠房 A 沈房權(quán)證東陵字 第 001812 號(hào) 1851 1 22245 廠房 4 廠房 B 沈房權(quán)證東陵字 第 001814 號(hào) 1754 2 22247 廠房 5 磁漆車間 沈房權(quán)證東陵字 第 001816 號(hào) 1759 3 22249 廠房 1, 6 廠房 C 沈房權(quán)證東陵字 第 001817 號(hào) 1753 2 222410 廠房 7 廠房 D 沈房權(quán)證東陵字 第 001818 號(hào) 1761 1 222411 廠房 1, 8 熬煉車間 沈房權(quán)證東陵字 第 001820 號(hào) 1755 2 222413 廠房 9 制桶車間 沈房權(quán)證東陵字 第 002849 號(hào) 1756 1 222421 廠房 10 材料庫 沈房權(quán)證東陵字 第 002850 號(hào) 1758 1 222422 倉庫 1, 11 成品庫 沈房權(quán)證東陵字 第 002852 號(hào) 1762 1 222424 倉庫 1, 合計(jì) 9, （ 1）號(hào)房產(chǎn)：鍋爐房，混合 結(jié)構(gòu)，為單層鍋爐房，建筑面積： 平方米。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 85%。車間 C 外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫，鐵門，塑鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。 （ 9）號(hào)房產(chǎn)：制桶車間，混合結(jié)構(gòu)，為單層廠房，建筑面積： 平方米。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 98%。 五、估價(jià)方法選用 a) 估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，本估價(jià)報(bào)告采用成本法對(duì)委估 房 產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 19 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 鍋爐房 原材料庫 車間A 車間B 磁漆車間 車間C 車間D 熬煉車間 制桶車間 材料庫 成品庫 備注1 土地取得費(fèi)2 開發(fā)成本 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 . 1 + 2 . 2 + 2 . 3勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2 . 3 的 8% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 工業(yè)用地取8 3 建筑安裝工程費(fèi) 1, 1, 1, 1, 1, 土建工程造價(jià) 安裝工程造價(jià) 裝修工程造價(jià) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程中的稅費(fèi)3 管理費(fèi)用 1 + 2 的 4%4 投資利息 1 + 2 + 3 的 5 . 5 8 % 按建設(shè)期一半計(jì)算，建設(shè)期按客觀實(shí)際計(jì)算5 銷售稅費(fèi) 1+2+3+4的 %6 開發(fā)利潤(rùn) 取 1 + 2 + 3 + 4 + 5 項(xiàng) 5% （成本利益）7已發(fā)生設(shè)施、設(shè)備及其它款項(xiàng)8 單價(jià)合計(jì)( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1 ～ 6 項(xiàng)之和9 成新率 10 折舊后單價(jià)( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1,11 建筑面積（㎡） 1, 1, 1, 1,12 評(píng)估價(jià)值( 萬元) 1, 房地產(chǎn)評(píng)估成本測(cè)算表 中國最大管理資源中心 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 20 七、估價(jià)結(jié)果確定 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過 周密測(cè) 算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估總價(jià)值（ 不 包括土地使用權(quán)價(jià) 值）為 1, 萬元， 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。其基本實(shí)施步驟： 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 15 １、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等； ２、測(cè)算重新購建價(jià)格； ３、測(cè)算折舊； ４、求取積算價(jià)格。該房產(chǎn)東鄰沈鐵公路，西側(cè)為規(guī)劃地，南側(cè)為二臺(tái)子樹脂化工廠，北臨規(guī)劃路。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 14 整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 85%。 （ 7）號(hào)房產(chǎn)：車間 D，混合結(jié)構(gòu)，為單層廠房，建筑面積： 1, 平方米。車間 B外墻刷涂料，室內(nèi)為 水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，鐵門，鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 80%。 十、估價(jià)程序 了解委估房 產(chǎn)的情況，明確估價(jià)范 圍和對(duì)象； 簽署房地產(chǎn) 價(jià)格評(píng)估 委托書； 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 9 確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 確定房產(chǎn)估價(jià)方案； 現(xiàn)場(chǎng)勘察、核實(shí)房產(chǎn)、驗(yàn)證有關(guān)資料； 對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行技術(shù)分析，收集相關(guān)資料，選擇估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)定估算； 撰寫估價(jià)報(bào)告書； 經(jīng)全面審核后簽發(fā)估價(jià)報(bào)告； 向委托方提交估價(jià)報(bào)告書。房產(chǎn)價(jià)格受沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 8 土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房 產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。其《房 屋所有權(quán)證》證號(hào)：沈