【正文】 10 二 ○○六年 四 月 十 日 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 評(píng)估明細(xì)表 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 11 房產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 編號(hào) 房屋坐落 房產(chǎn)名稱 房屋所有權(quán)證號(hào) 房屋所有權(quán)人 設(shè)計(jì)用途 產(chǎn)別 建筑面積（ ㎡ ） 評(píng)估單價(jià)（元 /㎡ ） 評(píng)估值（元） 1 沈陽市東陵區(qū)榆林大街 2號(hào) 鍋爐房 001810 沈陽 廠房 私企產(chǎn) 466, 2 原材料庫 001811 廠房 3 廠房 A 001812 廠房 861, 4 廠房 B 001814 廠房 663, 5 磁漆車間 001816 廠房 1, 1, 1,917, 6 廠房 C 001817 廠房 1, 398, 7 廠房 D 001818 廠房 1, 1, 1,218, 8 熬煉車間 001820 廠房 213, 9 制桶車間 002849 廠房 1, 1,007, 10 材料庫 002850 倉庫 1, 1, 1,255, 11 成品庫 002852 倉庫 1, 1, 1,711, 合計(jì) 9, 10,135, 評(píng)估總價(jià) （取整值） （人民幣）： 壹仟零壹拾叁萬 伍 仟 捌 佰 圓整 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 12 房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 遼 （ ）房評(píng)字 [2020]第 001 號(hào) 一、個(gè)別因素分析 本次評(píng)估對(duì)象為 沈陽 所屬十一處房產(chǎn)，建筑面積總計(jì) 9,。該房產(chǎn)有南北兩部分組成，南側(cè)為營銷公司，外墻刷涂料，室內(nèi)為環(huán)氧樹脂地面，內(nèi)墻墻面刮大白，不銹鋼框玻璃門，塑鋼窗；北側(cè)為生產(chǎn)車間，外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥地面，內(nèi)墻墻面刮大白，預(yù)制混凝土屋面板，雙開鐵門，塑鋼窗，水暖電設(shè)施齊全。 （ 6）號(hào)房產(chǎn)：車間 C，混合結(jié)構(gòu)，為二層廠房，建筑面積： 平方米。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 80%。成品庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，弧形彩 鋼板屋頂，外門為鐵門，塑鋼窗。 四、最高最佳使用分析 估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)用途是在合法原則下的最高最佳使用用途。 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估價(jià)值的確定： 評(píng)估總價(jià)： 2,255,85%=1,917, 元 評(píng)估單價(jià)： 1, 元 /㎡ 其它房產(chǎn)均按此方法進(jìn)行評(píng)估，其測(cè)算結(jié)果見下頁表。 六、估價(jià)測(cè)算過程 本次評(píng)估選擇《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為沈房權(quán)證 東陵 字第 001816 號(hào)的房 產(chǎn)為 估價(jià)案例，該房 產(chǎn)共 3 層，建筑面積為 1, 平方米，混 合結(jié)構(gòu)。 委估房產(chǎn) 地處于沈陽市東陵區(qū)，是東陵區(qū)工廠基業(yè)較聚集的地方 ， 東側(cè)馬路對(duì)面為沈陽大一糖果廠，南距大二環(huán)觀泉路 約 700米，北距沈陽三環(huán)路 約 5公里，交通便利。 （ 10）號(hào)房產(chǎn)：材料庫，混合結(jié)構(gòu)，為單層庫房，建筑面積： 1,。車間 D外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，外門為鐵門，塑鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 80%。 （ 2）號(hào)房產(chǎn)：原材料庫，混合結(jié)構(gòu)，為單層庫房，建筑面積： 平方米。 十一、估價(jià)結(jié)果 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià) 程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng) 精密測(cè) 算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估總價(jià) 值 為 1, 元，（ 此價(jià)值不 包 含委估房產(chǎn)所應(yīng)分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)價(jià)值 ） 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。 本次估價(jià)對(duì)象 所包括房產(chǎn) 設(shè)計(jì)用途 均 為 工業(yè)廠房，由于估價(jià)對(duì)象不改變?cè)O(shè)計(jì)用途保持其繼續(xù)使用且 考慮到委估房 產(chǎn)所在的地理位置及土地使用狀況， 故以其設(shè)計(jì) 用途為前提估價(jià)。成品庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，弧形彩鋼板屋頂，外門為鐵門，塑鋼窗。制桶車間外墻刷涂料，室內(nèi)為水 泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，預(yù)制混凝土屋面板，外門為鐵門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。車間 D外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面刮大白，外門為鐵門，塑鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。磁漆車間外墻刷涂料，室內(nèi)地面鋪地磚，內(nèi)墻粉刷油漆，棚頂為預(yù)制混凝土槽型板，鐵門，該建筑物部分鋁合金窗、部分木窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。該房產(chǎn)有南北兩部分組成，南側(cè)為營銷公司，外墻刷涂料，室內(nèi)為環(huán)氧樹脂地面，內(nèi)墻墻面刮大白，不銹鋼框玻璃門，塑鋼窗；北側(cè)為車間 A，外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥地面，內(nèi)墻墻面刮大白，預(yù)制混凝土屋面板，雙開鐵門，塑鋼 窗。 （ 1）第一處房產(chǎn)為鍋爐房。 房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書的使用范圍 本報(bào)告未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向委托方和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，報(bào)告書的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體中。 九、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。 四、我們依照中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn) GB/T502911999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告（由本公司留存?zhèn)洳椋惶峁┙o委托方） 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 致委托方函 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 1 致 委 托 方 函 沈陽 ： 受 貴 廠 委托，遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司遵照客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，組織專業(yè)評(píng)估人員對(duì) 貴 廠 委托評(píng)估的位于 沈陽市 大 街 2 號(hào) 沈陽 院內(nèi)的十一處 房產(chǎn) 進(jìn)行了評(píng)估。 （詳見第十頁：房產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表） 五、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱 機(jī)構(gòu)名稱：遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 二 ○○六年四月 十 日 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)師聲明 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 2 估 價(jià) 師 聲 明 對(duì)于本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明： 一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。因資 料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。估價(jià)報(bào)告超過 12個(gè)月 后，估價(jià)結(jié)果一般應(yīng)失效。委估對(duì)象地 處于沈陽市 東陵區(qū)，是東陵區(qū)工廠企業(yè)較聚集的地方。原材料庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫，鋼屋架上鋪石棉瓦，外門為鐵門，西側(cè)外墻部分墻皮脫落，房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。 七、估 價(jià)依據(jù) (一 )《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB／ T50291－ 1999） (二 )國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《 沈陽市城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》（ 沈房發(fā) [2000]第 15號(hào)） 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 2020年 1月 13日發(fā)） (三 )委托方提供的有關(guān)資料 委托方 與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂 的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托書 房 產(chǎn) 權(quán)屬證明復(fù)印件 其他與委估房 產(chǎn)有關(guān)的證明材料 (四 )評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察 記錄 (五 )沈陽市建筑工程造價(jià)信息 八、估價(jià)原則 本次估價(jià)以獨(dú)立、客觀、公正為最高準(zhǔn)則，并遵循下列原則： （ 1）合法原則 估價(jià)對(duì)象房 產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。 成本法概