【正文】 干道 一面臨市級次干道 基礎設施 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 宗地外“七通”及 宗地內場地平整 計算修正過程 比較因素條件指數表（表 53）如下。 案例 1：位于 區(qū)海運倉危改區(qū)內，土地用途為綜合，用地面積為 16000 平方米，建筑面積為 88910平方米，地上容積率為 ，地價區(qū)類為 2類， 2000年 3月審定樓面毛地價為 1850元 /平方米。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 成本費用＝ ++＝ 貸款利息取成本費用為基數，利息率取銀行一至三年期貸款利率 %，資金考慮在開發(fā)期內均勻投入，計息期為開發(fā)期三年的一半，即一年，以單利計算。 預算價為： 900 (1+5%) (1+%)＝ 每臺安裝費 (含輔料 )為： (其中人工 費 )（通風定額 8— 13），人工費調整為： () 40＝ 元，（調增為： ＝） 取其它直接費： %(人工 %)＝ ( ) 現場管理費： (+) (%+%)＝ 取利潤及稅金、勞?；鸷罂傇靸r： ； ：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經三臺板式換熱器供應，位于 主機房配有 4臺 REGNT水泵組成；該設備總價為 9萬美金，按現行市場價為 ，加安裝調試費和各項費率后總價： ； 有 91 臺空調機， 1054 臺風機盤管及新風處理機，包括設備費、安裝調試費、各項費率，共 ； 排風設備共 33臺， 總造價： ； 風管閥件共 1900件，總價： 1900 2100＝ 399萬元； 水管閥件共 1600件，總價： 1600 1500＝ 240萬元 ：冷卻水空調供回水管全部 采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設備或閘閥等配件時，直徑 65MM以上均使用 15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺灣進口 菊花牌 ， 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 無縫管： 28000米 ＝ ； 鍍鋅管： 14000米 ＝ ； ：風管材料使用日本 星月牌 鍍鋅鐵片加工制成，厚度由 — ，風管寬度 450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。 成新率 80%。按平方米造價計算： 40000247。按每平方米的造價不同，分層、分功能區(qū)進 行評估。 項目各設備系統(tǒng)保養(yǎng)較為均衡，并于 1998 年榮獲北京市旅游行業(yè)“最佳設備維護獎”。 (1996)3 號：關于北京市外資 (合資、合作 )建設工程概算編制辦法的通知、北京工程造價信息、及國家頒布的關于工程造價的文件和法規(guī)等。 五、估價方法選用 方法的選擇 估價對象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對穩(wěn)定的出租經營收益，結合該物業(yè)的實際情況，經過反復研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對估價對象進行評估，再綜合確定最終評估價格。中國證券市場二板市場的設立，催生了大 量新的科技公司，這些公司對寫字樓的需求不可忽視。 （ 2）市場需求 雖然隨著網絡泡沫部分消失，在 2000年年初曾經成為京城寫字樓市場一大支撐點的部分高新技術企業(yè)離開豪華寫字樓，但由于一些國際、國內大公司繼續(xù)擴大在京辦公面積，寫字樓租金指數持續(xù)了 2000年的上升趨勢。 2000 年北京外銷公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開始租金上揚，根據戴德梁行的統(tǒng)計， 2000 年北京外銷公寓的租金報價上升了 ％，達到 21美元 /月目前該區(qū)域地段上的公寓尚沒有東、北地區(qū)集中、“火爆”，但據行家們估計，這里將變成京城地產發(fā)展商們的“新戰(zhàn)場”。從北京亞運村發(fā)展起來的北辰金融商貿城近幾年業(yè)績不凡，其大量的寫字樓公寓的開發(fā)使用是其成功的重要條件之一。外國旅客減少20%左右，加上約有 100萬平方米新建賓館飯店的開業(yè)，飯店業(yè)的價格競爭激烈。 十、估價結果 本著公正、公平、公開的總原則，在分析現有資料的基礎上，采用收益還原法、市場比較法和重置成本法，我們確定估價對象在估價時點二○○一年十二月三十一日的市場價格為： 房地產現值： 大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整 十一、估價人 員（略） 十二、估價作業(yè)日期 二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日 十三、估價報告應用有效期 本估價報告應用有效期為自估價時點起半年。 第二種途徑為收益途徑，即直接采用收益法測算估價對象的市場現值。 七、估價依據 （ 1）《中華人民共和國土地管理法》； （ 2）《中華人民共和國城市房地產管理法》； （ 3）《北京市基準地價表》。 ③排水：共有兩路排水，雨水、污水分流，分別接自市政雨水干管和市政污水干管，現有排水設施能滿足生產生活需要。 ⑿消防設施 設有日本日探報警主機 NF－ 1，中央控制煙感防火報警系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)和正壓送風防排煙系統(tǒng)。 ⑸電梯及電梯間 共設有 19部日本進口原裝客用電梯。北京 項目毗鄰東四商業(yè)街、王府井大街等主要街區(qū)，是北京市區(qū)東部的國際性辦公、文化、商貿區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內頂級商務建筑林立，為京都政治、外交、金融、商務、娛樂的繁盛之地。 根據委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權證》 [京房權證市 澳臺字第 號 ]， 項目有限公司取得了位于 區(qū) 號的房屋所有權。 十三、未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。 七、在估價對象評估過程中，假設其未來純收益每年不變，房地產綜合還原利率每年不變。北京 項目用地的土地實際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途，此次評估我們設定土地用途為綜合。 致委托方函 北京 項目有限公司： 受貴公司委托，我中心對貴公司所屬位于北京市 區(qū) 的北京 項目現時的市場價格進行了客觀、公正的評估。我們估算補繳的地價款總額 為 ，大寫金額為 人民幣肆仟肆佰壹拾貳萬零壹佰元整 。 三、本次評估 中，我們將委估宗地的土地用途設定為綜合用途（酒店、辦公、公寓），根據北京市人民政府發(fā)布《北京市出讓國有土地使用權基準地價的通知》 [京政發(fā) [1993]34號 ]規(guī)定，綜合用途的法定最高使用年期為 50年；根據委托方提供的資料，北京 項目的建成時間為 1991 年，根據《房地產估價規(guī)范》鋼筋混凝土結構非生產用房的經濟耐用年限為 60年，委估房屋剩余經濟耐用年限為 50年；在此次評估中，估價師假設估價對象所有者可持續(xù)經營五十年，土地使用權的估價設定年限為 50年，土地使用用途為綜合（酒店、辦公、公寓），土地剩余使用年限自估價 時點起計算，我們確定估價對象的剩余使用年限為綜合用途法定最高使用年期 50年。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 九、我們對估價對象未來收益的預測、未來投資的預測等 技術操作依據委托方提供的有關資料進行，如因這些資料的真實或估價對象未來利用方向及利用程度的改變，會導致估價對象價格的改變，應重新進行價格評估。北京 項目用地土地總面積為 ，土地使用權類型為劃撥，土地證載用途為綜合 (旅游業(yè) )，土地使用者為 項目有限公司 ,土地的實際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途。 北京 項目位于市區(qū)中心的東側，四周交通十分發(fā)達，緊臨 環(huán)路，距天安門直線距離 5公里，距北京火車站 4公里，距使館區(qū)僅 2公里，距首都機場高速路三元橋入口處僅3公里。 結構形式：按 8度抗震設防，現澆鋼筋混凝土框架剪 力墻結構，其中：地上 13層為現澆鋼筋混凝土框架結構， 4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓和公寓部分為框架剪力墻結構，高層主體下為箱式基礎，低層裙樓下為獨立基礎。 ⑺樓梯間 樓梯踏步采用高級地磚，墻面為高級乳膠漆，樓梯扶手為木扶手。 ⒁通訊系統(tǒng) 設有加拿大北方電訊程控 電話自動交換系統(tǒng)，獨立機房。 ⑥通訊：宗地有程控電話及交換系統(tǒng)，現有電訊設施能滿足需要。 八、估價原則 本次估價依據房地產估價的綜合分析原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、多種方法相結合的原則、估價時點原則等，對估價對象價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。 2. 重置成本法是先計算出以估價時點當時的建筑材料、建筑技術與工藝等，重新建造 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利潤和應納稅金等費用，進行折舊后得出估價對象建筑價格的一種估價方法。 1995年京城的旅店有 3113家，其中國有為 1202家， 1996 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 年全行業(yè)的營業(yè)額為 億元，利潤 871 萬元，利潤率只有 %。因此，北京飯店業(yè)必將迎來一個新的高潮。 （ 2）在地理位置上，北京公寓目前大體呈東、北、西三大區(qū)域分布。這些人在京居住時間較長，他們不滿足服務周到、但生活 空間顯得相對單調局促的賓館飯店，大多數人選擇生活氣息濃郁，適于長期定居的公寓，客觀上為京城公寓的迅速開發(fā)提供了一個巨大的需求市場。 無論在商務中心還是中關村一帶商住公寓的上市量都會比較大，主要有 以下原因：中國加入 WTO的影響；寫字樓價格的連續(xù)上升及網絡公司降溫，使部分企業(yè)從高檔寫字樓中退出；國內經濟好轉，大批海外專業(yè)人士歸國創(chuàng)建企業(yè)，大量處于成長期的中小型企業(yè)的需求增大；新建的商住公寓配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，而且，對發(fā)展商來說，公寓的資金回收比出租寫字樓要快，具有較強的市場競爭力。 年銀行開始對寫字樓投資放貸，使寫字樓交易中的投資性購買具有政策上的支持。 綜上所述，房地產的大環(huán)境正在慢慢好轉，當然這有一個過程，未來房地產的收益 將趨于緩慢增長。 ②采用重置成本法測算估價對象中房屋建筑物的價格，采用市場比較法測算估價對象土地使用權價格，然后最后加總求得估價對象總價格。 (經濟耐用年限 ) 100% （三）特殊說明的事項 ，沒有關于詳細工程量的竣工結算書，圖紙不齊全，工程量只能依照圖紙說明及系統(tǒng)圖進行估算，由于管道的類型 多，管徑不同，取平均管徑進行計算； ，待估建筑物的實際狀態(tài)較好，各項設備設施的維修保養(yǎng)狀況比較好，則判斷該建筑物的尚可使用年限較長。為確保評值的客觀性和準確性，對工程的結構、裝修、設備等專業(yè)分別評估，由于設備維護，改造的情況不同，裝修的檔次和時間不同，確定不同的成新率。 ⑴ B B2 層為地下室，主要分布有員工餐廳、辦公樓餐廳、員工活動室、設備間、車庫等附屬設施，裝修較為簡單，天棚、墻壁為白色涂料粉刷，地面是通體磚鋪設，電氣包括配電箱以外的墻內管線，燈具為普通熒光雙管等、普通壁燈、普通插座和開關 ，衛(wèi)生間潔具為普通潔具，員工餐廳設施有：不銹鋼灶具、餐具、餐桌為普通黑色長條桌、黑色折迭椅，考慮市場價，綜合造價為 3000元 /平方米；辦公樓餐廳的設施比員工餐廳稍好，餐桌、椅子的市場價稍高，綜合考慮造價為 3500元 /平方米；員工活動室有普通桌椅、較密集的熒光燈， 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 綜合總價為 2500元 /平方米。 50＝ 7500元。 ⑵空調供熱、供冷方式。 電貼費＝ 330 ＝ 建造成本＝ ++＝ 根據《北京市出讓地價評估技術標準》（試行），不可預見費取值范圍為建安費用的 5%－ 10%。 利潤＝ 15%＝ 建筑物重置成本為以上五項之和。宗地鄰近較多公交線路，雙向交通便利，在 環(huán)內，公共設施條件和辦公集聚條件好，一面臨市級次干道，基礎設施開發(fā)程度達宗地外“七通”及宗地內場地平整。 熟地價格是毛地價格加上相應土地開發(fā)費用，本次評估委估土地的土地開發(fā)費及其它費用指土地拆遷費用。 項目的客房分為標準間、商務套房、大使套房等許多種類型，共計 450 套，這些 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 都可以折算成標準間 ，以便于進行市場價格比較和預測，根據資料可折算成 504間標準客房。 營業(yè)稅＝ 193433054 % ＝ 10638818元 合計年總費用為 74343827元 年純收益＝年總收益－年總費用 ＝ 119089227元 物業(yè)的價格為其經營凈收益于估價時點的收益折現值，資本化率從純理論上講，應等于同等風險條件下資本的平均獲利率 。進行加權平均測算，得出估價最終結果為： 評估結果＝ 80%+20% ＝ 房地產現值： 大寫 金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整 附 件 ； 《關于在京修建 A項目的復函》（計資 號）； 4.《土地使用合同》 ( )； 5. 《中華人民共和國國有土地使用證》 [京市 澳臺國用（ ）字第 號 ] 6.《