【正文】 連接的電線及管、通風風口及連接的短管家具電氣設施、廚房灶具的工程總造價。 ⑶ 2層：有上海餐廳、宴會廳、高職餐廳、主餐廳等，高職餐廳和主餐廳的裝修檔次稍差，燈具選型價格低一些，餐桌椅的用料為木質(zhì)，綜合市場價考慮造價： 4000元 /平方米；上海餐廳綜合造價： 6000元 /平方米；大堂酒吧綜合造價： 5000元 /平方米。 50＝ 8000元。 根據(jù)委托方提供的玻璃幕供應單價為 $/平方米，折合人民幣 532 元 /平方米。 ⑴概況 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 空調(diào)系統(tǒng)工程開工時間為： 1988年 8月 10日，竣工時間為： 1991年 3月 28日， 2001年進行了部分改造。冬季空調(diào)方式為：采用三臺板式熱交換器，以市政一次熱水為熱源，換出的 60度二次 熱水為空調(diào)采暖用水，因為酒店的風柜、風機盤管均采用雙管制，設備運行情況與夏季相同。 鍍鋅板： 35000平方米 195＝ ； H .保溫：材料采用南韓產(chǎn)品，全部為玻璃棉外層有加固鋁紙面保護，風管 使用 25MM厚，水管使用 50MM厚；保溫用于：送回風管，廚房排風管，排煙風管、送回空調(diào)水管、冷凝水管； 管材： 875立方米 ＝ ； 板材： 33000平方米 ＝ ； PAU： 5635臺 400＝ ； 風口： 8000臺 500＝ 400萬元； 冷柜：約 300萬元； (根據(jù)委托方提供的設備表 ) ：約 150萬元 (同上 ) （以下略） （七）建安工程費計算明細表（表 5－ 1） 表 5－ 1 建安工程費計算明細表 序號 工程名稱 單位 數(shù)量 單價 （萬元） 合價 （萬元） 備注 一 結構工程 1 地下室 平方米 2 地上部分 平方米 3 降水工程 二 裝修工程 1 B1 員工餐廳 平方米 辦公樓餐廳 平方米 員工活動室 平方米 2 1F 咖啡廳 平方米 中餐廳 平方米 大堂酒吧 平方米 3 2F 上海餐廳 平方米 宴會廳 平方米 高職餐廳 平方米 主餐廳 平方米 4 3F 健身房 平方米 5 4F 客房 平方米 6 5F－ 13F 客房 平方米 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 7 14F－ 17F 客房 平方米 8 4F－ 15F 辦公樓 平方米 9 4F－ 15F 公寓 平方米 10 其它部分工程 三 室外工程 平方米 四 外墻裝修 1 玻璃幕墻 平方米 2 大理石墻 平方米 五 空調(diào)系統(tǒng)工程 1 制冷設備 冷水機組 冷卻塔、水泵 2 供暖設備 板式換熱器 水泵 3 空氣處理機 空調(diào)機、新風處理機 風機盤管 4 加壓排風、排煙機 5 風管閥件 個 水管閥件 個 6 水管 供回水管 米 冷凝水管 米 7 風管 平方米 8 保溫 水管 立方米 風管 平方米 9 PAU 末端裝置 個 風口 個 10 冷柜、冰柜 11 維修工具及其它 六 給排水工程 1 設備 中水系統(tǒng) 臺 給水系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 游泳池系統(tǒng) 2 給水、中水管 米 3 熱水及回水管 米 4 鑄鐵管 米 PVC 管及鍍鋅管 米 5 各種閥件 個 6 保溫 立方米 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 7 公共衛(wèi)生潔具 七 鍋爐工程 1 鍋爐及附屬設備 2 管道及閥件 3 保溫 八 消防系統(tǒng)工程 1 自動噴水滅火 噴頭 個 2 拉轆 個 消火栓 個 3 自動報災 BTM NF— 1GZ 煙感、溫感 個 4 1301 滅火 5 防火卷簾閥 煙風機 臺 6 水泵及穩(wěn)壓泵 臺 7 水幕噴灑 8 水管 米 閥件 個 9 電線及配管 米 九 供電系統(tǒng) 1 分界小室及其它工程 2 1高壓配電室 高壓配電柜 臺 蓄電池 臺 變壓器 臺 3 2配電室 4 低壓室 5 電纜 6 發(fā)電機 臺 十 動 力、照明系統(tǒng)工程 1 配電箱 臺 2 其它工程內(nèi)容 臺 3 管線 4 擦窗機 臺 5 空調(diào)控制柜 臺 6 電纜 照明 米 動力 米 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 7 防雷接地 8 工具器具 9 公共燈具 十一 樓宇自控 十二 通訊工程 1 交換機 2 其它設備 3 電線管 米 4 線 米 十三 音像系統(tǒng)工程 1 設備 2 管線 3 末端設備 十四 煤氣及熱力工程 十五 電梯工程 部 合計 （七）評估測算 ①建安費用 建安費用＝ ② 紅線內(nèi)市政費用 根據(jù)估價對象的實際情況，考慮到估價對象為單體工程，其紅線內(nèi)基礎設施費用按建安費用的 5%計取。 不可預見費＝ 5%＝ 、專業(yè)人士及管理費 根據(jù)《北京市出讓地價評估技術標準》（試行），費用取值范圍為建造成本的 5%－ 10%。 貸款利息＝ % 3/2＝ 根據(jù)《北京市出讓地價評估技術標準》（試行）的有關規(guī) 定及評估人員掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關資料，在測算房屋建筑物價格時，應當在房屋建筑物重置成本的基礎上考慮一定的開發(fā)商利潤。 建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格成新率 ＝ 89％ ＝ 七、運用市場比較法測算土地使用權價格 由于評估對象所在的地產(chǎn)市場發(fā)育健全，并有充足交易實例資料，因此可以使用市場比較法評估該地塊土地使用權出讓價格。宗地鄰近眾多公交線路，雙向交通方便，緊鄰 環(huán)，辦公集聚條件較好，兩面臨市級主干道，基礎設施開發(fā)程度達宗地外“七通”及宗地內(nèi)場地平整。宗地鄰近眾多公交線路，雙向交通狀況較好，在二環(huán)外 ，集聚條件和公共設施條件很好，一面臨市級次干道，基礎設施開發(fā)程度達宗地外“七通 ”及宗地內(nèi)場地平整。 表 53 比較因素條件指數(shù)表 比較因素 委估土地 案例 1 案例 2 案例 3 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 交 易 時 間 100 101 100 101 交 易 方 式 100 100 100 100 使 用 年 限 100 100 100 100 用 途 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 公共交通 100 100 99 98 距二環(huán)路距離 100 100 100 99 公共設施條件 100 98 100 102 辦公集聚條件 100 98 100 102 個 別 因 素 容積率 100 100 100 100 臨路條件 100 100 99 99 基礎設施 100 100 100 100 因 素比較修正系數(shù)表（表 54）如下： 表 54 比較修正系數(shù)表 比較因素 案例 1 案例 2 案例 3 交 易 時 間 100/100 100/100 100/101 交 易 方 式 100/100 100/100 100/100 使 用 年 限 100/100 100/100 100/100 用 途 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 公共交通 100/100 100/99 100/98 距二環(huán)路距離 100/100 100/100 100/99 公 共設施條件 100/98 100/100 100/102 辦公集聚條件 100/98 100/100 100/102 個 別 因 素 容積率 100/100 100/100 100/100 臨路條件 100/100 100/99 100/99 基礎設施 100/100 100/100 100/100 交易價格 1850 1980 2100 比準價格 1926 2020 2081 由于三個可比案例與委估土地用途相同，且交易日期接近，故取三個修正結果的算術平均值作為委估土 地的比準價格。 單位毛地價＝ 2020 ＝ 7855元 /平方米 單位熟地價＝ 7855＋ 11800＝ 19655元 /平方米 樓面熟 地價＝ 19655247。但由于估價對象的土地使用權為劃撥使用權，如若使其價格得以實現(xiàn)，例如進行有償轉讓，則需向政府補繳出讓金，因此應將上述房地產(chǎn)現(xiàn)實價格扣除應補繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時擁有的房地產(chǎn)總價格，即： 房地產(chǎn)總價格＝建筑物價格 +土地使用權價格 土地出讓金 ＝ + ＝ 元 九、運用收益法求取房地產(chǎn)總價格 在估價對象評估過程中，假設其未來凈收益每年不變，房地產(chǎn)綜合資本化率每年不變。天，預期空置率為 20%。月，則： 其 年總收益＝ 35 12 7410（ 120%）＝ 20615213元 根據(jù)委估方提供的有關資料及市場上同類型房地產(chǎn)的一般運營費用和評估人員的經(jīng)驗，酒店其它收入包括餐飲、宴會、商品、會議、停車等，其年總收益約占其年總租金收入的20%。本次估價我們采取定期貸款利率加風險調(diào)整值法。估價對象的土地使用權為劃撥使用權，若欲取得完整的有限期有償土地使用權需向政府補繳出讓金，因此應將上述測算結果扣除應補繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時擁有的房地產(chǎn)總價格，根據(jù)上述采用市場 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 比較法測算的土地出讓金總額，測算如下： 估價對象收益價格 土地出讓金 ＝ ＝ 元 十、綜合確定估價結果 由于估價對象屬綜合用途，為收益性房地產(chǎn)，因此，采用收益途徑測算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值與采用成本途徑測算出的房地產(chǎn)價格的加權平均數(shù)作為最終估價結果。在估價時我們充分考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性，即收益 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 性房地產(chǎn)和土地劃撥使用權現(xiàn)狀， 選擇了成本途徑和收益途徑兩種估價路徑 。 在收益途徑中，結合委托方提供的各種用途物業(yè)的正常報價，通過充分的市場調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的出租經(jīng)營收益水平，測算平均年收益后根據(jù)我們大量的同類型物業(yè)評估經(jīng)驗扣除合理的費用，采用客觀、科學的房地產(chǎn)資本化率將委估房地產(chǎn)未來收益年限中的年凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值。 在確定酒店的收益時，我們發(fā)現(xiàn)委估房地產(chǎn)的房間類型特別多，有 20 種以上類型，報價也相差很遠，而且同一種房間，例如普通標準間，還有標價、優(yōu)惠價、季節(jié)價、公司價、合作單位價格等多種類型，如何解決這個問題呢？如果進行大撒網(wǎng)式的調(diào)查，工作量巨大結果并不一定準確，結合我們的工作經(jīng)驗、地方統(tǒng)計部門的統(tǒng)計方法和一些酒店管理專家的建議，我們進行了簡化處理，按照一定的比例將所有房間折算為一定數(shù)量的標準間（這種房間類型在市場上最為普遍，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也更為可靠），然后進行收益測算，結果經(jīng)過各方面的驗證，還是 比較理想的。 酒店、寫字樓、公寓這樣的綜合物業(yè)估價結果的價值定義應有較細致的界定，如僅包括房地產(chǎn)，還是也包括其它動產(chǎn)和商業(yè)設備，如家俱、廚