【正文】 十一、需要特殊說明的事 項 （一）假設條件 估價對象作為工業(yè)用地為最有效利用方式。 委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關稅費。 土 地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓時，應以北京市國土資源和房屋管理局最終審定結(jié)果為準。 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 44 頁 十二、土地估價師簽名 項目負責人： 簽字 杜建國（土地估價師證號： 96010016） 審核人員： 丁穎紅（土地估價師證號： 96010019） 評估人員： 趙佳理 十三、土地估價機構(gòu) 北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司 北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司 二○○一年十一月八日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 ： 土地位置狀況： 委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) , 東臨雁棲河西路 ,南臨北京冠達科技有限公司辦 公區(qū) ,西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地；土地用途為工業(yè)用地；地價區(qū)類為七類；土地使用者為北京冠達科技有限公司。 建筑物和地上附著物狀況 委估地塊地上建筑物正在建設之中。市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近 300 平方公里。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長遠來看，北京市土地的供需矛盾會越來越突出，土地價格依然呈上揚趨勢。 北京市堅持城市基礎設施建設優(yōu)先發(fā)展的方針，城市基礎設施已初具現(xiàn)代化規(guī)模，目前，北京市四 環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域基本達到“七通”的配套程度。 北京雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) 1992年經(jīng)北京市政府批準建立，總體規(guī)劃 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 44 頁 平方公里，坐落在長城腳下，雁棲湖畔。 雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)重點鼓勵進區(qū)發(fā)展電子、輕工、食品飲料、建材、包裝印刷、生物工程等污染小、低耗能行業(yè)。 (3) 供氣 由區(qū)內(nèi)水煤氣發(fā)生站提供。 (7) 道路 東臨雁棲河西路。 宗地紅線內(nèi)基礎設施達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及“場地平整”。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然 條件，因此土地市場形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價格容易形成壟斷，所以地價形成于不完全競爭的市場。因為土地能適應周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是 否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。 二、估價方法與過程 估價人員在認 真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象土地的特點及開發(fā)項目本身的實際狀況，選取基準地價修正法、成本法和市場比較法作為本次估價的基本方法。 10000=53（萬元） 基礎設施配套建設 費 根據(jù)委估地塊的實際情況和該地塊的基礎設施配套費的客觀水平取地面基礎設施配套建設費為 140 元 /平方米。 10000=401（萬元） （二） 成本法求取委估地塊地價 待估宗地位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)，通過調(diào)查待估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況 ,按照新土地管理法規(guī)定，并結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 44 頁 況 ,根據(jù)成本法測算其地價，其各項費用如下： (１ ) 土地取得費 土地取得費是指 征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用及稅費，根據(jù)對待估宗地周邊地區(qū)的土地利用情況和市場資料的調(diào)查以及委估宗地的實際情況，土地取得費取每平方米100元。則： 投資利潤＝ (土地取得費＋土地開發(fā)費 )利潤率 =（ 100+120） 15% = 15+18 = 33（元 /平方米） （ 5）土地成本費用 =（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） =100+120++33 =262（元 /平方米） （ 6）土地所有者權(quán)益 取土 地成本費用的 15%，則： 土地所有者權(quán)益 =262 15% =39（元 /平方米） （ 7）待估宗地 50 年期土地價格確定 依據(jù)成本法測算地價公式： 土地價格 =(土地取得費 +土地開發(fā)費 +投資利息 +投資利 潤 +土地所有者權(quán)益 )年期修正系數(shù) 1 年期修正系數(shù) =1 ─── (1+r)n = 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 44 頁 其中 : r──土地還原利率按中國人 民銀行公布一年期存款利率 %，考慮目前的通貨緊縮和一定的風險利率取 7% n──使用年期 50 年 待估宗地 50年期土地使用權(quán)價格（地面熟地價） =(土地取得費 +土地開發(fā)費 +投資利息 +投資利 潤 +土地所有者權(quán)益 )年期修正系數(shù) =（ 100+120++33+39） =291（元 /平方米） 熟地總價 =291 247。 ?與待估宗地的交易類型相同。審定日期為 1999年4 月，審定價格為出讓金為 40元 /平方米。審定日期為 2001年3 月，審定價格為出讓金為 40元 /平方米。 （ 3）比較因素條件說明 估價對象于比較案例的比較因素條件詳述見表 3 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 44 頁 表 3 比 較 因 素 條 件 說 明 表 待估宗地及比較 案例 比較因素 待 估 宗 地 實 例 A 實 例 B 實 例 C 位 置 懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) 懷柔縣廟城鎮(zhèn)桃山村東 懷柔縣鳳翔科技開發(fā)區(qū) 懷柔縣懷柔鎮(zhèn)大中富樂村 土 地 用 途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 交 易 日 期 交易價格 （元 /平方米） 待 估 40 43 40 交 易 情 況 正 常 正 常 正 常 正 常 土地使用年限（年） 50 50 50 50 交 易 類 型 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 區(qū) 交 道路通達度 臨支路 臨支路 臨支路 臨支路 距區(qū)域中心距離 約 6公里 約 5公里 約 6公里 約 6公里 域 通 距火車貨運站距離 約 8公里 約 7公里 約 8公里 約 7公里 產(chǎn) 業(yè) 集 聚 度 較高 較低 較高 較低 因 基 礎 設 施 狀 況 宗地紅線外 “ 七通” 宗地紅線外 “七通” 宗地紅線外 “七通” 宗地紅線外 “七通” 素 公用設施完備度 較完備 較完備 較完備 較完備 環(huán) 境 優(yōu) 劣 度 污染小 污染小 污染小 污染小 個 宗地面積 (平方米 ) 114512 13333 33960 別 宗 地 形 狀 不規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 因 容 積 率 素 地 基 承 載 狀 況 承載力較強 承載力較強 承載力較強 承載力較強 目前規(guī)劃限制 有 一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。 3%為限 。 中國最大的管理資源中心 第 37 頁 共 44 頁 D、地基承載狀況，分為承載力強、承載力較強、承載力較差、承載力差四個等級，以待估宗地為 100，每相差一個等級修正 1%。 表 6 因 素 比 較 修 正 系 數(shù) 表 中國最大的管理資源中心 第 39 頁 共 44 頁 待估宗地及比較案例 比較因素 實 例 A 實 例 B 實 例 C 土地價格（元 /平方米） 40 43 40 土 地 用 途 100/100 100/100 100/100 交 易 日 期 100/ 100/ 100/ 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 土 地 使 用 年 限 100/100 100/100 100/100 交 易 類 型 100/100 100/100 100/100 區(qū) 交 道路通達度 100/100 100/100 100/100 距區(qū)域中心距離 100/101 100/100 100/100 域 通 距火車貨運站距離 100/ 100/100 100/ 因 產(chǎn) 業(yè) 集 聚 度 100/99 100/100 100/99 基 礎 設 施 狀 況 100/100 100/100 100/100 公用設施完備度 100/100 100/100 100/100 素 環(huán) 境 優(yōu) 劣 度 100/100 100/100 100/100 個 宗 地 面 積 100/101 100/100 100/100 別 宗 地 形 狀 100/101 100/101 100/101 因 容 積 率 100/100 100/101 100/100 地基承載能力 100/100 100/100 100/100 素 目前規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 修正后地價 (元 /平方米 ) 40 43 40 市場比較法最終價格 41元 /平方米 案例修正后的地價計算 經(jīng)過比較分析，三個比準價格比較接近，故取三個比準價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法評估待估 宗地的最終價格為 41 元 /平方米。 ? 地面熟地價 =1