【正文】 八、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 九、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件； 十、 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件。 二、估價(jià)目的 為確定 房產(chǎn) 抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估 房產(chǎn) 抵押價(jià)值。 二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 八、報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。 委托方提供的資料真實(shí)準(zhǔn)確。 本報(bào)告估 價(jià)結(jié)果是反映在本次估價(jià)目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行 公開市 場 價(jià) 值 ，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易可能追加付出的價(jià)格等對其估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 4 房 產(chǎn) 抵押 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼 （ ）房評字 [2020]第 001 號(hào) 一、委托方 委 托 人： 沈陽 住 所： 沈陽市 榆林大街 2號(hào) 法定代表 人： 二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱：遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表 人： 聯(lián)系電話 ： 024 三、估價(jià)對象及范圍 估價(jià)對象為 位于 沈陽市 榆林大街 2號(hào)沈陽化工油漆廠院內(nèi)的十一處房產(chǎn)，總建筑面積： 9, 。委估對象東側(cè)馬路對面為沈陽大一糖果廠，南距大二環(huán)觀泉路約 700米，北距沈陽三環(huán)路約 5公里，交通便利 。鍋爐房外墻刷涂料，室內(nèi)水泥壓光地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫，外門為木門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全，房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。 （ 3）第三處房產(chǎn)為車間 A。 （ 4）第四處房產(chǎn)為車間 B。 （ 5）第五處房產(chǎn)為磁漆車間。 （ 6）第六處房產(chǎn)為車間 C。 （ 7）第七處房產(chǎn)為車間 D。 （ 8）第八處房產(chǎn)為熬煉車間。 （ 9）第九處房產(chǎn)為制桶車間。 （ 10）第十處房產(chǎn)為材料庫。 （ 11）第十一處房產(chǎn)為成品庫。 四、估價(jià)目的 為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房 產(chǎn)抵押價(jià)值。 （ 2）最高最佳使用的原則 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。 （ 4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 由于房產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。（本次評估結(jié)果不含土地價(jià)值） 成本法的基本公式：積算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊＝重置價(jià)格 成新率 重置價(jià)格是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)時(shí)的建筑材料、建筑技術(shù)及工藝重新建造與 委 估房 產(chǎn)相同的全新建筑所需的各項(xiàng)費(fèi)用累加，主要包括前期工程費(fèi)，建筑安裝 工程 費(fèi)，管理費(fèi)及稅費(fèi)，利息，利潤 等 。 十三、估價(jià)報(bào)告的有效期 本報(bào)告自報(bào)出之日起 12 個(gè)月 內(nèi)有效，在此期間，若估價(jià)對象的權(quán)屬狀況、實(shí)物狀況或區(qū)位狀況發(fā)生 變化，并對其價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)予以重新估價(jià)。鍋爐房外墻刷涂料，室內(nèi)水泥壓光地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫，外門為木門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實(shí)物狀況，確定 其成新率為 75%。 （ 4）號(hào)房產(chǎn)：車間 B，混合結(jié)構(gòu)，為兩層廠房，建筑面積： 平方米。磁漆車間外墻刷涂料，室內(nèi)地面鋪地磚，內(nèi)墻粉刷油漆，棚頂為預(yù)制混凝土槽型板，鐵門，該建筑物部分鋁合金窗、部分木窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實(shí)物狀況，確定其成新率為 80%。 （ 8）號(hào)房產(chǎn)：熬煉車間，混合結(jié)構(gòu)，為二層廠房，建筑面積： 平方米。制桶車間外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，預(yù)制混凝土屋面板，外門為鐵門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全 。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實(shí)物狀況，確定其成新率為 98%。 二、區(qū)域因素分析 委估房產(chǎn)位于沈陽市東陵區(qū)榆林大街 2號(hào)，為沈陽 的 部分房產(chǎn)。又由于今年沈陽市房地產(chǎn)市場總體價(jià)格持續(xù)走強(qiáng)，沈房指數(shù)逐月上升，走勢平緩，對待估房地產(chǎn)潛在升值影響將非常樂觀。 b) 估價(jià)技術(shù)路線 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方 法。該費(fèi)用取房屋 建安 工程 費(fèi) 的 8%，因此前期工程費(fèi)共計(jì) ： 1,747, 8%=139, ⑵ 、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括的道路、供水、供電、排污、通訊、燃?xì)?、綠化、環(huán)衛(wèi)等建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)沈陽市建委頒發(fā)的文件，確定此項(xiàng)費(fèi)用為 83元 /㎡ ,共計(jì)： /㎡ 1, ㎡ =122, ⑶ 、建筑安裝工程費(fèi)用：采用類似工程預(yù)決算修正法計(jì)算，按照評估 案例 的工程特點(diǎn)，我們選取了沈陽 化工廠一生產(chǎn)車間 （ 三層、磚混結(jié)構(gòu) ）作為可比實(shí)例，將其修正后求出評估 案例 的 該 項(xiàng)費(fèi)用，可比實(shí)例情況見下表 ： 可 比 實(shí) 例 工 程 概 況 建筑面積（ ㎡ ） 1, 結(jié)構(gòu) 磚 混 檐高（ m） 15 層數(shù) 3層 基礎(chǔ) 條型 基礎(chǔ) 墻體 實(shí)心粘土 磚 樓板 現(xiàn)澆有梁板 屋面 槽型板屋面上鋪 改性瀝青卷材防水 樓地面 底層細(xì)石混凝土地面、二、三層砂土 墊層鋪地磚 門窗 鋁合金 窗、 木窗 、 鐵 門 內(nèi)裝飾 內(nèi)墻涂料 外裝飾 外墻涂料 電氣照明 銅線、半硬質(zhì)塑管、暗配、 防爆 燈 采暖通風(fēng) 溫水采暖、輻射對流散熱器 衛(wèi)生設(shè)備 蹲式大便器 其它 給水管為 PPR熱溶管、排水管為承插鑄鐵 排水管 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 16 可比實(shí)例 工程造價(jià)及費(fèi)用組成 項(xiàng)目 平米造價(jià) 其中：各種費(fèi)用造價(jià) 成本 利潤 稅金 元 /㎡ 占工程造價(jià) （ %） 元 /㎡ 占平米造價(jià) （ %） 元 /㎡ 占平米造價(jià) （ %） 元 /㎡ 占平米造價(jià) （ %） 工程造價(jià) 1, 1, 其 它 土建 裝飾 給排水 采暖 電氣照明 電力 工程類比修正系數(shù)表 可比實(shí)例項(xiàng)目 結(jié)構(gòu) 層高 裝修 設(shè)備 待估房產(chǎn)修正系數(shù)（ %） 0 +6 3 3 修正后可得評估 案例 的工程造價(jià)為 1, /㎡ 則 評估案例的重置總造 價(jià)為 1,1,=1,747,； ⑷ 、管理費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)：組織管理建設(shè)工程所發(fā)生的費(fèi)用及建設(shè)過程中應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括建設(shè)單位的施工管理費(fèi)、人員工資等一些費(fèi)用，本 次 估價(jià)按前三項(xiàng)之和的 4%計(jì)算 ， 共計(jì)： (139,+122,+1,747,)4%=80, ⑸ 、投資利息 :按一年期銀行貸款利率 %計(jì)算，建設(shè)期按一年計(jì)算，建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，計(jì)： (139,+122,+1,747,+80,)[(1+%)]=57,元 ⑹ 、投資利潤 （成本利潤） ：按行業(yè)平均 成本 利潤 5%計(jì)算 ， 共計(jì) ： (139,+122,+1,747,+80,+57,)5%=107,元 估價(jià)對象的重置價(jià)格＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋建安費(fèi)用＋管理費(fèi)＋投資利息＋開發(fā)利潤 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 17 = 139,+122,+1,747,+80,+57,+107, =2,255, 評估 案例 成新率的確定 根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護(hù)、樓地面、屋面、門窗 、天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率。（詳見后 附評估明細(xì)表）