房地產(chǎn)估價技術(shù)報告-預(yù)覽頁
【正文】 系數(shù) 100/97 100/96 100/105 比準單價(元/平方米) 5263 5541 5545 鰲峰苑15樓404單元市場價值求?。骸 ■椃逶?5，則： 5450=550014（元）?！ ”容^實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。 市場比較法的基本計算公式為： 交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 六、估價測算過程 根據(jù)市場法測算出估價對象的市場價值，最終求得估價對象房屋建筑物的總價值。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種可能的使用。6月份市區(qū)二手房成交3112套，%%，其中二手住宅交易2364套，%%。非住宅占商品房銷售總套數(shù)的49%，比去年同期21%提高了27個百分點，銷售面積占比從去年同期的14%上升至29%，提高15個百分點?！∩唐贩夸N售產(chǎn)生較大波動，呈逐月下降態(tài)勢?！ ?，%。供求關(guān)系得到了改善，投機性、投資性需求得到遏制，房價過快上漲勢頭得到有效控制。二是舊屋區(qū)危舊房改造力度加大，五城區(qū)完成危舊房拆遷354萬平方米帶動擴大了投資規(guī)模。房地產(chǎn)新政改變了市場預(yù)期，直接影響了市場成交量。但“國發(fā)10號文件”出臺后，二手房實際成交量呈逐步下降趨勢?！∷?、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提。 五、估價方法選用 房地產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、重置成本法等，根據(jù)估價對象的特點及我們所掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標準的基礎(chǔ)上，本公司接受委托后，估價人員深入細致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究，選取市場比較法作為本次評估的基本方法?！“咐鼵: 榕江新天地一套3室2廳1衛(wèi)住宅，所在樓層一層（總層數(shù)八層），竣工時間2004年，建筑面積98平方米，交易時間2010年3月，出售價格60萬元，正常交易?！ 。ǎ玻?、交易日期調(diào)整： 根據(jù)本公司掌握的資料結(jié)合福房指數(shù)，估價對象同一供求圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)價格從2009年01月至估價時點，%。 ，單元單價為5450元/平方米，為普通住宅，根據(jù)福州市現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費規(guī)定，估價對象若在估價時點進入市場以本次估價市場價值進行交易，需繳納如下稅費：交易手續(xù)費3元/平方米, %，%，即： 綜上所述，估價對象扣除相關(guān)稅費后評估額為513685元。 福建工程學(xué)院工程管理系 二○一一年一月五日
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