房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 系數(shù) 100/97 100/96 100/105 比準(zhǔn)單價(jià)(元/平方米) 5263 5541 5545 鰲峰苑15樓404單元市場(chǎng)價(jià)值求取： 鰲峰苑15，則： 5450=550014（元）?！ ”容^實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見(jiàn)表1?！ ∈袌?chǎng)比較法的基本計(jì)算公式為： 交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 根據(jù)市場(chǎng)法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，最終求得估價(jià)對(duì)象房屋建筑物的總價(jià)值。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種可能的使用。6月份市區(qū)二手房成交3112套，%%，其中二手住宅交易2364套，%%。非住宅占商品房銷(xiāo)售總套數(shù)的49%，比去年同期21%提高了27個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售面積占比從去年同期的14%上升至29%，提高15個(gè)百分點(diǎn)?！∩唐贩夸N(xiāo)售產(chǎn)生較大波動(dòng)，呈逐月下降態(tài)勢(shì)?！ ?，%。供求關(guān)系得到了改善，投機(jī)性、投資性需求得到遏制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到有效控制。二是舊屋區(qū)危舊房改造力度加大，五城區(qū)完成危舊房拆遷354萬(wàn)平方米帶動(dòng)擴(kuò)大了投資規(guī)模。房地產(chǎn)新政改變了市場(chǎng)預(yù)期，直接影響了市場(chǎng)成交量。但“國(guó)發(fā)10號(hào)文件”出臺(tái)后，二手房實(shí)際成交量呈逐步下降趨勢(shì)。 四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提?！∥濉⒐纼r(jià)方法選用 房地產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、重置成本法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及我們所掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，本公司接受委托后，估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評(píng)估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究，選取市場(chǎng)比較法作為本次評(píng)估的基本方法?！“咐鼵: 榕江新天地一套3室2廳1衛(wèi)住宅，所在樓層一層（總層數(shù)八層），竣工時(shí)間2004年，建筑面積98平方米，交易時(shí)間2010年3月，出售價(jià)格60萬(wàn)元，正常交易?！ 。ǎ玻?、交易日期調(diào)整： 根據(jù)本公司掌握的資料結(jié)合福房指數(shù)，估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格從2009年01月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，%?！?，單元單價(jià)為5450元/平方米，為普通住宅，根據(jù)福州市現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象若在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)以本次估價(jià)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行交易，需繳納如下稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米, %，%，即： 綜上所述，估價(jià)對(duì)象扣除相關(guān)稅費(fèi)后評(píng)估額為513685元?！ 「＝üこ虒W(xué)院工程管理系 二○一一年一月五日
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